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Maklergebühren: Warum? Wann? Und wie viel?

Immobilien Ratgeber: Maklergebühren

Nimmt man beim Immobilienverkauf die Hilfe eines Maklers in Anspruch, entstehen Kosten. Für diese sind viele Begriffe im Umlauf: Maklergebühr, -courtage oder auch -provision. Sie alle bezeichnen die Kosten, die durch einen Maklerauftrag entstehen. Daher werden wir sie weitgehend synonym verwenden. Es gibt jedoch auch eine ganze Reihe praktischer Fragen zum Thema Maklergebühren. Wir beantworten die wichtigsten!

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick:

  • Maklergebühren werden im Maklervertrag vereinbart. Sieht dieser Innen- und/oder Außenprovision vor, ist diese nach Unterschreiben des Kaufvertrags in vereinbarter Höhe fällig.

  • Die Höhe der Maklergebühren wird i.d.R. durch marktübliche Sätze bestimmt. Je nach Bundesland können diese zwischen 3,57 – 7,14 % des Kaufpreises liegen. Bei Vermietung sind das Maximum 2,38 Nettokaltmieten.

  • Durch das Bestellerprinzip wurde festgelegt, dass bei der Vermittlung eines Mieters durch einen Makler in jedem Fall sein Auftraggeber (zumeist der Vermieter) die volle Provision zahlen muss.

  • Es gibt die Möglichkeit Maklergebühren von der Steuer abzusetzen. Bei Kaufverträgen unter Mitarbeit eines Maklers, müssen Maklergebühren gezahlt werden.


Wann muss ich Maklergebühren zahlen?


Im Regelfall sind Käufer und Verkäufer dann zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn ein gültiger Kaufvertrag vermittelt wurde – dieser liegt vor, wenn er von beiden Parteien unterzeichnet und durch einen Notar beurkundet wurde. Der Anspruch des Maklers ist hierbei im Bürgerlichen Gesetzbuch begründet. In § 652, Abs. 1 BGB heißt es:

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“

Allerdings ist im Gesetzestext auch festgeschrieben, dass die Provision für den Makler – und damit die Maklergebühren von Käufer und Verkäufer - nur dann zu entrichten sind, wenn er direkt durch eine Leistung am Vertragsabschluss beteiligt war.

Um diese Beteiligung sicherzustellen hat es sich bei Immobilienmaklern durchgesetzt, auf den so genannten qualifizierten Alleinauftrag zu setzen. Mehr zu Formen, Vorteilen und Nachteilen verschiedener Makleraufträge erfahren Sie in unserem Artikel zum Maklervertrag.


Wichtig:
Im Regelfall entstehen Maklergebühren ausschließlich im Verkaufsfall. Die Gebühren orientieren sich prozentual am endgültigen Verkaufspreis – nicht am Vermarktungspreis, oder dem geschätzten Immobilienwert. Die Höhe des Prozentsatzes, den Käufer und/ oder Verkäufer tragen ist im entsprechenden Vertrag geregelt.

Über diesen Prozentsatz hinaus, entstehen normalerweise keine Kosten. Ausnahme sind Erstattungen einzelner Leistungen, etwa wenn der Maklervertrag gekündigt oder der Verkaufsprozess komplett abgebrochen wird. In diesem Fall verlangen viele Makler Kostenerstattungen für Inserate, Besichtigungstermine, Telefonate und einiges mehr. Leistungen, die erstattet werden sollen, müssen jedoch nachweisbaren Aufwand darstellen.

Einen Sonderfall stellen so genannte Flatrate-Makler dar. Sie übernehmen einzelne Leistungen, wie Inserats- und Exposé-Erstellung zu Festpreisen. Die einzelnen Leistungen können individuell oder in Paketen gebucht werden. Auch gibt es Fälle, in denen Makler bei Vermietung Provisionen zum Festpreis anbieten. Im Immobilienverkauf wurde diese Strategie als Wettbewerbsvorteil ebenfalls ausprobiert.

Klassisches Geschäftsmodell von Immobilienmaklern bleibt jedoch die prozentuale Beteiligung am Verkaufspreis.

Doch...

Wie hoch fallen Maklergebühren aus?


