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Mit Makler aber ohne Maklergebühren

immobilien ratgeber

Maklergebühren fallen fast immer bei der Vermietung und dem Verkauf über einen Dritten an. Häufig verärgern sie sowohl Käufer als auch Verkäufer. Je nach Immobilienart und individueller Vereinbarung wird der Eigentümer, der Kaufinteressent oder sogar beide zur Kasse gebeten.
Aber für welche Leistungen muss ich den Makler überhaupt bezahlen? Wie hoch darf seine Provision ausfallen? Und was ist eigentlich der Unterschied zwischen Provision und Courtage?

  1. Maklergebühren gleich Maklercourtage?
  2. Maklerprovision: Recht und Gesetz
  3. Provisionshöhe: Vereinbart im Maklervertrag
  4. Wer zahlt bei Wohnungsvermittlung?
  5. Wer zahlt beim Immobilienhandel?
  6. Fazit: Maklergebühren zwischen Freiheit und Regeln

Lesen Sie auch: Maklervertrag kündigen.

1. Maklergebühren gleich Maklercourtage?

Gebühr, Provision oder Courtage: diese drei Wörter tauchen immer wieder auf, werden häufig durcheinandergebracht und sorgen für Verwirrung. Obwohl sie eigentlich alle das gleiche beschreiben, sind sie jedoch nicht wie Synonyme zu verwenden. 

  • Gebühr: Eine Gebühr ist ein fester Betrag, der für eine Dienstleistung oder für die Benutzung einer Sache zu entrichten ist. 

  • Provision: Eine Provision beschreibt ein erfolgsabhängiges und variables Entgelt, das für eine Diestleistung anfällt. 

  • Courtage: Als Courtage werden sowohl die Maklerkosten beim Immobiliengeschäft als auch eine Vermittlungsgebühr beim Börsengeschäft bezeichnet, die frei verhandelbar sind. 

Ob Maklergebühr, Courtage oder Provision: Alle Begriffe stehen für die Vergütung einer bestimmten Dienstleistung. Sowohl für die Vermietung als auch für den Verkauf existieren gesetzliche Vorschriften zur monetären Obergrenze und darüber, wer der Zahlungspflichtige nach erfolgreichem Handel ist.

Achtung: Ein Verkauf ohne Makler kann schnell zum Stolperstein werden! Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber: Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Laden Sie sich das kostenfreie Handbuch herunter.



2. Maklerprovision: Recht und Gesetz

In Deutschland ist der allgemeine Provisionsanspruch für Dienstleistungen im Handelsgesetzbuch (HGB), § 345 Abs. 1 geregelt.
Im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) ist die Vergütungshöhe für die Wohnungsvermittlung geregelt. Es wurde am 4. November 1971 erlassen und zuletzt mit der Einführung des Bestellerprinzips am 15. Juni 2015 geändert.

Für die Vermittlung eines neuen Mieters (Abschluss Mietvertrag) dürfen maximal zwei Monatsnettokaltmieten zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer verlangt werden. Bereits vor der Vermarktung steht fest, wie hoch die Maklerprovision sein wird.

makler


Beim Verkauf von Wohnimmobilien variieren die Maklergebühren von Bundesland zu Bundesland und nach dem Wert des Geschäfts. Bei Abschluss des Maklervertrags steht nicht fest, welche Provision am Ende gezahlt werden muss (außer bei Festpreismaklern).
Die Berechnung der Provision setzt sich zusammen aus einem festgelegten Prozentsatz und dem Wert des Geschäfts. Während der einmal vereinbarte Prozentsatz - zwischen Verkäufer und Makler - konstant bleibt, schwankt der voraussichtliche Verkaufspreis je nach Kaufinteressent. Ist ein Käufer statt 170.000 Euro bereit 200.000 Euro für eine Immobilie zu bezahlen und liegt der Provisionssatz z.B. bei 3,57 Prozent, dann beträgt die Provision 7.140 Euro statt 6.069 Euro.

Für den verwendeten Prozentsatz zur Berechnung der Provision gibt es Obergrenzen von 5,95, 6,25 oder 7,14 Prozent. Ob Käufer oder Verkäufer die Maklerprovision bezahlen muss, steht im Maklervertrag. Jeder Makler kann frei darüber entscheiden, wer ihn nach Kaufvertragsabschluss bezahlen muss.

Praxisbeispiel: Für Berlin und Brandenburg sieht der Gesetzgeber vor, dass stets der Käufer die Provision von 7,14 Prozent des erzielten Kaufpreises bezahlen muss. Jedoch können auch andere Vereinbarungen getroffen werden, z. B. ein Festpreis für Verkäufer, anstelle einer Provision für Käufer.

3. Provisionshöhe: Vereinbart im Maklervertrag

Die Methode und Kennzahlen zur Berechnung der Maklervergütung werden im Maklervertrag festgeschrieben. Ebenso wird festgelegt, wer den Makler bezahlen muss - Verkäufer, Vermieter oder Käufer. Eine Bezahlung erfolgt in der Regel nur im Erfolgsfall. Oftmals sichern sich Makler für den Fall des Rückzugs der Verkaufsabsicht mit einer Regelung zum Aufwendungsersatz ab, denn kein Makler kann einen Eigentümer zum Verkauf zwingen.

