Brancheneuphorie und Überbewertung: Jetzt noch verkaufen!

Verkauf während Nachfrageboom, Überbewertung und hoher Wachstumsquote

Seit einigen Jahren gestaltet sich die Wohnungssuche in deutschen Großstädten zunehmend schwierig. Die Preise für Wohnungen und Eigenheime steigen in Deutschland scheinbar ungebremst an und erreichen ungeahnte Höhen.
Sie spielen mit dem Gedanken in der nächsten Zeit Ihre Immobilie zu verkaufen? Mit welchen Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt ist zu rechnen? Bleibt es weiterhin bei niedrigen Zinsen und starker Nachfrage, oder werden die Zinsen steigen?

Jetzt noch historisch günstige Zinsen nutzen und die Entwicklung im Auge behalten 

In den vergangenen Jahren sorgten niedrige Kreditzinsen dafür, dass mehr Menschen über einen Immobilienkauf nachgedacht haben, auch wenn die Preise signifikant zulegten. Im März 2016 senkte die EZB den Leitzins auf 0,0 Prozent - dem tiefsten Stand seit der Währungsunion. Das Zinsniveau befindet sich mit unter 1,5 Prozent für Darlehen mit einer zehnjährigen Laufzeit immer noch auf einem historisch niedrigen Stand.

Nach einer aktuellen Expteren-Umfrage des Immobilienfinanziers Interhyp vom 5. Oktober 2017 können sich Immobilienkäufer trotz eines leichten Zinsanstiegs in den kommenden Wochen noch über günstige Finanzierungsbedingungen freuen. Ab 2018 erwarten die Experten allerdings mittel- bis langfristig einen moderaten Anstieg der Zinsen. Bei wieder steigenden Kreditzinsen werden die Immobilienpreise sinken. Das ist eine Katastrophe für Eigentümer, die verkaufen wollen. Daher empfiehlt es sich das derzeitige Zinsniveau bestenfalls noch auszunutzen und die Zinsentwicklung gut im Auge zu behalten, um rechtzeitig reagieren zu können.

Teils absurde Haus- und Wohnungspreise...

Marktbeobachter sind der Meinung, dass die gute wirtschaftliche Entwicklung und nur wenige Anlagealternativen viele Bürger dazu verleiten, für eine Immobilie tiefer in die Tasche zu greifen als üblich. Betongold bleibt die wichtigste Währung und ist für Eigennutzer und Anleger ein lohnendes Investment, weil auch die Mietpreise in gleichem Maße mitziehen. Nach Jahren mit nur geringen Preisänderungen zeigten die Entwicklungen der Kauf- und Mietpreise in den vergangenen Jahren erhebliche Wachstumsraten. Je nach Region, Stadt, Metropole und A-B-C-Lage variieren die Wachstumsquoten. Aber was hat sich verändert?

Der bulwiengesa-Immoblienindex bestätigt für das Jahr 2016 weitere Steigerungen der Mieten und Preise für Wohnimmobilien in Deutschland. Der langjährige Aufschwung war eine Folge von Niedrigzinsphase, Zuwanderung, Wirtschaftswachstum und der hohen Nachfrage nach Wohnraum.
Die deutschen Regionen und Städtetypen haben unterschiedlich stark davon profitiert.
Vor allem wirtschaftlich starke A-Städte sind haben von der Situation auf dem Immobilienmarkt profitiert, während strukturschwache, vorwiegend ländliche Regionen mit Abwanderung und Bevölkerungsrückgang konfrontiert sind. 
Fatal ist dabei, dass die Wohnungspreise stärker zugelegt haben als die Einkommen. Hohe Mietzuwächse, sinkender Leerstand und steigende Nachfrage führten zu explodierenden Kaufpreisen. Das gilt vor allem für die Preise von Reihenhäusern, die im Vergleich zum Vorjahr um 7,5 Prozent angestiegen sind. Ein weiterer Preistreiber sind Neubau-Eigentumswohnungen, die die Vorjahressteigerung mit 7,3 Prozent noch übertroffen haben.  
Grotesk wird es, wenn für eine 100 Quadratmeter große Wohnung in München das 15-fache eines durchschnittlichen Pro-Kopf-Jahreseinkommens aufgebracht werden muss.
Eine solche Entwicklung ist allerdings nahezu ideal für Eigentümer, die Ihre Immobilie jetzt verkaufen möchten.