Für die Höhe der Maklergebühren beim Immobilienverkauf gibt es keine festgeschriebenen Regelungen. Hier herrscht Vertragsfreiheit. – Wobei es schon Fälle gegeben hat, in denen Provisionsansprüche von Immobilienmaklern vor Gericht zurückgewiesen wurden, da sie zu weit über den ortsüblichen Maklergebühren lagen. (Vergleiche: BGH, Az.: I ZR 5/15)

Wie hoch die ortsüblichen Maklerprovisionen in den einzelnen Bundesländern liegen, zeigt die folgende Grafik:

Maklerprovisionen nach Bundesländern

Wobei nicht in allen Bundesländern eine Partei die gesamte Provision zahlen muss. Hier wird in der Regel nach Innen- und Außenprovision unterschieden. Eine Innenprovision bezeichnet die Maklergebühren, die vom Verkäufer getragen werden. Als Außenprovision werden Maklergebühren bezeichnet, die der Käufer trägt.

Wie die Aufteilung in den einzelnen Bundesländern aussieht zeigt folgende Grafik:

Aufteilung von Innen- und Außenprovision nach Bundesländern aufgeschlüsselt

Beispiel:

Herr Schmidt hat einen Immobilienmakler zum Verkauf seiner Eigentumswohnung in München engagiert. Sein Makler hat als Käuferin Frau Müller gefunden, die bereit ist für die Immobilie 100.000 € zu zahlen. Herr Schmidt willigt ein.

Käuferin Müller zahlt als Außenprovision:
100.000 € x 3,57 %* = 3.570 €

Verkäufer Schmidt zahlt als Innenprovision:
100.000 € x 3,57 %* = 3.570 €

Der Makler erhält für die Vermittlung der Immobilie von Käufer und Verkäufer insgesamt 7.140 €.

*ortsüblicher Provisionssatz für Bayern



Welcher Standort entscheidet, wie hoch die ortsüblichen Maklergebühren ausfallen?


Verkäufer müssen nicht zwingend dort Leben, wo die zu verkaufende Immobilie steht. Durch Umzug, Erbe und Investitionen in andere Märkte, kann zwischen beiden Punkten große Distanz bestehen. Und auch der Immobilienmakler muss seinen Sitz nicht zwingend im direkten Umfeld des Verkaufsobjekts haben oder in der Nähe des Verkäufers leben. Wir haben daher Maklaro-Immobilienmakler Fabian Borgs gefragt, welcher Standort entscheidet, wenn es um die Provision geht:

An welchem ortsüblichen Provisionssatz man sich bei den Maklergebühren orientieren sollte, hängt dabei vom Standort der Immobilie ab. Der Wohnsitz des Verkäufers und der Firmensitz des Maklers spielen keine Rolle!

Die Höhe der Maklergebühren ist schlussendlich Verhandlungssache – wobei ortsübliche Standardsätze als Orientierungshilfe bei den Provisions-verhandlungen dienen können.

Wie sehen die Maklergebühren für Vermietung aus?


Bei der Vermietung sehen die Regelungen für Maklergebühren anders aus. Hier kann prinzipiell zwar auch frei verhandelt werden, allerdings ist gesetzlich ein Maximum von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer vorgeschrieben – bundesweit. Auch die Verteilung der Maklergebühren auf Käufer und Verkäufer ist hier gesetzlich geregelt. Durch das Bestellerprinzip steht fest, dass der Auftraggeber des Maklers immer die gesamte Maklerprovision zu zahlen hat.


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Was ändert das Bestellerprinzip an den Maklergebühren?


Im Juni 2015 hat der Bundestag das so genannte Bestellerprinzip beschlossen. Die Regelung betrifft dabei bisher (Stand: Juli 2018) nur die Vermietung von Immobilien. Wenn es auch im Berliner Senat Anstrengungen gab, das Prinzip auf den Immobilienverkauf auszudehnen, hat sich dies noch nicht durchgesetzt.

Das Bestellerprinzip schreibt dabei vor, dass der Auftraggeber des Maklers die gesamten Maklergebühren zu tragen hat. Bei der Vermietung war es vorher gängige Praxis, dass der Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt hat, der Mieter jedoch letztlich die volle Maklerprovision zu tragen hatte.

Die Einführung des Bestellerprinzips hatte spürbare Folgen für Immobilienmakler, die auf Vermietung spezialisiert waren. Die Kosten, mit denen Vermieter nun konfrontiert wurden, haben schnell dazu geführt, dass gerade professionelle Anbieter bestehende Verträge mit Immobilienmaklern gekündigt haben und dazu übergegangen sind, selbst für die Vermarktung ihrer Mietobjekte zu sorgen. Auf Vermieterseite hat es sich zum Teil etabliert Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von bis zu 12 Monaten zu verwenden, um durch die garantierte Jahresmiete die Kosten für Immobilienmakler deckeln zu können.

