Sachwertverfahren: Was ist mein Eigenheim wert?
Beim Verkauf von vermieteten Immobilien wird das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes angewandt. Bei Eigennutzung hingegen wird zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt. Diese Ermittlungsweise basiert auf standardisierten Baukosten und berücksichtigt mithilfe der Sachwertfaktoren die Marktverhältnisse.
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Und so ermitteln Sie in drei Schritten den Wert Ihres Eigenheimes mithilfe des Sachwertverfahrens:
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Gebäudesachwert + Sachwert der Außenanlagen + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert
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Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = vorläufiger marktangepasster Sachwert
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Vorläufiger marktangepasster Sachwert – Besonderheiten = Sachwert
Was ist mein Eigenheim wert? Mit dem Sachwerverfahren in drei Schritten den Verkehrswert berechnen.Obwohl sich das Sachwertverfahren in drei Schritte teilen lässt, gilt es in der Immobilienbranche als das komplexeste Wertermittlungsverfahren. Wie Sie den Gebäudesachwert und die Herstellungskosten Ihrer Immobilie berechnen und was die Gesamtnutzungsdauer ist, erfahren Sie in unseren Erläuterungen.
Wie ermittele ich den Gebäudesachwert?
Der Wert eines Gebäudes wird als Gebäudesachwert bezeichnet. Dieser Wert wird durch die Subtraktion der linearen Alterswertminderung von den Herstellungskosten ermittelt.
Herstellungskosten – lineare Alterswertminderung = Gebäudesachwert
Sachwert der Außenanlagen
Der §89 des Bewertungsgesetzes macht geltend, dass der Wert der Außenanlagen aus den durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 zu errechnen und auf die aktuellen Baupreisverhältnisse umzurechnen ist. Des Weiteren soll der Wer aufgrund des Alters von Außenanlagen und baulicher Mängel noch einmal zu mindern sein.
Bodenwert
Der Bodenwert eines Grundstücks ist der reine Wert dessen, ohne die darauf erbauten Immobilien und anderes. Dieser Wert wird jährlich als Bodenrichtwert - Bodenwert pro Quadratmeter - von Gutachterausschüssen der einzelnen Gemeinden ermittelt.
Sachwertfaktor
Zur Anpassung des Sachwertes einer Immobilie an den Markt wird der vorläufige Sachwert mit dem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert. Der Sachwertfaktor wird aus aktuellen Marktwerten regelmäßig von Ausschüssen ermittelt. Einfluss auf den Sachwertfaktor haben neben der Art der Immobilie, auch die Lage, der Bodenwert der Region sowie der vorläufige Sachwert.
Bruttogrundfläche
Als Bruttogrundfläche wird die Summe aller Grundrissebenen eines Objektes bezeichnet.
Normalherstellungskosten
Die durchschnittlich für eine Flächeneinheit benötigten Kosten zur Herstellung dieser, werden als Herstellungskosten bezeichnet und können den Bauunterlagen eines Gebäudes entnommen werden. Sollten diese nur unvollständig oder nicht mehr vorliegen, kann ein Durchschnittswert den Normalherstellungskosten 2010 entnommen werden.
Wie hoch sind die Herstellungskosten meiner Immobilie?
So ermitteln Sie die Herstellungskosten Ihrer Immobilie selbst:
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Wohnfläche x Bruttogrundfläche x Baukosten €/m² = X
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X + Bau-Nebenkosten = Y
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Y / 100 x Baukostenindex aktuelles Jahr = Herstellungskosten
Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird davon ausgegangen, dass ein Objekt kontinuierlich in Stand gehalten wird und ein unveränderter Gebäudezustand vorliegt.Gesamtnutzungsdauer
Als Gesamtnutzungsdauer wird die Dauer der theoretischen Nutzbarkeit einer Immobilie bezeichnet. Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird davon ausgegangen, dass ein Objekt kontinuierlich in Stand gehalten wird und ein unveränderter Gebäudezustand vorliegt.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer - hier zu ermitteln - einer Immobilie richtet sich nach dem Gebäudetyp, dessen Alter sowie dem Zustand dieses und gibt Auskunft über die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäude, heißt: wie lange es noch bewohnt werden kann. Mit Hilfe von Sanierungen kann die Restnutzungsdauer verlängert werden.
Besonderheiten einer Immobilie
Zum Abschluss der Ermittlung des Sachwertes einer Immobilie werden Besonderheiten, wie Bauteile oder Einrichtungen vom vorläufig marktangepassten Sachwert abgezogen. Als Besonderheiten können beispielsweise Bauteile wie ein Balkon oder besondere Einrichtungen wie ein Aufzug gelten. Diese Faktoren können sowohl wertmindernde als auch –steigende Einflüsse auf den Sachwert einer Immobilie haben.
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Autor: Claudia Lorenz
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