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Haus verkaufen zum Top-Preis: 8 Tipps zum Erfolg

Titelbild Haus verkaufen


Der Hausverkauf ist für die meisten Menschen, ebenso wie der Verkauf von Wohnungen, einmalig. Das gilt bei Privatnutzern umso mehr. Kommt es zum Verkauf des Eigenheims ist guter Rat teuer. Mit diesen 8 Tipps wird für einen Top-Preis gesorgt – und dafür, dass alles glatt geht.






Lesedauer: ca. 13 Minuten



Die 5 Schritte beim Haus verkaufen


Da der Hausverkauf für viele Menschen einmalig ist, soll hier ein einheitlicher Ablauf dargestellt werden, bevor weitere Tipps zur Vertiefung folgen. Um ein optimales Vorgehen beim Haus verkaufen sicherzustellen, teilen wir den Prozess in 5 Phasen ein. Er ist im Allgemeinen auf jeden Immobilienverkauf anwendbar.

Im Unterschied zum Wohnungsverkauf ist bei Häusern vor Allem das Grundstück entscheidend(er). Dafür gibt es keine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), die berücksichtigt werden muss.

Wer sich beim Ablauf des Verkaufsprozesses schon sehr sicher ist, kann jedoch direkt zu den 8 Tipps springen.


Hausverkauf-Prozess in 5 Schritten Navigation 1

1. Haus verkaufen zum Marktwert


Bevor man eine Immobilie, beispielsweise ein Haus, verkaufen kann, muss man sich über den Angebotspreis klar werden. Dabei muss der tatsächliche Marktwert (auch: Verkehrswert) beachtetet werden. Eine Studie der Kreissparkasse Köln, hat gezeigt, dass sich bei einem überhöhten Preis sowohl die Vermarktungszeit verlängert, als auch der Verkaufspreis sinkt.

Wenn vor Beginn eines Hausverkaufs der Marktwert richtig ermittelt wird, ist ein entsprechend guter Preis auch tatsächlich zu erzielen. Als Methode zur Wertermittlung wird bei Häusern zumeist das Sachwertverfahren genutzt, bei dem der Gebäudewert mit dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Größe in m²) kombiniert wird. Bei Zinshäusern kann auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen.

Um den Marktwert zu bestimmen, sind vier Aspekte, Rechtliche Gegebenheit, Ausstattung des Objekts, Zustand der Immobilie, sowie Lage, zu berücksichtigen. Beim Haus verkaufen, sollte man persönliche und besondere Umstände jedoch außen vor lassen.

Hausverkauf in 5 Schritten - Step 2

2. Mit dem Exposé überzeugen


Mit einem überzeugenden Angebotspreis, ansprechenden Fotos und stimmigen, griffigen Texten zum Objekt, kann ein Exposé erstellt werden. Dies ist nötig, um mit dem Hausverkauf an die Öffentlichkeit zu gehen. Ob Tageszeitungen oder Immobilienplattformen, überall wird das Exposé in der einen oder anderen Form verwendet.

Um sich selbst als auch den Interessenten Zeit zu sparen, sollten alle Angaben korrekt und noch einmal geprüft sein. Anderenfalls werden die Interessenten beim Besichtigungstermin enttäuscht und geben kein Kaufgebot ab.

Trotzdem darf das Haus beim Verkaufen selbstverständlich attraktiv inszeniert werden. Vorteile und Selling-Points erhalten darin entsprechend viel Raum.

Hausverkauf in 5 Schritten - Step 3

3. Hausverkauf vor Ort: Der Besichtigungstermin


Hier heißt es Verkaufsgespür zu zeigen. Beim Besichtigungstermin wird der Hausverkauf persönlich. Dabei sollte den Interessenten Raum gelassen werden die Immobilie für sich selbst zu entdecken. Selbstverständlich ist eine Moderation, bei der etwa die Größe der Räume schon einmal erwähnt wird, geschätzt. Im Allgemeinen sollte man aber Platz für Fragen lassen und nicht durchgehend sprechen. Eine gute Vorbereitung auf alle Fragen zum Hauskauf sind daher besonders wichtig.

Am Schluss an den Besichtigungstermin muss jedoch eine Einigung über das weitere Vorgehen gefunden werde. Es sollte hierbei ein Rückruf vereinbart werden, bei dem man bestenfalls die Initiative behält. Nur so kann man ein Haus verkaufen. Als Start für eine solche Einigung reicht schon ganz simpel: „Ich rufe Sie dann morgen an.“ Der Telefontermin kann aber selbstverständlich noch genauer festgelegt werden.

Hausverkauf in 5 Schritten - Step 4

4. Das Haus zum richtigen Preis verkaufen


Mit den Interessenten, die konkrete Kaufangebote machen, geht es dann in die heiße Phase. In der Regel wird mit diesen noch eine Weile verhandelt. Über den Preis einerseits, aber auch über Fragen danach, ob beispielsweise die Küche drin bleibt, oder Räume noch einmal gestrichen werden.

