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Leitfaden Haus verkaufen

immobilien ratgeber

Erbe, Scheidung, Familienzuwachs, es gibt viele Gründe warum ein Haus verkauft werden soll. Stets ist der Immobilienverkauf mit gestern, heute und morgen verbunden: Erinnerungen an die Kindheit, Familienleben und Erwartungen an die Zukunft. Bei der Veräußerung müssen diese Aspekte in den Hintergrund treten. Nur mit einer sachlichen Planung werden Sie den besten Preis erzielen. In unserer kurzen Einführung, unter der Leitfrage “Was muss ich beim Hausverkauf beachten”, möchten wir Ihnen die wichtigsten Etappen aufzeigen und nützliche Tipps mit auf den Weg geben.

  1. Kann ich mein Haus jetzt verkaufen?
  2. Hausverkauf, mit oder ohne Makler?
  3. Die gute Marktsituation nutzen und Wohnhäuser aus den 1970er Jahren an den Mann bringen
  4. Haus ist nicht gleich Haus – Was ist mein Eigenheim wirklich wert?
  5. Wohnhaus 2016 veräußern, aber keine Spekulationssteuer zahlen
  6. Unterlagen beim Hausverkauf
  7. Tipps, was muss ich bei der Veräußerung beachten?
  8. Fazit: Haus verkaufen: Eine unterschätzte Aufgabe


1. Kann ich mein Haus jetzt verkaufen?

Ein Haus ist juristisch und wirtschaftlich gesehen eine Immobilie, das bedeutet es handelt sich um ein unbewegliches Sachgut. Es gibt Einfamilien–, Doppel– und Reihenhäuser auf einem Grundstück. Oftmals entstehen Wohnhäuser innerhalb einer neuen Siedlung und sie haben ein einheitliches Erscheinungsbild. Mit den Jahren werden die Immobilien immer individueller. Ein Wintergarten, beheizter Außenpool oder ein großzügiger Pavillon werden nach den eigenen Vorstellungen errichtet. Mit diesen Maßnahmen verändert sich der Wert des Eigenheims und gleichzeitig erschwert die individuelle Ausstattung die Vergleichbarkeit.

In Deutschland gibt es circa 12 Millionen Ein– und Zweifamilienhäuser und davon wechseln jährlich circa 28.000 Häuser ihren Besitzer.

Wer sein
Haus veräußern möchte, steht nicht nur vor der Frage, ob dies von privat oder mit einem Makler erfolgen soll, sondern überdies noch vor vielen weiteren Entscheidungen:

  • Wann werde ich ausziehen?
  • Kann ich ein vermietetes Haus samt Mieter verkaufen?
  • Was ist das Grundstück ohne Haus wert?
  • Muss ich Mängel angeben?

In einer von uns durchgeführten Studie gab der Haupteil der Teilnehmer an, dass sie ihr Eigenheim verkaufen wollten nachdem die Kinder ausgezogen waren oder weil mit zunehmenden Alter der große Garten mehr Last als Freude bereitete. Hinzu kam, dass die Teilnehmer zukünftig lieber in einer städtischen Umgebung wohnen möchten. Auch kam es vor, dass das Haus verkauft werden sollte, um in die Nähe der Kindern zu ziehen. Es ergab sich folgendes Szenario, das Vorhandene musste zeitgleich zum Erwerb eines neuen Hauses verkauft werden. Dies ist eine nicht zu unterschätzende Doppelbelastung, bei der es ratsam ist, sich professionelle Hilfe zu holen. Es gilt zu bedenken: ist ein zeitnaher Verkauf erwünscht, schwankt jedoch die Nachfrage, kann sich der Verkaufszeitpunkt erheblich verzögern. In manchen ländlichen Regionen gibt es so gut wie keine Nachfrage nach gebrauchten Immobilien, während in Gebieten mit vielen Arbeitsplätzen, guten Freizeitangeboten und effizienter Infrastruktur eine hohe Nachfrage einen schnellen Verkauf sichert.

