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Jetzt Maklervertrag kündigen?

immobilien ratgeber

Sie haben einen Immobilienmakler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragt und möchten den Maklervertrag jetzt kündigen? Hierfür kann es viele Gründe geben. Unter welchen Umständen und wie Maklerverträge ordentlich gekündigt werden können, möchten wir Ihnen gerne kurz und verständlich erläutern.


  1. Vertragsart prüfen: befristeter oder unbefristeter Maklervertrag
  2. Wie kann ich die Kündigung aussprechen? Schriftform verbindlich!
  3. Rücktritt vom Maklervertrag
  4. Maklervertrag kündigen - hier Vorlage zum Download
  5. Maklervertrag vorzeitig kündigen: außerordentliches Kündigungsrecht
  6. Raus aus dem Maklervertrag, ohne Konsequenzen
  7. Negative Nachwirkungen: Aufwandsentschädigungsansprüche
  8. Fazit: Maklervertrag prüfen und richtig kündigen
Tipp

Unverbindlich informieren

Nach der Kündigung ist der Abschluss eines neuen Maklervertrags möglich. Verkaufen Sie jetzt Ihre Immobilie mit Maklaro!

1. Vertragsart prüfen: befristeter oder unbefristeter Maklervertrag

In der Regel schließen Sie als Eigentümer (im Maklervertrag als Kunde bezeichnet) mit einem Immobilienmakler einen schriftlichen Vertrag ab, in dem Sie den ausgewählten Makler mit dem Verkauf einer bestimmten Immobilie beauftragen. Die Aufgabe des Maklers ist es, für die Immobilie zeitnah einen Käufer zu finden. Der Makler vertritt Ihre Interessen als Verkäufer.

Die Bewertung eines Immobilienmaklers hängt im Wesentlichen davon ab, ob der Verkäufer seinen Wunschpreis erzielt hat, wie die Zusammenarbeit funktionierte und wie der Makler mit Interessenten umgegangen ist. Daher gibt eine Maklerbewertung bereits Auskunft über die Leistung und den Maklervertrag.

Maklerverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Die Vertragslaufzeit hat direkten Einfluss auf das Kündigungsrecht seitens des Verkäufers. So können Sie einen unbefristeten Vertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Aus diesem Grund bieten Immobilienmakler hauptsächlich befristete Maklerverträge, mit einer Laufzeit von sechs bis neun Monaten, an. Diese Vereinbarung ist insofern wichtig, damit der Vermarktungsaufwand seine volle Wirkung entfalten kann. So hat der Makler die Chance möglichst vielen Kunden das Objekt zu präsentieren, Preisverhandlungen zu führen und den Notartermin mit vorzubereiten.

In einem befristeten Maklervertrag werden die Laufzeit und Kündigung sowie die automatische Verlängerung festgelegt. Die Vermarktung einer Immobilie dauert i.d.R. 4 bis 6 Monate, so dass eine kürzere Vertragslaufzeit sich nachteilig auf den Erfolg auswirken könnte, es zu größeren Streitigkeiten bzgl. der Provision kommt und der Makler mit weniger Motivation in den Verkaufsprozess einsteigt.

Achtung: Ein Verkauf ohne Makler kann schnell zum Stolperstein werden! Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber: Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Laden Sie sich das kostenfreie Handbuch herunter.



2. Wie kann ich die Kündigung aussprechen? Schriftform verbindlich!

Egal wie der Maklervertrag zustande gekommen ist - mündlich, schriftlich, konkludentes Handeln -, eine Kündigung muss stets schriftlich erfolgen. Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit gekündigt werden, wohingegen bei einem befristeten Vertrag folgende Aspekte eine Rolle spielen für eine wirksame Kündigung:

  1. keine Kündigung notwendig, wenn im Vertrag explizit keine automatische Verlängerung genannt wurde,
  2. Kündigung notwendig, wenn eine automatische Vertragsverlängerung um X-Monate vereinbart wurde,
  3. ein befristeter Vertrag, mit automatischer Verlängerung, kann erstmals nach Ablauf der Hauptvertragslaufzeit gekündigt werden.

Für die Kündigung eines befristeten Maklervertrags ist die Vertragslaufzeit durchaus erheblich, denn bei einer zu langen Laufzeit geht der Gesetzgeber davon aus, dass dem Verkäufer ein Schaden entstehen kann, weil er in seiner wirtschaftlichen Freiheit zu sehr eingeschränkt wird. Vertragslaufzeiten über zehn und mehr Monate sind nur in Ausnahmefällen rechtens und begründbar z. B. durch die schwierige Vermarktbarkeit der Immobilie. Ob ein Gericht die Laufzeit als sittenwidrig ansieht, muss im Einzelfall geprüft werden. Das sollte jeder Besitzer von einem Anwalt für Immobilienrecht machen, bevor er den Vertrag wegen unangemessen langer Laufzeit (Knebelvertrag) kündigt - hierzu BGB § 138, Abs. 1.