Was müssen Eigentümer - also Vermieter und Verkäufer - für den Makler bezahlen?
Wollen Sie eine Wohnung vermieten, dann kann der Makler bis zu zwei Monatskaltmieten zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer verlangen. Jeder Betrag bis zum 2,38-fachen einer Nettokaltmiete ist rechtskonform.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses berechnet sich die Provision aus zwei Komponenten: dem Prozentsatz und dem erzielten Verkaufspreis. Der Prozentsatz wird im Maklervertrag festgeschrieben, während der Verkaufserlös erst bei Unterzeichnung des Kaufvertrags feststeht. Der Prozentsatz darf nicht über dem gesetzlichen Satz des Bundeslandes liegen. Der Makler hat die freie Wahl, ob er die gesetzliche Empfehlung 1:1 übernimmt oder abwandelt. Als Grundlage für den gesetzlichen Satz gilt der Ort, wo die sich Immobilie befindet und nicht wo der Makler sein Büro hat oder etwa der Käufer wohnt.

Maklergebühr nach Bundesländern

Wird eine Immobilie vom Immobilienmakler vermarket, wird beim Immobilienkauf in der Regel die Maklercourtage fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent der Kaufsumme. 

Bundesland

Gebühr-Verkäufer

Gebühr-Käufer

Gebühr-Gesamt

Baden-Württemberg

3,57%

3,57%

7,14%

Bayern

3,57%

3,57%

7,14%

Berlin

0%

7,14%

7,14%

Brandenburg

0%

7,14%

7,14%

Bremen

0%

5,95%

5,95%

Hamburg

0%

6,25%

6,25%

Hessen

0%

5,95%

5,95%

Mecklenburg-Vorpommern

2,38%

3,57%

5,95%

Niedersachsen

0 - 3,57%

3,57 - 5,95%

5,95 - 7,14%

Nordrhein-Westfalen

3,57%

3,57 - 4,76%

4,76 - 7,14%

Rheinland-Pfalz

3,57%

3,57 - 5,95%

5,95 - 7,14%

Saarland

3,57%

3,57%

7,14%

Sachsen

3,57%

3,57%

7,14%

Sachsen-Anhalt

3,57%

3,57%

7,14%

Schleswig-Holstein

3,57%

3,57%

7,14%

Thüringen

3,57%

3,57%

7,14%


Empfehlung: Möchten Sie eine Wohnung oder ein Eigenheim verkaufen, dann sollten Sie nur mit einem Makler zusammenarbeiten, der sämtlichen Service für Sie kostenfrei anbietet und dessen Provision vom Käufer übernommen wird. Liegt die Provision für den Käufer zudem unter dem gesetzlichen Satz, ist der Käufer tendenziell bereit mehr für die Immobilie zu bezahlen.

Tipp

Es gibt nur wenige Formvorschriften für einen Maklervertrag. Bei Unklarheiten sollten Sie den Vertrag daher von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen lassen.


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4. Wer zahlt bei Wohnungsvermittlung?

Im Juni 2015 traten das Bestellerprinzip für die Maklervergütung und die Mietpreisbremse für die Miethöhe von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten in Kraft. In vielen Regionen war es üblich, dass der neue Mieter den Makler bezahlen musste, ohne diesen selbst beauftragt zu haben. Dies war in der Regel in den Ballungsräumen mit großer Nachfrage und geringem Angebot so.

Was änderte sich für Vermieter und Mietinteressenten zum 15. Juni 2015 erstmals?
Durch das Bestellerprinzip gilt nun: Wer den Makler bestellt, also beauftragt, der muss für die ebrachte Dienstleistung auch bezahlen. Eine Beauftragung kommt dann zustande, wenn ein Maklervertrag unterzeichnet wird.
Dieses Prinzip funktioniert in zwei Richtungen.
Ein Vermieter sucht für seine leerstehende Wohnung einen neuen Mieter und beauftragt den Immobilienmakler schriftlich mit der Vermarktung und Mietersuche. Der Makler übernimmt alle Aufgaben, um eine zeitnahe Neuvermietung einzuleiten und schlägt passende Mieter vor. Der Vermieter muss dann den Makler bezahlen. 

Maklergebuehren

Nicht nur für Vermieter regelt das Bestellerprinzip die Kostenverteilung, sondern es gilt auch für Wohnungssuchende. So kann es vorkommen, dass eine Privatperson von München nach Berlin umziehen muss und einen Makler mit der Suche nach der passenden Immobilie beauftragt. Die Kosten für den Makler muss der Wohnungssuchende tragen, wenn er den Makler schriftlich beauftragt hat und dieser ausschließlich für den Mieter tätig war. 

Das Bestellerprinzip regelt, wer den Makler für seine Dienstleistung bezahlen muss und die Vergütungshöhe. Der Immobilienmakler kann für seine Vermittlungsdienstleistung maximal zwei Monatskaltmieten zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer verlangen. Alles was darüber vereinbart wird, ist ein rechtlicher Sonderfall.