Haus verkaufen

Ein anderer Teilnehmer der Studie hatte das Elternhaus geerbt. Als Einzelkind und somit Alleinerbe musste der Sohn sich über den weiteren Umgang mit dem Wohnhaus Gedanken machen. Vermieten oder verkaufen, das war seine generelle Frage. Diese Entscheidungsfreiheit ist eher selten, denn in den meisten Fällen entsteht eine Erbengemeinschaft und über kurz oder lang kommt es zum Verkauf. Der Alleinerbe wohnte zum Zeitpunkt des Erbantritts bereits mit seiner Frau und den vier Kindern im eigenen Haus, so dass eine Eigennutzung ausgeschlossen und Vermietung oder Verkauf gegeneinander abgewogen werden mussten. Die Vermietung stellte einen zusätzlichen Aufwand dar. In naher Zukunft war eine Eigennutzung ausgeschlossen und daher entschied er sich für den Verkauf. Die Veräußerung des Erbes unterlag keinem zeitlichen Druck und somit konnte der Erbe das Haus zum besten Preis an den Mann bringen. Dies ist eher die Ausnahme, denn in Erbengemeinschaften geht es in der Regel um eine ganze Reihe von Wertgegenständen und deren Verteilung. Oftmals kommt es zu Erbstreitigkeiten und somit zu einer zeitlichen Verzögerung bei der Immobilienveräußerung. Wird das Haus nicht bewohnt, dann verschlechtert sich der Zustand innerhalb weniger Monate erheblich. Aus diesem Grund sollte jede Erbengemeinschaft einen zeitnahen Verkauf angestreben.

Bei einer Scheidung steht das Eigenheim schnell zwischen den Partnern. Trotz hochkochender Emotionen und Streit sollte jedoch ein kühler Kopf bewahrt werden. Der Eine möchte nicht ausziehen und verkaufen, während der Andere auf das Geld angewiesen ist, um damit einen neuen Lebensabschnitt zu beginnen.

Die Art des Ehevertrags, die individuelle Einkommenssituation, das Sorgerecht, das vorhandene Vermögen spielen mit rein, wenn darüber entschieden werden muss, ob das Haus verkauft wird oder nicht. Bis es jedoch dazu kommt, geht es um die Kinder – Unterhalt und Besuchsrecht – und die beweglichen Güter sowie sonstige Wertgegenstände. Erst wenn diese Punkte geklärt wurden, geht es um die unbeweglichen Güter. Hierzu gehören Grundstücke, Ferienhäuser und vermietete Wohnungen. Nur Wenige machen sich beim Kauf oder Neubau Gedanken darüber, was im Fall einer Scheidung mit den Immobilien passieren soll. In solchen Fällen lohnt es sich vor dem Scheidungsverfahren juristischen Rat einzuholen. Unabhängig vom Ehevertrag, sobald in einer Ehe Gegenstände von erheblichem Wert angeschafft wurden, sind schnelle Lösungen ausgeschlossen. Bei einer Scheidung das Eigenheim zu verkaufen, ist nur möglich, wenn die Partner an einem Strang ziehen. Für den Umgang mit dem Eigenheim gibt es verschiedene Optionen:

  • die einvernehmliche Veräußerung des gemeinsamen Hauses,
  • die Übernahme des Eigenheims durch einen Partner,
  • eine Teilungserklärung, womit jeder Ehepartner das Alleineigentum an einem Teil der Immobilie erhält,
  • die Teilungsversteigerung, wenn sich die Partner über den Umgang mit dem Wohnhaus nicht einigen können.

Eine Teilungsversteigerung ist die schlechteste Lösung. Generell muss damit gerechnet werden, dass Sie für die gebrauchte Immobilie einen geringeren Erlös erzielen werden als Sie einst für den Neubau bezahlt haben.

Fakt ist, egal welcher Grund oder Anlass den Verkauf eines Eigenheims nach sich zieht, damit die Veräußerung in Ihrem Sinn abläuft, müssen die Vorgehensweise und weitere Ziele klar definiert sein. Nur ein abgestimmtes Handeln wird zum Erfolg führen. Auch kann es helfen sich Etappenziele zu setzen und den eingeschlagenen Kurs zu ändern, wenn die Vermarktung anders als geplant verlaufen sollte.
Um mit der Vermarktung eines Eigenheims zu starten, müssen im Vorfeld die Besitzverhältnisse eindeutig geklärt sein. Hierüber gibt das Grundbuch Auskunft. Darüber hinaus sollten offene Verbindlichkeiten mit der Bank geklärt werden und alle Dokumente vollständig vorliegen. Ohne Energieausweis ist eine Vermarktung so gut wie ausgeschlossen.

Achtung: Eine voreilige Verkaufsentscheidung kann schnell zum Stolperstein werden! Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber “Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf” und laden Sie sich das kostenfreie Handbuch herunter.



Tipp

Scheidung, Erbe, neue Immobilie, es gibt viele Gründe weshalb ein Eigenheim veräußert werden soll und die Vorgehensweise ist stets anders.

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2. Hausverkauf, mit oder ohne Makler?