Innerhalb der Vertragslaufzeit kann der Makler die Immobilie am Markt anbieten.

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3. Rücktritt vom Maklervertrag

Vom einem Maklervertrag kann nur dann zurück getreten werden, wenn im Maklervertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde. In der Regel gibt es kein Rücktrittsrecht. Auch wenn der Vertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt, ist ein Rücktritt nur mit entsprechender Klausel möglich. Der Vertrag ist für beide Seiten bindend.

4. Maklervertrag kündigen - hier Vorlage zum Download


Nutzen Sie die Maklaro-Vorlage, um Ihren bestehenden Maklervertrag jetzt zu kündigen.


Erster Schritt: Prüfen Sie selbst den Maklervertrag.

Zweiter Schritt: Lassen Sie von einem Anwalt für Immobilienrecht die Kündigungsmöglichkeiten prüfen und die Möglichkeiten sowie Vor- und Nachteile einer Kündigung aufzeigen.

Dritter Schritt: Schriftliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin oder außerordentliche Kündigung bei befristeten Verträgen aus wichtigem Grund.

Vierter Schritt: Kündigung per Einschreiben versenden.


5. Maklervertrag vorzeitig kündigen: außerordentliches Kündigungsrecht

Bei einem unbefristeten Maklervertrag gibt es kein außerordentliches Kündigungsrecht. Diese Möglichkeit existiert nur bei befristeten Maklerverträgen. Eine außerordentliche Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus - hierzu BGB § 626. Dazu zählen folgende Sachverhalte:

  • der Immobilienmakler hat die Immobilie nicht auf einen der Online-Portale beworben, obwohl es im Maklervertrag so vereinbart war,
  • trotz Kaufinteressenten führt der Makler keine Besichtigung durch,
  • der Immobilienmakler trägt mit seinem Verhalten dazu bei, dass das Vertrauensverhältnis als zerrüttet bezeichnet werden muss

Tipp

Eine Kündigung aus wichtigem Grund muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem der Tatbestand dem Eigentümer bekannt wurde, ausgesprochen - heißt schriftlich per Einschreiben dem Makler zukommen lassen - werden.

6. Raus aus dem Maklervertrag ohne Konsequenzen

Sie haben einen Maklervertrag - ohne die Bewertung zum Makler zu lesen - für den Verkauf der Immobilie abgeschlossen. Sympathie, Vertrauen und Engagement schienen zwischen Ihnen und dem Makler zu passen. Oftmals sind es eher Kleinigkeiten, die in der Zusammenarbeit nicht optimal laufen. Hier muss ein Besitzer abwägen, ob das Verhalten des Maklers bereits eine außerordentliche Kündigung provoziert oder ob es die Kommunikation ist, weshalb Sie mit dem Ergebnis der Maklertätigkeit unzufrieden sind.

Vielleicht sind auch Sie in der Situation, dass die Immobilie schnell verkauft werden muss und deshalb den Verkaufsprozess als zu langsam empfinden. Hier lohnt sich ein Blick auf die Aufgaben und Handlungsmöglichkeiten eines Maklers, denn beispielsweise darf keine Besichtigung stattfinden, bevor nicht der Energieausweis vorliegt. Ohne Grundbuchauszug kann die Bank des Kaufinteressenten den Kredit nicht bewilligen und es kommt kein Kaufvertrag zustande. Es gibt viele Gründe, warum der Verkauf einer Immobilie, trotz Kaufinteressent und Preiseinigung, einige Monate dauert. Eine Vielzahl an Personen, Behörden und Institutionen sind beteiligt und Verzögerungen normaler Alltag und daher kein Kündigungsgrund.

Sie können einen Maklervertrag immer dann ohne Konsequenzen kündigen, wenn Sie die vereinbarte Vertragslaufzeit und Kündigungsfrist einhalten und befolgen. Für eine außerordentliche Kündigung sollten Sie sich rechtlichen Beistand holen, denn jeder Maklervertrag sieht anders aus. Nur im Einzelfall kann nach einer Vertragsprüfung gesagt werden, wie Sie aus dem Vertrag ohne schwerwiegende Konsequenzen rauskommen.