„Durch die hohen Anstiege der Mietpreise lohnt sich der Immobilienkauf für Eigennutzer. Auf diese Weise kann das Geld für die Miete eingespart und direkt in das Eigenheim investiert werden.“

- Fabian Borgs, Immobilienmakler bei Maklaro

...führen in den Metropolen zu einer Überbewertung von 15 bis 30 Prozent.

In den Metropolen Berlin, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg und München ist die Dynamik der Preisentwicklung immer noch überdurchschnittlich hoch. Aus diesem Grund muss von einer Überbewertung der Immobilie von 15 bis 30 Prozent gerechnet werden. In den Großstädten lag die Preissteigerung für Wohneigentum bei insgesamt 8 Prozent, laut Notenbank. Eine Besserung scheint nicht in Sicht und auch in kleineren Städten könnten die Immobilienpreise steigen. Ein weiteres Anzeichen für eine Überbewertung sind stark steigende Preise bei Bestandsimmobilien.

Der aktuelle Hauspreis-Index (EPX) von EUROPACE zeigt, dass die Preise von Monat zu Monat häufig schwanken. Daher empfiehlt sich ein Blick auf den Vorjahresmonat. Der Index lässt hier erkennen, dass in allen drei EPX-Segmenten (Bestandshäuser, Beubauhäuser und Eigentumswohnungen) ein weiterer Anstieg zu verzeichnen ist. 
Zwischen 2015 und 2016 ist der Hauspreis-Index für Eigentumswohnungen am stärksten gestiegen. Der Index stieg um durchschnittlich 7,40 Prozent, während der Index für bestehende Wohnungen "nur" um 6,10 Prozent und der Index für Neubau um 5,28 Prozent stiegen. Alle EPX-Segmente zusammen sind im Vergleich zu Septmeber 2016 um 6,24 Prozent demnach "leicht angestiegen". 

Eine Überbewertung wird immer dann zur Gefahr, wenn daraus eine Immobilienblase wird, also die Einkommen nicht nachziehen und die ökonomischen Parameter sich verändern. In den vergangenen Jahren häuften sich die Anzeichen für eine Immobilienblase in Deutschland. Mittlerweile gehen Experten vor allem für die Großstädte von einer Überbewertung aus. Immer öfter wird das Gleichgewicht zwischen Einkommen und Kaufpreisen gestört, indem sich die Immobilienpreise von der Einkommensentwicklung abkoppeln. Die Einkommen steigen dann weniger schnell an, als die Kaufpreise. Eine Preiskorrektur sei nicht abzusehen, da es in den Metropolen weiterhin eine ungebremste Nachfrage nach einem nur geringen Wohnungsangebot gebe. 

Wann eine Immobilienblase platzt, hängt von vielen Faktoren ab. Daher sollten Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsichten jetzt den Verkauf ihrer Immobilie angehen, denn noch greifen Käufer für eine Immobilie tiefer in die Tasche, als wenn der Markt stagniert.

Abwanderung wird die Preise auf dem Land wieder sinken lassen….

Die Metropolen verzeichnen einen stetigen Bevölkerungszuwachs. Sowohl junge Menschen als auch Senioren sehen die Vorteile eines urbanen Lebens. Neben dem großen Freizeitangebot haben die Versorgung und der Arbeitsmarkt in den Großstädten eine Art Magnetwirkung. Dies führt seit Jahrzehnten zu schrumpfenden Einwohnerzahlen in Dörfern und ländlichen Regionen. Die stabile Wirtschaft, ländliche Infrastrukturprogramme und niedrige Kreditzinsen verzögerten bislang eine weitere Verödung der Dörfer und Landschaften.