Zu allererst – nach der Entscheidung das Haus zu veräußern – muss die Frage geklärt werden: privat oder Makler? Sie fragen sich, ob ein Immobilienverkauf in Eigenregie gelingen kann? Generell kann diese Frage positiv beantwortet werden, jedoch wenn man das Ergebnis fokussiert, dann würde man von einer Veräußerung von privat eher abraten. Aus der Perspektive eines Kaufmanns oder Maklers ist das beste Ergebnis: ein zeitnaher Verkauf und ein Erlös im Sinne des Eigentümers.

Laien sollten die Finger vom Immobilienhandel lassen.

Unsere Studie hat gezeigt, dass die Wertermittlung, die Kommunikation mit den Kaufinteressenten und der Moment der Kaufpreiszahlung zu den stressigsten gehörten. In der Tat gibt es ganz unterschiedliche Methoden um den Wert eines Einfamilienhauses festzustellen und kein Verfahren gibt eine Garantie dafür, dass der annoncierte Betrag weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt ist. Unsere Teilnehmer machten die Erfahrung, dass nachdem das Haus annonciert war, zahlreiche seriöse und weniger seriöse Anfragen eintrafen. Der Versuch die Kaufinteressenten nach ihrem Budget zu kategorisieren, um wirklich nur potentiellen Käufern das Haus zu zeigen, ist so gut wie ausgeschlossen. Somit mussten alle Interessenten in Einzelterminen das Haus und der Garten gezeigt werden. Schnell gingen dafür einige Wochenende darauf. Die Termine mussten vor– und nachbereitet werden. Auch hier wurde der zeitliche Aufwand für E–Mails, Telefonate und das Verschicken von Dokumenten unterschätzt. War ein Käufer bereit die Immobilie zu erwerben begann das Zittern, ob seine Bank der Finanzierung zustimmt und das Geld zum vereinbarten Termin auf dem Notaranderkonto eingehen wird. Ein Immobilienverkauf ohne Makler kann nur dem Eigentümer mit Marktkenntnissen, Verkaufserfahrungen und juristischen Grundkenntnissen empfohlen werden.

Haus verkaufen mit Maklaro

Haben Sie aber noch nie eine Einfamilienhaus oder eine Wohnung veräußert, dann ist professionelle Hilfe der sichere Weg. Jeder Makler darf nur so handeln, wie es im Maklervertrag vereinbart wurde. Es gibt unterschiedliche Vertragsarten und Klauseln. Eine Prüfung des Maklervertrags ist durchaus empfehlenswert. Lassen Sie sich unklare Paragraphen von einem Fachanwalt für Immobilienrecht erklären. In der Regel übernimmt der Makler die Vermarktung, die Besichtigungen und Preisverhandlungen. Über alle Aktivitäten und Gespräche mit Interessenten muss der Makler Sie informieren. Oftmals endet seine Dienstleistung erst in dem Augenblick, wenn die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben wird. Der gesamte Verkaufsprozess dauert vier bis sechs Monate. In dieser Zeit ist der Makler in erster Linie ihr Partner für den Verkauf des Hauses aber er kann Sie auch darin unterstützen das neue Traumhaus zu finden.

Trotz einer gewissen Skepsis gegenüber Maklern, sollte die Unterstützung durch einen ausgewiesenen Experten geprüft werden, denn wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist wird es für den Makler doppelt schwer die gemachten Fehler zu korrigieren und eine Veräußerung wird sich trotz Top–Immobilie zeitlich verzögern.

Auch wenn heute im Internet von gebrauchter Designerkleidung bis zur Yacht alles angeboten wird, so ist das lediglich eine An- und Verkaufsplattform mit hoher Reichweite, während der tatsächliche Immobilienhandel ein persönliches Geschäft bleiben wird. Oftmals wird die Rolle des Internets überschätzt, denn das Internet führt nicht die Besichtigungen durch, verhandelt nicht mit Interessenten und kümmert sich nicht um die verkaufsrelevanten amtlichen Dokumente und Belege. Der Mensch und persönliche Kontakt sind die Erfolgsfaktoren der Immobilienwirtschaft.

Tipp

Unsere Studie hat gezeigt, dass für Privatverkäufer die Wertermittlung, die Kommunikation mit den Kaufinteressenten und der Moment der Kaufpreiszahlung zu den stressigsten gehörten.