Nach wie vor gilt: Der Makler wird erst nach erfolgreicher Vermittlung und der Unterzeichnung des Mietvertrags - also erfolgsorientiert - bezahlt.

Tipp

Vom Bestellerprinzip unberührt bleiben: die Vermarktung von Kaufobjekten und die Vermietung von Gewerbeflächen. 



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5. Wer zahlt beim Immobilienhandel?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses entscheidet der Eigentümer mit seiner Wahl des Maklers darüber, wer den Makler bezahlen muss. Denn jeder Makler bietet dafür ein anderes Modell an: vom Fixpreis für den Verkäufer bis dahin, dass Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen tragen. Es können aber auch individuelle Vereinbarungen getroffen werden.

Folgende Musterformulierungen zur zahlungspflichtigen Person können Sie in einem Maklervertrag finden:
„Es wird ausdrücklich vereinbart, dass der Auftraggeber an (Makler) keine Courtage oder sonstige Provisionen zu bezahlen hat. (Makler) erhält seine Courtage vom Kaufinteressenten. Festgelegt ist ein Satz von 3,57 % inkl. der gesetzlichen MwSt. vom Gesamtkaufpreis.”

Für den Anspruch der Maklergebühr können Sie im Vertrag folgende Formulierungen finden:
Beispiel 1: „Der Provisionsanspruch des Maklers ist fällig mit Abschluss des voll wirksamen Kaufvertrages mit dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertragspartner. Dies gilt auch dann, wenn der Abschluss des Kaufvertrages erst nach Beendigung des Maklervertrages, aber auf Grund der Tätigkeit des Maklers zustande kommt.”

Beispiel 2: „Der Provisionsanspruch des Auftragnehmers gilt auch dann, wenn der Abschluss des Kaufvertrages erst nach Beendigung des Maklervertrages, aber Aufgrund der Tätigkeit des Auftragnehmers zustande kommt.”

Was passiert wenn der Besitzer doch nicht verkaufen möchte?
Es kann im Laufe der Vermarktung vorkommen, dass ein Besitzer sich gegen den Verkauf der Immobilie entscheidet. In diesem Fall kommt kein Handel zustande und der Makler würde auf den Kosten, für die von ihm erbrachten Dienstleistungen, sitzen blieben. Bei Nichtverkauf findet man im Maklervertrag u.a. unter Aufwendungsersatz die Auskunft, ob der Besitzer den Makler entschädigen muss. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag gibt es meistens keine Aufwandsentschädigungen für den Makler.

Entscheidung

Diese oder ähnliche Formulierungen können vorkommen:
„Sollte der Auftraggeber den Alleinvertretungsanspruch des Auftragnehmers verletzen, indem das Objekt während der Vertragslaufzeit privat verkauft oder über einen anderen Makler, verpflichtet er sich dem Auftragnehmer die angefallenen Kosten in vollem Umfang zu erstatten.”

6. Fazit: Maklergebühren zwischen Freiheit und Regeln

Immobilien lassen sich am besten über einen Immobilienmakler vermitteln. Der Makler setzt sein Wissen und seine Expertise ein, um zeitnah den passenden Wunschmieter oder Käufer zu finden. Besitzer, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, müssen in Bezug auf die Maklervergütung einiges beachten. Im Maklervertrag finden Eigentümer alle Details zum Geschäftsmodell des Maklers. Jeder Makler hat sowohl in der Vermietung als auch beim Verkauf andere Gebühren. Fakt ist, dass Besitzer für die Immobilienvermittlung so wenig wie möglich bezahlen sollten. Das ist immer dann der Fall, wenn beim Immobilienverkauf der Käufer die Provision zahlen muss und mit der Vermietung ein günstiger Festpreismakler beauftragt wird.

Bei Vermietung muss der Auftraggeber (Vermieter) die Maklergebühr in vollem Umfang tragen und kann die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. So legt es das Bestellerprinzip fest.
Die Höhe der Provision darf zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer - also das 2,38-fache einer Kaltmiete - nicht überschreiten. Alle anderen Beträge sind unzulässig. Ein Makler kann Vermietung auch zum Festpreis anbieten.

Die Maklergebühr beim Immobilienverkauf können vom Käufer, Verkäufer oder von beiden zu gleichen Teilen getragen werden. Die Provision kann ein Festpreis sein. Üblicherweise beträgt die Vergütung einen Wert, der sich aus dem erzielten Preis in Abhängigkeit zum vereinbarten Prozentsatz ergibt. Der Prozentsatz darf die gesetzlich zulässige Obergrenze nicht überschreiten. Die Provision wird im Erfolgsfall fällig. Entscheidet sich ein Besitzer während der Vermarktung dazu die Immobilie doch nicht zu verkaufen, wird der Makler die erbrachten Dienstleistungen u. U. in Rechnung stellen.


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2018: Keine Maklergebühren beim Hausverkauf | Maklaro:
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