Sicherheiten, die bei einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden
Da es sich bei der Finanzierung einer Immobilie meist um hohe Kreditsummen handelt, verlangen die Kreditgebenden Institute, wie Banken und Versicherungsgesellschaften, entsprechende Sicherheiten für den Fall des Forderungsausfalles. Die gängigsten Sicherheiten auf dem deutschen Immobilienmarkt sind Grundpfandrechte. Hierzu gehören neben der klassischen Hypothek auch die Grundschuld und die Rentenschuld.
Grundpfandrechte als Kreditsicherheit der Immobilienfinanzierung
Grundpfandrechte sind Pfandrechte, die zur Kreditsicherung an einem Grundstück vereinbart werden. Hierbei handelt es sich um eine Sicherheit für den Fall, dass der Schuldner die zuvor vereinbarte Kreditsumme nicht oder nur zum Teil aufbringen kann. Sollte es zu einem Forderungsausfall kommen, hat der Gläubiger das Recht durch Vollstreckung des Grundstückes dessen Verkaufserlös zur Kreditzahlung heran zu ziehen. Grundpfandrechte werden in der Regel in das Grundbuch in der Abteilung III vermerkt. Zu diesen Pfandrechten zählen nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Hypothek, die mittlerweile oftmals eingesetzt Grundschuld und dessen Sonderform die Rentenschuld.
Hypothek
Das wohl älteste bekannte Grundpfandrecht stellt die Hypothek dar. Oftmals wird im Sprachgebrauch das damit verbundene Hypothekendarlehen synonym verwendet. Im Falle der Hypothek als Kreditsicherung tritt der Kreditnehmer das Recht an einer Immobilie ab. Bei dem Abschluss der Immobilienfinanzierung bestimmt der Wert der Immobilie die Höhe der Hypothek, in der Regel liegt die Kreditsumme unterhalb der Hypotheken-Höhe.
Durch Zwangsvollstreckung bzw. –verwaltung wird ein möglicher Forderungsausfall abgesichert. Bei mehreren Hypotheken wird ein Rang im Grundbuch eingetragen, der bestimmt nach welcher Reihenfolge der Erlös einer Vollstreckung an die Gläubiger ausgezahlt wird. Die angekündigte Vollstreckung kann durch den Schuldner mit Hilfe der Zahlung der Forderung abgewendet werden.
Grundschuld
Die Grundschuld stellt ein dingliches Recht dar, aus einem Grundstück die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zu fordern. Hierbei haftet das Grundstück für die zuvor vereinbarte Geldsumme – i.d.R. eine Darlehenssumme. Die Grundschuld wird ebenso wie die Hypothek in das Grundbuch in Abteilung III eingetragen.
Es gibt zwei Arten einer Grundschuld: eine Buchgrundschuld oder eine Briefgrundschuld. Da ein Briefausschluss explizit im Grundbuch vermerkt werden müsste, handelt es sich in den meisten Fällen um eine Briefgrundschuld. Der in diesem Zusammenhang ausgestellt Grundschuldbrief ist ein Wertpapier und kann an andere Gläubiger durch einen Abtretungsvertrag und der Übergabe des Briefes übertragen werden. Im Grundbuch ist daher nicht immer erkennbar, wer der Gläubiger ist.
Die Grundschuld ist zudem nicht abhängig von einer bestimmten Forderung wie die Hypothek. Eine Grundschuld kann beispielsweise eine Deckungssumme von 120.000€ im Grundbuch ausweisen, der tatsächliche Kredit benötigt jedoch nur eine Sicherheit von 70.000€. Die restlichen 50.000€ können mit einer anderen Grundschuld belegt werden. Bei einem bezahlten Darlehen wird die Grundschuld in diesem Zusammenhang nicht mehr benötigt und geht an den Eigentümer über. Bei einer Eigentümergrundschuld kann diese neu belastet werden oder es wird ein Antrag auf Löschung der Grundschuld im Grundbuch gestellt.
Rentenschuld
Bei der Rentenschuld handelt es sich um eine Sonderform der Grundschuld. Zu regelmäßigen wiederkehrenden Terminen wird hierbei eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück gezahlt, die sogenannte Rente. Mit einer Kündigungsfrist von i.d.R. 6 Monaten ist es dem Schuldner möglich die zuvor vereinbarte Ablösesumme zu zahlen und somit die Rentenschuld zu begleichen. Der Ablösebetrag wird zuvor im Grundbuch eingetragen.
Der Gläubiger kann die vollständige Ablösung der Schuld nur verlangen, wenn die Rentenschuld durch eine Verschlechterung des Grundstückes gefährdet ist und diese nicht innerhalb einer gegebenen Frist beseitigt wird. Als zusätzliche Sicherheit kann die Rentenschuld als Reallast im Grundbuch (in Abteilung II) eingetragen werden.
Autor: Tanja Manz
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