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3. Die gute Marktsituation nutzen und Wohnhäuser aus den 1970er Jahren an den Mann bringen

Jedes Baujahr hat seine Besonderheiten, sowohl was die Grundrisse und die Baumaterialien als auch die Ausstattung angeht. Die verwendeten Baustoffe bestimmen über die Erneuerungsperioden und die Modernisierungskosten. Badezimmer, Küche, Heizung, Dach und Fenster gehören zu den kostenintensiven Erhaltungsmaßnahmen. Je nach der Größe der Dachfläche kommen schnell mehrere Zehntausend Euro für die Sanierung auf einen Eigentümer zu. Im Verhältnis dazu ist eine Küche, mit einer Investition von 10.000 bis 15.000 Euro, oder die Erneuerung der Böden, mit bis zu 10.000 Euro, vergleichsweise moderat. Ein Dach sollte alle 30 bis 50 Jahre erneuert werden. In diesem Zeitraum wurden neue Dammmaterialien entwickelt und die Dachziegel von den Umwelteinflüssen angegriffen. Bei Häusern, die in den 1970er Jahren errichtet und seither kaum verändert wurden, stehen jetzt einige Maßnahmen an: Dach, Badezimmer, Türen, Fenster. Darüber hinaus haben sich die Vorstellungen vom Wohnen gravierend verändert. Auf der einen Seiten entsprechen die kleinen Zimmer oftmals nicht den aktuellen Vorstellungen.

In dieser Situation sollten Eigentümer genau abwägen, ob sich eine Investition in Umbaumaßnahmen vor der Veräußerung lohnen würde, oder man eher bereit ist auf Preisverhandlungen einzugehen.

In einem solchen Fall ist die Immobilienbewertung nicht immer leicht, denn der potentielle Käufer muss sich zwischen einem gebrauchten Haus und Neubau entscheiden. Somit sollte der Kaufpreis zzgl. Investition nicht über den Neubaukosten liegen. Ist das doch der Fall, dann wird das Objekt lange Zeit auf den Onlineportalen sein, es nur wenige Interessenten geben und sich die Veräußerung zeitlich verzögern. Auf der anderen Seite entsprechen die Häuser der 1970er Jahre auch den aktuellen Vorstellungen dahingehend, dass die Grundstücke eine überschaubare Größe haben und die Grundrisse flexibel verändert und angepasst werden können. In jedem Fall wird ein Kaufinteressent nach den Bauplänen fragen, um prüfen zu lassen ob Um– und Ausbauten möglich sind. Für eine neue Innenraumgestaltung muss die Statik analysiert werden.

Je nach Region sollten Sie die Nachfrage nach der Art von Immobilie die Sie verkaufen möchten prüfen, um den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf nicht zu verpassen. Vielleicht entsteht in Ihrer Gegend eine moderne Produktionsstätte und junge Familien werden zuziehen. So kann man für ein Haus aus den 1970er Jahren zu einem erschwinglichen Betrag schnell einen Käufer finden. Fakt ist, trennen Sie sich von einem Wohnobjekt bevor kostenintensive Reparaturen und Modernisierungen notwendig werden, vorausgesetzt Sie haben mittelfristig den Plan die eigene Wohnsituation zu verändern.

Tipp

Nutzen Sie 2016 die sehr gute Marktsituation um Objekte zu verkaufen, bei denen in den nächsten Jahren größere Modernisierungen und Sanierungen notwendig werden.

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4. Haus ist nicht gleich Haus – Was ist mein Eigenheim wirklich wert?

Vielleicht geht es Ihnen ebenso wie unseren Teilnehmern der Studie, denn die fragten sich noch bevor der Verkauf des Hauses wirklich fest stand, was ist mein Haus eigentlich wert? Der Wert eines Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhauses ist nicht nur in dem Augenblick, wenn die Immobilie veräußert werden soll interessant, sondern der Wert spielt eine Rolle bei:

  • Erbschaftsangelegenheiten,
  • für Entschädigungen,
  • bei Beleihungen,
  • generellen Vermögensauseinandersetzungen,
  • Versteigerungen,
  • Versicherungsabschlüssen.

In der Regel soll eine unabhängige Immobilienbewertung dazu beitragen, einen Interessenausgleich zwischen zwei Parteien herbeizuführen oder als Argument für den aufgerufenen Angebotspreis dienen, um so vor Preisverhandlungen zu schützen. Davon lässt sich jedoch kein Interessent beeindrucken, wenn der Preis zu hoch angesetzt wurde. Es gibt keinen objektiven wert, auch wenn Sie einen neutraler Gutachter hinzuziehen. Im Rahmen einer Objektprüfung kann ein Sachverständiger/Gutachter oder ein Makler einen realistischen Marktwert ermitteln. Für viele ist jedoch die eigene Recherche der erste Schritt zur Wertermittlung.