Eine neue Käufergruppe - all jene, die sich keinen Neubau, dafür aber eine Bestandsimmobilie leisten können - stabilisierten in den vergangenen Jahren diese Lage. Die Kaufinteressenten waren bereit für ein Eigenheim auf dem Land von den aktuellen Wohnstandards abzurücken oder suchten bewusst nach individuellen, bezahlbaren Immobilien. Von diesem Trend profitieren vor allem Besitzer von Immobilien älteren Baujahrs, deren Immobilie in guter Lage weniger als ein Neubau kostet. Bei steigenden Zinsen und wirtschaftlichen Umbrüchen wird diese Käufergruppe wegbrechen und Immobilien auf dem Land keine Käufer mehr finden. Die sinkenden Einwohnerzahlen werden dann zu einem Angebotsüberhang und Leerstand in diesen Regionen führen. 

...und der angekurbelte staatliche Wohnungsbau wird die Wachstumsquoten eindämmen.

Die steigende Nachfrage nach Wohnungen in den Städten trifft derzeit noch auf ein begrenztes Angebot. In den deutschen Metropolen wachsen die Einwohnerzahlen, während der Wohnungsbau nicht mithalten kann. Sowohl Mieten als auch Kaufen ist daher nicht einfach. Dies ist der Grund dafür, dass die Preise signifikant und teilweise ohne weiteren Grund zugelegt haben.

Doch die Lage am Immobilienmarkt wird sich entspannen, sobald staatliche Wohnungsbauprojekte gestartet sind. In Berlin wie auch in Hamburg und München planen die Wohnungsbauunternehmen tausende neue Wohnungen für die mittleren Einkommensschichten. Der neue Wohnraum wird dafür sorgen, dass die Preise nicht weiter in diesem rasanten Tempo ansteigen werden. Auch kann es passieren, dass es zu einer Preisbereinigung kommt und die überbewerteten Lagen heruntergestuft werden. Dies entspräche dem natürlichen Marktmechanismus, wäre jedoch eine Katastrophe für Eigentümer, die verkaufen möchten. Sie werden für die Immobilie nicht mehr den jetzigen Preis erzielen können.

Jetzt von der Überbewertung für den eigenen Verkauf profitieren.

Der Nachfrageboom täuscht über manche Überbewertung hinweg. Noch nutzen Kaufinteressenten die niedrigen Zinsen, um ihr Budget maximal auszureizen und sind bereit, trotz enormer Preissteigerungen, zu kaufen. Sie machen sich nur wenige Gedanken darüber, ob die Immobilie tatsächlich das Wert ist, was sie dafür bezahlen.
Denn noch handeln Kaufinteressenten entgegen der Devise “Geiz ist geil” und die günstigen Finanzierungskonditionen entlasten private Haushalte zusätzlich bei dem Erwerb von Wohneigentum. Jedoch wird sich bei steigenden Zinsen und geringen Einkommenszuwächsen die Bereitschaft überteuerte Immobilie zu kaufen, beruhigen und ins Gegenteil umkehren.

Die niedrigen Zinsen können auch Verkäufer nutzen, denn Sie bekommen für die Immobilie mehr als bei hohen Zinsen, können in eine höherwertige Immobilie investieren und so selbst von den niedrigen Zinsen profitieren. Aktuell führt die Brancheneuphorie dazu, dass hohe Preise für Altbauten bezahlten werden. Diese sind immer dann überbewertet, wenn für den gleichen Preis ein Neubau gekauft werden kann. Generell werden Bestandsimmobilien in Metropolen mit prekärem Wohnungsmarkt überbewertet, weil Kaufinteressenten auf höhere Wertzuwächse als bei Neubauten hoffen. Jedoch kann der Wertverfall bei einer Marktwende schmerzlich werden. Schon heute steht der Wertzuwachs in den überbewerteten Metropolen auf der Kippe und viele Immobilienanalysten erwarten eine Immobilienblase: platzt diese, fallen die Preise und Verkäufe werden langwierig.

Ein Verkauf kann allen Besitzern empfohlen werden, deren Immobilie leer steht und die ihre Immobilie nicht halten wollen, sondern lieber eine neue erwerben möchten. Denn nur eine Spekulationssteuer könnte den derzeit hohen Erlös schmälern.

Mehr Infos und Tipps zum Immobilienverkauf finden Sie in unserem Ratgeber-Bereich. 

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Autor: Juliane Glodny

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