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Immobilienverkauf mit Verrentung und lebenslangem Wohnrecht

Demografischer Wandel und sinkende Rentenzahlungen begünstigen zukünftig noch mehr die Modelle der Immobilienverrentung. Als „Käufer“ kommen Banken, Kapitalanleger und Privatleute in Betracht. Verkäufer sind meist ältere Eigentümer, häufig bereits in Rente mit dem Wunsch ihr in die Immobilie gebundenes Kapital zu Geld zu machen. Möglichkeiten bestehen bei einer Umkehrhypothek, Leib- oder Zeitrente jeweils i.d.R. verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht des Eigentümers.

Motive des Immobilienverkaufs bzw. –kaufs auf Rentenbasis

Hausverkauf mit Verrentung
Insbesondere für Rentner bietet sich die Verrentung der eigenen bereits abgezahlten Immobilie an.

Immobilienverrentungen ist insbesondere für Rentner interessant, die neben der Immobilie über kaum oder keine finanziellen Mittel verfügen. Mit der ausbezahlten Rente sind weder Renovierungen noch Modernisierungen ebenso wenig wie erholsame Urlaube und weitere Träume drin. Dennoch verlassen nur wenige ältere Menschen die Immobilie, die sie bereits fertig abbezahlt haben und schon jahrelang bewohnen. Im Zuge der Verrentung der eigenen Immobilie wird i.d.R. ein Wohn- oder sogar Nießbrauchrecht für den Eigentümer alleine oder zusammen mit einer weiteren Person vereinbart. Mit dem Modell sind ein sorgenfreier Lebensabend in der eigenen Immobilie und voraussichtlich die Bezahlung weiterer Träume möglich.

Für den Käufer einer Immobilie auf Rentenbasis gibt es ebenso gute Argumente. Unter Umständen handelt es sich um die Wunschimmobilie, für die derzeit noch keine Verwendung besteht. Oder es wird als Kapitalanlage gesehen mit der Spekulation auf ein günstiges Schnäppchen bei in den kommenden Jahren steigenden Immobilienpreisen. Zusätzlich entfallen so die Zeit des Ansparens von Eigenkapital sowie häufig die Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank.

Umsetzung der gewünschten Immobilienverrentung

Da in Deutschland die Immobilienverrentung bisher keinen großen Zuspruch erfahren hat, gibt es bislang nur wenige Angebote für eine Immobilienverrentung. Einige Banken bieten die sogenannte Umkehrhypothek an. Das Prinzip beruht auf der Ausnutzung einer Grundschuld. Die Immobilie wird zu einem vereinbarten Beleihungswert belastet und der Eigentümer erhält dieses „Darlehen“ entweder als einmalige Summe, in monatlichen Raten oder in einer Mischform beider Alternativen. Bisher sind die angebotenen Modelle der Kreditinstitute sehr teuer und meist mit einem effektiven Jahreszins von über 10 Prozent versehen. Im Falle des Todes können die Erben die Grundschuld begleichen oder das Haus wird verkauft und der Erlös dient der Schuldenbegleichung.

Weitere Möglichkeit besteht in der vereinbarten Zeitrente mit einem üblichen Käufer der Immobilie. Hierbei wird ein bestimmter Zeitraum festgelegt, in dem die Immobilie abbezahlt wird. In der Regel geschieht dies durch monatliche Zahlungen und eventueller einmaliger Zahlung. Des Weiteren wird ein Wohnrecht und zum Teil auch ein Nießbrauchrecht vereinbart.

Die Leibrente hingegen ist nicht an einen bestimmten Zeitraum gekoppelt. Sie wird solange fällig, wie der Verkäufer lebt. Der Käufer kann entsprechend Glück haben, sofern der Verkäufer früher als errechnet verstirbt oder Pech, in dem der Verkäufer viel länger lebt. Im zweiten Fall zahlt der Käufer in der Regel mehr als die Immobilie wert ist. Auch hierbei besteht i.d.R. ein eingetragenes Wohnrecht für den Verkäufer.

Leib- und Zeitrente können im Kaufvertrag frei gestaltet werden. Möglich ist auch eine Mischform: die abgekürzte Leibrente. Hierbei sind die monatlichen Ratenzahlungen zeitlich befristet und entfallen, sollte der Veräußerer vor Ablauf der Frist versterben. Eine Rentengarantiezeit sichert die Rentenzahlung für die vereinbarte Zeit im Todesfall des Eigentümers. Bei einer verbundenen Leibrente, geht die Rente nicht nur an eine Person. Typisches Beispiel hierfür ist das gemeinsame Eigentum eines Ehepaares an einer Immobilie.

Immobilienverrentung - Leib- und Zeitrente im Vergleich

Gestaltungsfreiheit bei einem Kaufvertrag mit Verrentung

Der Kaufvertrag, in dem die Verrentung im Einzelnen vereinbart wird, muss ebenso wie bei einem „normalen“ Verkauf der Immobilie, vom Notar beurkundet werden. Die Ausgestaltung der Leib- oder Zeitrente insbesondere deren genauen Vereinbarungen über Höhe, Laufzeit und Bedingungen ist frei von den Vertragspartner bestimmbar.

Diese Freiheiten bedeuten im Umkehrschluss, dass jede mögliche Situation besprochen werden sollte. Verkäufer sollten sich ein Rückübertragungsrecht eintragen lassen, welches z.B. an eine Nichtzahlung von drei Rentenzahlungen gekoppelt ist. Zusätzlich sollten Vereinbarungen im Pflegefall, bei Auszug des Verkäufers oder für zukünftige Kosten für Instandhaltung und Renovierung getroffen werden.

In dem Kaufvertrag sind zudem alle Daten der Rente bestimmt und geben so den Vertragsparteien eine gute Ausgangslage Einnahmen und Ausgaben der nächsten Jahre zu überblicken. Die Höhe der Rente richtet sich dabei nach mehreren Faktoren: den Wert der Immobilie (i.d.R. ermittelt durch Verkehrsgutachten im Rahmen einer Immobilienbewertung), eventuelle Einmalzahlung, Alter des Verkäufers, Rentengarantiezeit sowie dem Wert des Wohnrechtes.

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