Die Online–Bewertungsportale bieten die Möglichkeit anhand weniger Objektinformationen einen wert zu generieren. Der Nachteil dieser schnellen Immobilienbewertung ist eine unzureichende Berücksichtigung des baulichen Zustands, denn Sie als Eigentümer müssen eine Bewertung vornehmen. Die wenigsten Besitzer würden den Zustand von Küche und Bäder als gebraucht und unzeitgemäß einschätzen.

Eine weitere Möglichkeit ist eine ungefähre Einschätzung auf der Grundlage von Gesprächen mit Nachbarn und Freunden: jemand kennt jemanden in der Nachbarschaft der versucht hat sein Haus zu veräußern. Es entsteht ein wert, der nichts mit dem Angebot, der Nachfrage und ihrem Objekt zu tun hat. Davon muss dringend abgeraten werden.

Eine weitere Möglichkeit der Informationsbeschaffung bieten die Berichte der Gutachterausschüsse. In regelmäßigen Abständen werden die abgeschlossenen Verkäufe einer Region erfasst und so die durchschnittliche Wertentwicklung ermittelt. Auch dieser Wert kann nur bedingt Aussagen über den wert Ihrer Immobilie liefern.

Für einen Wert auf der Basis des gesunden Menschenverstandes muss die Mikrolage und das zu veräußernde Haus genau begutachtet werden. Durch die technischen Innovationen kann heute ein Immobilienwert Straßen– und Hausnummer genau ermittelt werden.

Ein Gutachter muss sich das Haus anschauen, alle Details aufnehmen und wird nach Mängel fragen. Erst durch eine vor Ort–Begutachtung kann der Wert für das Haus bestimmt werden. Sollte es sich herausstellen, dass das Eigenheim kaum einen wert besitzt aber dafür das Grundstück als Bauland einen enormen wert, dann kann das Grundstück ohne Haus angeboten werden.

Eine Wertermittlung ohne professionelle Unterstützung ist grob fahrlässig.

Sind Sie von ihrer eigenen Wertermittlung überzeugt? Es wird sich schnell zeigen, ob der ermittelte Objektwert marktkonform ist. Sobald die Immobilie annonciert wurde: keine Nachfrage deutet auf einen zu hoch angesetzten Preis und eine hohe Nachfrage auf einen zu niedrigen Preis. Der zu hohe Preis sollte zeitnah korrigiert werden, wohingegen ein zu niedriger Preis lediglich das Interessenhandling komplexer macht aber den Vorteil hat, dass am Ende bei mehreren Kaufinteressenten der Zuschlag über dem Angebotspreis liegen kann. Der annoncierte Preis hat neben dem Nachfrageaufkommen auch Auswirkungen auf die Preisgespräche, die Vermarktungsdauer und die erwartete Qualität der baulichen Ausführungen und des generellen Zustands. Bei einem Haus für 150.000 Euro erwartet niemand ein hochmodernes Badezimmer, aber bei einem Haus für 300.000 Euro sollten die Sanitäranlagen in einem gepflegten und zeitgemäßen Zustand sein. Ein zu hoher Preis hat auch Auswirkungen darauf, ob die Bank des Käufers der Finanzierung zustimmt. Seine Bank wird das Objekt genau prüfen und ebenfalls eine Bewertung vornehmen.

Unsere Empfehlung lautet: die Wertermittlung darf nicht nur auf der eigenen Recherche basieren und ein niedrig angesetzter Preis bietet mehr Vorteile als Nachteile. Eine fachkundige Wertermittlung basiert auf den Immobilienmarktdaten, einem Grundstücksmarktbericht sowie den Bodenrichtwerten und weiteren bewertungsrelevanten Informationen. Ein Immobiliengutachten kann durchaus circa 1.500 bis 2.000 Euro kosten. Die Abrechnung richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Das Honorar basiert auf dem Verkehrswert des Objekts. Die Erstellung des Gutachtens dauert circa 3 bis 5 Wochen. Ein solches Gutachten ist für den Immobilienhandel nicht zwingend und dient in erster Linie privaten Vermögensauseinandersetzungen im Rahmen von Erbe und Scheidung.

Tipp

Im Rahmen einer Objektprüfung wird ein Gutachter oder ein Makler einen realistischen Marktwert ermitteln. Nur so umgehen Sie das Risiko die Immobilie zum Schnäppchenpreis zu verkaufen.