Auch gab es zur Einführung des Bestellerprinzips Befürchtungen, dass Vermieter durch ungerechtfertigt hohe Abschlagszahlungen die Maklergebühren wieder auf den Mieter umlegen könnten. Allerdings ist dies illegal! – Sollte ein entsprechender Fall auftreten, kann der Mieter sich auf das Wohnraumvermittlungsgesetz berufen, sofern der geforderte Abschlag mehr als 50 % über dem Sachwert der Einrichtung liegt. Häufig trauen sich Mieter in Großstädten jedoch nicht auf das Bestellerprinzip zu beharren, da sie bei den aktuell angespannten Märkten auf den verfügbaren Wohnraum angewiesen sind.

Wie oben erwähnt, wird das Thema Bestellerprinzip auch bei Kaufimmobilien immer Mal wieder aufgegriffen. Gemäß einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) würde sich die Einführung des Bestellerprinzips positiv auf die Nebenkosten beim Immobilienverkauf auswirken. Auch Maklaro-Geschäftsführer Cord-Christian Nietzsche sieht in der Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienkäufe gute Chancen:

Zitat Cord-Christian Nitzsche zum Bestellerprinzip:„Mit Einführung des Bestellerprinzips würde ein vollumfänglicher Wettbewerb in die Branche kommen. Interessenten können sich auf Grund der Marktsituation nur schwer gegen Maklergebühren wehren. Verkäufer hingegen würden dann Preis/Leistung stärker vergleichen. Die Marktmechanismen würden greifen, Service und Preise würden besser werden und damit auch das Image des Maklers.“


Kann ich die Maklergebühren umgehen oder sparen?


Wird ein Makler zum Immobilienverkauf engagiert, beziehungsweise wird auf ein Immobilienangebot von einem Makler seitens eines Kaufinteressenten eingegangen, führt um die Maklerprovision nichts herum. Der Anspruch auf eine solche ist im BGB festgeschrieben (siehe: Wann muss ich Maklergebühren zahlen?). Allerdings ist es durchaus möglich den Provisionsanspruch zu verhandeln. Schließlich herrscht Vertragsfreiheit.

Verhandlungen sind sowohl bei Immobilienverkäufen, wie auch bei -vermietung möglich. Sie müssen nur rechtzeitig erfolgen! Neuverhandlungen der Provision sind dabei nur vor Abschluss des gültigen Kaufvertrags möglich. Wobei Kaufinteressenten häufig keine guten Karten haben - vor Allem, wenn eine Immobilie gefragt ist. Hier kann einfach einem anderen Interessenten der Vorzug gewährt werden. Bei weniger gefragten Immobilien ist eine Verhandlung der Außenprovision schon leichter: Bevor eine Immobilie gar nicht verkauft wird, könnte der Makler auf einen Teil seiner Provision verzichten.

Aber nicht nur mit dem Makler kann verhandelt werden, auch Käufer und Verkäufer können über die Maklergebühren verhandeln – etwa, ob der Käufer einen Teil der (oder die gesamte) Innenprovision übernimmt, oder umgekehrt: der Verkäufer Gebühren trägt, die auf den Käufer zukommen.

Auch kann in einigen (leider wenigen) Fällen, an den Maklergebühren gespart werden, indem sie zum Teil von der Steuer abgesetzt werden. Gründe dafür wären auf Käuferseite ein beruflich bedingter Umzug. Die Maklergebühren könnten hier als Werbungskosten deklariert werden. Auf Verkäuferseite kann die Maklerprovision dagegen als einkommensmindernd aufgeführt werden, um einen Teil der Kosten steuerlich einsparen zu können.

Alternativ ließen sich die Maklergebühren nur umgehen, indem die Immobilie selbstständig verkauft wird. Damit würde man jedoch allein vor einer sehr komplexen Aufgabe stehen, die eine ganze Reihe von Fallstricken bereithält. Wie man diese möglichst umgeht, erfahren Sie in unserem Leitfaden Hausverkauf und dem Leitfaden Wohnung verkaufen. Wollen Sie sicher und problemlos durch den Verkaufsprozess kommen, ist aber Hilfe vom Profi anzuraten.


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Autor: Tom Kaufhold

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