In manchen Fällen ist es ratsam den Vertrag - vor allem wenn er nur 6 Monate läuft - laufen zu lassen und den ersten Kündigungstermin wahrzunehmen. Dies kann immer dann der richtige Weg sein, wenn Sie einen Käufer aus Ihrem privaten Umfeld gefunden haben und die Zeit nicht drängt.

Tipp

Kein Makler kann Sie zum Verkauf Ihrer Immobilie zwingen, auch wenn er einen Kaufinteressenten hat, der den geforderten Kaufpreis zahlen will.


Sobald Sie signalisieren, dass keine weiteren Verkaufsbemühungen erwünscht sind, wird sich der Makler zurückziehen und ggf. seine Aufwandsentschädigungssprüche geltend machen.

7. Negative Nachwirkungen: Aufwandsentschädigungsansprüche

Einem Makler entstehen im Rahmen seiner Vermarktungsaktivitäten viele Kosten, die i.d.R. nach dem Verkauf über die Provision aufgefangen werden. Mit anderen Worten, ein Immobilienmakler geht in die Vorleistung - geht ein kaufmännisches Risiko ein - mit bestimmten Bedingungen wie: einem qualifizierten Alleinauftrag und möglichst langer Vertragsbindung. Dafür erfolgt die Vergütung erfolgsabhängig und die Provision muss erst nach Zahlung des Kaufpreises beglichen werden. Im Verlauf der Vermarktung können Sie sich als Eigentümer gegen eine weitere Vermarktung des Objektes entscheiden, einen Selbstverkauf umsetzen (je nach Maklervertrag) oder es wird kein Käufer für die Immobilie gefunden. In diesen und weiteren Fällen muss nach Auslauf des Maklervertrags oder nach Kündigung des Vertrags die Kosten des Maklers, die im Rahmen der Vermarktung entstanden sind, i.d.R. vergütet werden. Über die Höhe und den Anspruch gibt der Maklervertrag Auskunft. So kann es sein, dass Sie an den Makler hundert und mehr Euros zahlen müssen, obwohl die Immobilie nicht verkauft wurde.

Nicht jeder Maklervertrag enthält eine solche Klausel. Jede Dienstleistung sollte, unabhängig davon, ob die Immobilie verkauft wird oder nicht, kostenfrei sein. Nur so ist ein Makler voll motiviert.

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8. Fazit: Maklervertrag prüfen und richtig kündigen

Sie können den alten Maklervertrag kündigen, um mit einem neuen Makler die Immobilie zu verkaufen. Sowohl bei der Kündigung als auch dem neuen Maklervertrag gibt es allerdings einiges zu beachten. Es lohnt sich genau den Vertrag prüfen zu lassen. Ein neuer Makler wird versuchen sich den Provisionsanspruch eindeutig zu sichern. Auch der alte Makler, wird sein Provisionsanspruch nach Beendigung des Vertrags aufrechterhalten.

Sind Sie mit der Tätigkeit des Makler vollkommen unzufrieden und das Verhältnis ist an einem bestimmten Punkt und nach einem Ereignis als zerrüttet anzusehen, dann können Sie eine außerordentliche Kündigung innerhalb von 14 Tagen formulieren - BGB § 626. Hierzu empfiehlt sich eine Rechtsberatung.

Generell muss eine Kündigung schriftlich erfolgen, die Kündigungsfristen richten sich nach dem Maklervertrag und weiteren Vertragsdetails. Das Schreiben sollte per Einschreiben verschickt werden. Oftmals fordert ein Makler nach Beendigung des Vertrags - weil die Immobilie nicht verkauft wurde - eine Begleichung seiner Auslagen. Auch dieser Anspruch muss im Maklervertrag vorab geregelt worden sein.

Tipp

Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen sollten Kunden (Eigentümer/Verkäufer) den Maklervertrag genau prüfen, Bewertungen zum Makler abrufen und auch die Erfahrungen anderer Verkäufer berücksichtigen.


Tipp

Unser Tipp

Sie möchten Ihren Maklervertrag kündigen und mit Maklaro zusammenarbeiten? Gerne beraten wir Sie unverbindlich zu unserem kostenfreien Rundum-Service für Immobilienverkäufer. Maklaro nimmt Ihnen alle Sorgen rund um den Immobilienverkauf ab: von dem Einholen aller Unterlagen, über die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und dem Interessentenmanagement, bis zur Vereinbarung des Notartermins. Lehnen Sie sich zurück – Maklaro verkauft Ihre Immobilie.

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