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5. Wohnhaus 2016 veräußern, aber keine Spekulationssteuer zahlen

Haben Sie ein Eigenheim 2005 erworben und seitdem als Renditeobjekt vermietet, dann können Sie das Haus 2016 erstmals ohne Spekulationssteuer veräußern. Diese Entscheidung könnte sich lohnen, da die Immobilienpreise wesentlich höher sind als 2005. Anders könnte es sich verhalten wenn Sie das Haus 2012 erworben und seither selbst bewohnt haben. Auch Sie können die Immobilie 2016 erstmals ohne Spekulationssteuer verkaufen, jedoch lohnt sich ein genauer Blick auf die Wertentwicklung. Die Preise für Einfamilienhäuser in den ländlichen Regionen weisen geringere Wachstumsraten als Immobilien in den Metropolregionen auf.



Haben Sie vor drei Jahren ein Einfamilien– oder Reihenhaus im Stadtzentrum erworben, wird der Wertzuwachs durchaus attraktiv sein. Wenn der ehemals gezahlte Preis nah an dem heutigen wert liegt und eine Finanzierung noch läuft, dann wäre die Vermietung eine Alternative. Der Nachteil einer Vermietung liegt in der langfristigen Entscheidung und dem Risiko die vermietete Immobilie später zu einem niedrigeren wert als den Marktwert verkaufen zu müssen. Unsere Empfehlung ist, dass ein Einfamilienhaus nur in Ausnahmesituationen vermietet werden sollte - als langfristige Investition und Sicherheit. Im Idealfall wird das Haus leer verkauft, so dass der Käufer sofort einziehen und die Immobilie nach seinen Vorstellungen gestalten kann.

Tipp

Ein Einfamilienhaus sollte nur in Ausnahmefällen vermietet werden. Der Verkauf wird sich lohnen, wenn das Haus vor 2012 erworben wurde, selbst bewohnt wurde und eine Wertsteigerung vorliegt.

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6. Unterlagen beim Hausverkauf

Vor dem Verkauf eines Einfamilien-, Zweifamilien- oder Reihenhauses muss das Objekt intensiv geprüft, der Zustand begutachtet und alle Dokumente vorliegen. Falsche Angaben über die Grundstücksgröße und Wohnfläche, in Verbindung mit einem zu hohen Preis, werden zu gnadenlosen Verhandlungen führen.

Gehen Sie davon aus, dass ein ernsthafter Kaufinteressent alle Informationen und Details prüfen wird. Auch die Bank des Interessenten braucht sämtliche Unterlagen zur Prüfung des Beleihungswerts als Grundlage für eine spätere Immobilienfinanzierung. Planen Sie einen Verkauf von privat müssen Sie alle Belege selbst zusammenstellen. Die Dokumente liegen entweder in ihren privaten Unterlagen oder bei den Ämtern. Sobald eine öffentliche Stelle involviert ist, werden Kosten und Bearbeitungszeiten entstehen. In der von uns durchgeführten Befragung kam heraus, dass die Beschaffung der Dokumente immer dann als Belastung empfunden wurde, wenn Ämter kontaktiert werden mussten oder die Schriftstücke, Pläne und Wartungshefte - aufgrund des langen Zeitraums zwischen Kauf und Verkauf - schwierig aufzufinden waren. Für fast jede Immobilienannonce ist ein gültiger Energieausweis verbindlich. Ein Makler kümmert sich sowohl um den Energieausweis als auch die relevanten Unterlagen. Dazu gehören beim Hausverkauf insbesondere:

Grundbuchauszug

Beim Grundbuchamt können Sie unbeglaubigte Grundbuchauszüge beantragen und die Kosten pro Blatt liegen bei 10 Euro, Tipp beim Hausverkauf: der Grundbuchauszug sollte nicht älter als drei Monate sein.

Flurkarte

Beim Kataster– und Vermessungsamt können Sie einen Auszug aus der relevanten Flurkarte als Kopie beantragen und die Kosten liegen bei circa 20 Euro.

Bauplanungsrechtliche Auskunft

Die Bauplanungsämter geben Auskunft über die Zulässigkeit von Bauvorhaben (Um–, An– und Ausbauten).

Bauakte

Beim Bauamt oder der Stadtverwaltung liegt die Bauakte für jede Bestandsimmobilie, sie dokumentiert die Baugenehmigung und enthält eine Baubeschreibung, Schnitte, Bauzeichnungen sowie Flächen– und Maßangaben.

Wohn– und Nutzfläche

Haben Sie das Haus in den vergangenen Jahren erweitert, dann muss eine aktuelle Wohn– und Nutzflächenberechnung erfolgen.