In Deutschland verlaufen die Preis-Verhandlungen meist nach unten. Der Käufer macht also ein Kaufpreis-Angebot unter dem Angebotspreis. Allerdings kann je nach Preisstrategie beim Haus verkaufen auch für Verhandlungen nach oben gesorgt werden. Dazu ist für hohe Nachfrage zu sorgen.

Um solche Verhandlungen beim Haus verkaufen effektiv durchführen zu können, wird bestenfalls ein Bieterverfahren eingesetzt. Maklaro hat mit dem Online-Bieterverfahren eine effektive Methode entwickelt, um diesen Vorgang transparent und ohne bürokratischen Aufwand durchzuführen.


Hausverkauf in 5 Schritten - Step 5

5. Den Hausverkauf abschließen - der Notartermin


Ist es zu einer Einigung beim Hausverkauf gekommen, muss diese noch rechtskräftig abgeschlossen werden. Bei allen Immobilienverkäufen ist dazu ein notariell beurkundeter Kaufvertrag notwendig, den Eigentümer und Käufer unterzeichnen.

Mit einer Einigung wendet man sich daher an ein Notariat, um einen Termin zu vereinbaren. Der Notar erstellt nun auch den schriftlichen Kaufvertrag. Alle beteiligten Parteien erhalten vor dem Termin zum Unterzeichnen, schriftliche Ausfertigungen, um vor dem endgültigen Hausverkauf alle rechtlichen Aspekte prüfen zu können.

Kann eine Partei nicht zum Notartermin erscheinen, kann diese auch zu einem späteren Zeitpunkt eine Unterschrift setzen. Das nennt man Nachgenehmigung. Haben alle Parteien unterschrieben, wurde das Haus verkauft. Nur unter speziellen Umständen kann der Vertrag nun wieder aufgelöst werden.


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8 Tipps, um den Hausverkauf zum Top-Preis abzuschließen


Wenn der Prozess beim Haus verkaufen auch immer gleich abläuft, die Qualität in den einzelnen Phasen kann gesteigert werden. Hier bekommen Sie 8 Tipps, um Ihren Hausverkauf erfolgreich und zum Top-Preis abzuschließen.

Hausverkauf - Tipp 1

1. Sollte noch renoviert werden?


Eine häufig gestellte Frage, die beim Haus verkaufen aufkommt, bezieht sich auf Renovierungen vor dem Vermarktungsstart. Dies kann durchaus Sinn machen – schließlich ist der Wert von modernisierten Immobilien höher. Allerdings ist der Aufwand groß.

Die Antwort hängt daher von zwei Faktoren ab: Zum einen davon, wie schnell das Haus verkauft werden soll und zum anderen davon, ob man sich den Stress für entsprechende Reparaturen noch antun möchte.

Generell erhöhen Renovierungen den Wert und Kleinigkeiten, wie die Wände noch einmal weißen, sind absolut sinnvoll, um beim Hausverkauf ein attraktives Objekt anzubieten. Aber die Reparatur eines Dachstuhls sollte gut überlegt sein. Ist man Erfahren im Umgang mit Sanierungen, kann man diesen Bonus aber durchaus mitnehmen.

Hausverkauf Tipp 2

2. Spekulationssteuer beim Haus verkaufen beachten


Gerade heute, in Zeiten von unentwegt steigenden Immobilienpreisen, ist man schnell gewillt das Haus verkaufen zu wollen. Wer weiß wie lang die hohen Preise noch anhalten? Allerdings kann die Spekulationssteuer hier schnell zu Gewinneinbußen führen.

Die Spekulationssteuer liegt auf dem individuellen Einkommenssteuer-Niveau und wird auf jeden Euro erhoben, der über den Kaufpreis hinausgeht, den man selbst einmal gezahlt hat. Allerdings wird sie nur unter bestimmten Voraussetzungen auf einen Hausverkauf erhoben.

Schaubild zur Frage, wann Spekulationssteuer zu zahlen ist

Ist die Immobilie seit mehr als zehn Jahren in einer Hand, fällt unter keinen Umständen mehr eine Spekulationssteuer beim Haus verkaufen an. Wenn die Immobilie mindestens drei Jahr vor Verkauf selbst genutzt, also bewohnt, wird, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig.

Hausverkauf Tipp 3

3. Mit diesen Unterlagen den Hausverkauf vorbereiten


Um einen passenden Angebotspreis für den Hausverkauf festzulegen und ein ansprechendes Exposé zu schreiben, sind gute Vorbereitungen essenziell. Dazu gehört vor Allem das Sammeln der wichtigsten Dokumente.

Damit der Hausverkauf zum Top-Preis gelingt, sollte schon in der ersten Phase des Verkaufsprozesses diese Checklist abgehakt werden:

Die wichtigsten Dokumente für den Hausverkauf als ChecklistGrafik speichern




Hausverkauf Tipp 4

4. Rücksprache mit einem Profi halten


Der Hausverkauf ohne Makler bereitet einige Stolpersteine. Schon bei der Preisfindung ist jedoch dringend zur Rücksprache mit einem Profi geraten. Die Überbewertung des Eigentums ist ein weitverbreitetes Phänomen beim Haus verkaufen – und dies hat finanzielle Folgen.