Mietverträge

Beim Verkauf eines vermieteten Wohnhauses muss der Mietvertrag und sämtliche Änderungen und Anpassungen dokumentiert werden.

Baulastenauskunft

Das Bauordnungsamt stellt die Baulastenauskunft auf und für negative Auskünfte werden 10 Euro und pro positiven Eintrag 100 Euro fällig.

Baudenkmal

Die untere Denkmalschutzbehörde informiert Eigentümer regelmäßig über den Status des Gebäudes und ggf. des Grundstücks.


Ohne die Dokumente und deren Inhalt kann kein Exposé erstellt werden, wird die Bank des Kaufinteressenten keine Entscheidung über die Finanzierung treffen und steigt das Risiko das Kaufinteressenten abspringen. Auch entsteht Misstrauen, wenn die Dokumente nicht vorliegen. Der gesamte Verkauf wirkt unprofessionell und Betrüger wittern ein gutes Geschäft. Bereiten Sie sich auf den Immobilienverkauf wie auf die Abiturprüfungen vor, in dem alle Unterlagen vorliegen und Sie den Inhalt auswendig kennen. Wenn Sie ohne Makler das Haus an den Mann bringen wollen, dann müssen Sie auf alle Fragen die richtige und eine schnelle Antwort haben:

  • wann wurde die Heizung eingebaut,
  • wie hoch ist der Stromverbrauch,
  • kann das Grundstück noch weiter bebaut werden usw..

Da ein Immobilienmakler in seiner beruflichen Laufbahn eine Vielzahl an Objekten gesehen hat, findet er schnell die für den Kunden richtige Antwort. Fakt ist, ohne Makler müssen Sie die Unterlagen nicht nur physisch vorliegen haben, sondern ihren Inhalt kennen und die enthaltenen Informationen müssen in sich schlüssig und richtig sein.

Tipp

Für fast jede Immobilienannonce ist ein gültiger Energieausweis verbindlich. Ein Makler kümmert sich sowohl um den Energieausweis als auch die relevanten Unterlagen.

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7. Tipps, was muss ich bei der Veräußerung beachten?

Egal ob Sie sich bereits für einen Verkauf von privat oder mit einem Makler entschieden haben, unsere Tipps geben die notwendige Grundorientierung, damit der Immobilienverkauf zeitnah gelingt:

7 Tipps für einen reibungslosen Immobilienverkauf

TIPP 1
Vor dem Verkauf müssen die Besitzverhältnisse geprüft werden. Sowohl bei einem regulären Verkauf aber auch bei einem Verkauf wegen Scheidung oder Erbe muss der Besitzer eindeutig feststehen. Nur so lassen sich weitere Vermögensauseinandersetzungen aus dem Weg gehen.

TIPP 2
Rechnen Sie mit einer Verkaufsdauer von der Beschaffung der Unterlagen bis zur Zahlung des Kaufpreises mit fünf bis sieben Monaten. In diesem Zeitfenster müssen viele Schritte erledigt werden. Nur mit einem stringenten Plan, einer hohen Nachfrage und intensiven Betreuung der Kaufinteressenten ist ein Hausverkauf in weniger als fünf Monaten abgeschlossen.

TIPP 3
Für den Hausverkauf brauchen Sie kein Gutachten von einem Sachverständigen. Die Kosten von circa 2.000 Euro für eine Immobilienbewertung können in kleine Reparaturen und die Gartenpflege investiert werden.

TIPP 4
Scheuen Sie sich nicht einen niedrigen Preis anzusetzen. Dieser muss über Ihrer Schmerzgrenze liege. So sichern Sie sich eine hohe Nachfrage, Verhandlungsspielraum und die Option das die Kaufinteressenten sich überbieten.

TIPP 5
Ein Hausverkauf ohne Makler ist möglich aber nur zu empfehlen, wenn Sie bereits eine oder mehrere Immobilien verkauft haben. Falls Sie über keine Erfahrungen verfügen, dann ist der Makler der richtige Partner an Ihrer Seite. Im Maklervertrag werden die Dienstleistungen und Honorarbedingungen zwischen den Vertragspartnern schriftlich festgehalten. Lassen Sie den Maklervertrag von einem Fachanwalt prüfen.

TIPP 6
Achtung Mängel! Bei vielen Bestandsimmobilien ist der Putz leicht brüchig, die Farbe verblasst und die Leitungen aus Blei. Nicht jede Gebrauchsspur ist ein Mangel, aber einige Faktoren sind ernstzunehmende Mängel, die dem Käufer nicht verschwiegen werden dürfen. Mit einer offenen und ehrlichen Kommunikation vermeiden Sie spätere Rechtsstreitigkeiten.

TIPP 7
Löschen Sie trotz Kaufzusage nicht das Inserat. Bis zum Notartermin sollte die Anzeige auf “reserviert” umgestellt werden. Nach Zahlung der Kaufsumme kann die Anzeige gelöscht werden.

Diese Ratschläge geben eine grobe Orientierung und können fast unendlich ergänzt werden. Die Unsicherheit beim Immobilienverkauf basiert oftmals auf unzureichenden und falschen Informationen über den Verkaufsprozess. Unser Denken ist von Glaubenssätzen geprägt und deshalb denken wir “ein Makler ist so und so”, der Käufer wird die Summe nicht rechtzeitig bezahlen oder ich werde betrogen, sobald ich um Hilfe und Rat bitte. Suchen Sie sich für den Hausverkauf einen Partner dem Sie Vertrauen oder der im Freundeskreis empfohlen wird. Immerhin geht es nicht um den Verkauf eines gebrauchten Spielzeugs sondern um Betongold, das einen erheblichen Einfluss auf ihre finanzielle Zukunft hat.

Tipp

Neben der Wertermittlung, dem Energieausweis und sämtlichen Unterlagen gehört zum Hausverkauf auch die Vorbereitungen auf die Besichtigungen. Garten, Garage und Keller müssen zugänglich oder ordentlich sein.

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8. Fazit: Haus verkaufen: Eine unterschätzte Aufgabe



Die Antworten auf unsere Ausgangsfrage “Was muss ich beim Hausverkauf beachten?” sind so unerschöpflich.

Vor dem Hausverkauf muss geklärt werden, ob die Immobilie sofort “ohne Wenn und Aber” veräußert werden kann. Dazu brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Ist eine Veräußerung möglich, stellt sich die Frage mit oder ohne Makler den Handel durchzuführen? Wir empfehlen nur geübten Verkaufsprofis den Verkauf von privat und denjenigen, die Ihr Eigenheim im Bekanntenkreis veräußern. Für alle anderen empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Makler.

In der Regel übernimmt der Makler die Organisation der verkaufsrelevanten Unterlagen. Mit dem schalten einer Anzeige im Internet, in der Tageszeitung oder am Schwarzen Brett im Supermarkt wird der offizielle Verkaufsstart gegeben. In der Annonce müssen alle Angaben zur Fläche, der Nutzung und des Zustands stimmen. Darüber hinaus enthält ein professionelles Exposé aussagekräftige Fotos und Texte, die das Objekt angemessen beschreiben.

Zur Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen. Vor der ersten Besichtigung sollte das Eigenheim auf Hochglanz gebracht werden. Investieren Sie in Schönheitsreparaturen und die Beseitigung von auffälligen Gebrauchsspuren. Ziel ist es, dass sich ein Interessent in Ihr Haus verliebt und der Zustand des Objekts dem Kaufinteressenten wenig Anlass für Preisverhandlungen bietet.

Bis zum Notar kann es ein langer und steiniger Weg sein: die Interessenten müssen verwaltet, Einzelbesichtigungen organisiert und Dokumente an die Bank des Kaufinteressenten gereicht werden. Übernehmen Sie die Aufgaben in Eigenregie, dann wird die Zeit wie im Flug vergehen. Grundsätzlich darf der Immobilienverkauf nicht zum Mittelpunkt des Lebens werden, denn dann ist der Makler die beste Wahl und der richtige Partner an Ihrer Seite.
Tipp: Lassen Sie sich nicht von einem Freund zu einem Verkauf ohne Makler überreden, wenn Sie bereits am Anfang das Gefühl haben von dem Verkauf aus emotionalen, zeitlichen oder organisatorischen Gründen überfordert zu sein.

Nach der erfolgreichen Vermarktung und der Auswahl des Kaufinteressenten, wird beim Notar der Kaufvertrag unterschrieben und die Einigung über den Verkauf notariell beurkundet.

Tipp

Unser Tipp

Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Gerne beraten wir Sie unverbindlich zu unserem kostenfreien Rundum-Service für Immobilienverkäufer. Maklaro nimmt Ihnen alle Sorgen rund um den Immobilienverkauf ab: von dem Einholen aller Unterlagen, über die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und dem Interessentenmanagement, bis zur Vereinbarung des Notartermins. Lehnen Sie sich zurück – Maklaro verkauft Ihre Immobilie.

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