Die Bepreisung sollte daher durch einen Profi erfolgen – entweder durch einen kostenpflichtigen Gutachter, der den Verkehrswert berechnet, oder mit einem Immobilienmakler, der basierend auf dem Verkehrswert und unter Berücksichtigung der Marktdynamik einen marktfähigen Preis bestimmt.


Hausverkauf Tipp 5

5. Mehr Interessenten durch den Angebotspreis bekommen


Der Angebotspreis ist die entscheidende Stellschraube beim Haus verkaufen. Neben der Lage, die den Immobilienwert schon vor Preisbestimmung beeinflusst, sorgt der Angebotspreis maßgeblich für Resonanz. Dabei gilt die Regel: Je niedriger der Angebotspreis ausfällt, desto höher liegt die Resonanz.

Natürlich soll eine Immobilie deshalb nicht unter Wert verkauft werden. Ein niedriger Angebotspreis kann jedoch mit einem Bieterverfahren verbunden werden. So wird der niedrige Angebotspreis nach oben korrigiert. Maklaro bietet hierzu das Online-Bieterverfahren als einfache und transparente Lösung an.


Online-Bieterverfahren in Münster


Graph zur Preisentwicklung beim Bieterverfahren in Münster

Erfahren Sie hier, wie der Verkaufspreis im Online-Bieterverfahren von 400.000 € auf über 800.000 € steigen konnte. - Und wie Sie von dieser Methode profitieren.



Hausverkauf Tipp 6

6. Das Haus im Internet verkaufen


Bei der Objekt-Vermarktung können diverse Kanäle verwendet werden. Tageszeitungen bieten ganze Immobilien-Seiten an, bunte Schilder im Vorgarten bringen das Vorhaben zum Ausdruck und auch Verkaufsgalgen (Das Schild im Maklaro-Logo) wird immer wieder ausprobiert.

An genau dieser Stelle sollte jedoch auch das Internet berücksichtigt werden: Denn die Immobilien-Plattformen wie Immobilienscout24, Immowelt und Immonet, werden von fast allen Kaufinteressenten besucht. Eine Studie der Ludwig-Maximilian-Universität München geht von rund 97 % aus.

Auch die Sozialen-Netzwerke können als Anlaufpunkt für einen Hausverkauf ausprobiert werden. Hier gibt es zum Teil auch spezialisierte Gruppen in denen das Angebot veröffentlicht werden kann.

Hausverkauf Tipp 7

7. Durch Umstellungen mehr Interessenten finden


Der Vorteil digitaler Medien ist die schnelle Veränderbarkeit von Inhalten. Diese kann man beim Haus verkaufen nutzbar machen. Denn die Klickzahlen für Inserate auf Immobilienplattformen sinken schnell.

Es ist daher ratsam schon bei der Vorbereitung des Exposés Alternativen für verschiedene Zielgruppen bereit zu halten. Beispielsweise kann durch Austausch des Teaser-Bildes, der Überschrift und/oder von Formulierungen ausprobiert werden, wer – und wie dieser – auf die Immobilie reagiert.

Bei Maklaro wird dazu eine KI-unterstützte Vermarktung durchgeführt. Auf diesem Weg werden Kennzahlen wie Klickzahlen und Kontaktaufnahmen überwacht, um während des Hausverkaufs einzelne Gruppen gezielt(er) anzusprechen.


Hausverkauf Tipp 8

8. Vermarkten bis der Hausverkauf abgeschlossen ist


Der Hausverkauf ist erst durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abgeschlossen. Lange Verhandlungen über die Einigung gehen dem voraus. Allerdings sollte die „ernsthafte Kaufabsicht“ eines Interessenten als Verkäufer nicht zu ernst genommen werden. Denn bis zur Unterschrift kann noch viel passieren. Etwa wenn der Hochzeits-Effekt auftritt. Auch der überzeugteste Käufer bekommt dann im entscheidenden Moment kalte Füße.

Um in solchen Momenten nicht schutzlos dazustehen, sollte der Hausverkauf durchaus öffentlich fortgesetzt werden, auch wenn großes Interesse bekundet wurde und eine Einigung in weiten Teilen vorliegt.


Hausverkaufen Alle Tipps im Überblick


Mit diesen acht Tipps steht dem erfolgreichen Hausverkauf nichts mehr im Wege. Allerdings darf der massive Aufwand, der mit den fünf Phasen im Immobilienverkauf einhergeht, nicht unterschätzt werden. Wenn Sie Unterstützung beim Verkauf von Haus oder Wohnung benötigen, scheuen Sie sich nicht Kontakt zu unserem Team aufzunehmen.



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Autor: Tom Kaufhold

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