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Mit Makler aber ohne Maklergebühren

immobilien ratgeber

Maklergebühren verärgern sowohl Käufer als auch Verkäufer. Sie fallen stets bei Vermietung und Verkauf über einen Dritten an. Je nach Immobilienart und individueller Vereinbarung wird der Eigentümer, der Kaufinteressent oder gar beide zur Kasse gebeten. Für mehr Gerechtigkeit wurde 2015 das Bestellerprinzip auf dem deutschen Mietmarkt eingeführt, das die Immobilienbranche erhitzte. Unberührt bleibt bislang der Immobilienverkauf. Lesen Sie auch Maklervertrag kündigen.

  1. Maklergebühren gleich Maklercourtage?

  2. Maklerprovision: Recht und Gesetz

  3. Provisionshöhe: Vereinbart im Maklervertrag

  4. Wer zahlt bei Wohnungsvermittlung?

  5. Wer zahlt beim Immobilienhandel?

  6. Maklervergütung International

  7. Fazit: Maklergebühren zwischen Freiheit und Regeln



1. Maklergebühren gleich Maklercourtage?

Gebühr, Provision und Courtage, diese drei Wörter tauchen immer wieder auf, und sorgen auch für Verwirrung. Das Wort Gebühr kommt aus dem Postwesen, während Provision eher dem Bankwesen zuzuordnen ist. Heute ist eine Gebühr ein fester Betrag, der für eine Dienstleistung oder für die Benutzung einer Sache zu entrichten ist. Das Wort Gebühr ist im Zusammenhang mit Immobilien nicht ganz unproblematisch, meint es doch eine Summe, die unabhängig vom Betrag ist. Dies wäre dann der Fall, wenn die Maklerdienstleistung zu einem Festpreis angeboten wird - unabhängig von Miethöhe oder dem zu erzielenden Kaufpreis. Eine Provision hingegen ist ein flexibles Entgelt für die Vermittlung eines Handels. Als Courtage werden sowohl die Maklerkosten beim Immobiliengeschäft als auch eine Vermittlungsgebühr beim Börsengeschäft bezeichnet.

Ein Makler vermittelt einen Handel zwischen Eigentümer (Vermieter, Verkäufer) und Mieter bzw. Käufer und nimmt für seine Dienstleistung eine Provision/Gebühr, dessen rechnerische Höchstgrenze durch eine Gebührenordnung gesetzlich geregelt ist.

Ob Maklergebühr, Courtage oder Provision: Alle Begriffe stehen für die Vergütung einer bestimmten Dienstleistung - der Vermittlung eines Handels. Sowohl für die Vermietung als auch für den Verkauf existieren gesetzliche Vorschriften zur monetären Obergrenze und für die Vermietung darüber, wer der Zahlungspflichtige nach erfolgreichem Handel ist.



Achtung: Ein Verkauf ohne Makler kann schnell zum Stolperstein werden! Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber: Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Laden Sie sich das kostenfreie Handbuch herunter.



2. Maklerprovision: Recht und Gesetz

In Deutschland ist der allgemeine Provisionsanspruch für Dienstleistungen im Handelsgesetzbuch (kurz: HGB), § 345, Abs. 1 geregelt.

Im Wohnungsvermittlungsgesetz (kurz: WoVermRG) ist die Vergütungshöhe für die Wohnungsvermittlung geregelt. Es wurde am 4. November 1971 erlassen und zuletzt, mit der Einführung des Bestellerprinzips, am 15. Juni 2015 geändert (zeitgleich mit der Einführung der Mietpreisbremse). Für die Vermittlung eines neuen Mieters (Abschluss Mietvertrag) dürfen maximal zwei Monatsnettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer (19 Prozent) verlangt werden. Bereits vor der Vermarktung steht fest, wie hoch die Maklerprovision sein wird.

makler


Beim Verkauf von Wohnimmobilien variieren die Maklergebühren von Bundesland zu Bundesland und nach dem Wert des Geschäfts. Bei Abschluss des Maklervertrags steht nicht fest, welche Provision am Ende gezahlt werden muss (außer bei Festpreismaklern). Die Berechnung der Provision setzt sich zusammen aus: einem festgelegten Prozentsatz und dem Wert des Geschäfts. Während der einmal vereinbarte Prozentsatz - zwischen Verkäufer und Makler - konstant bleibt, schwankt der voraussichtliche Verkaufspreis je nach Kaufinteressent. Ist ein Käufer statt 170.000 Euro bereit 200.000 Euro zu bezahlen und liegt der Provisionssatz bei 3,57 Prozent, dann beträgt die Provision 7.140 Euro statt 6.069 Euro.

Für den verwendeten Prozentsatz zur Berechnung der Provision gibt es Obergrenzen von 5,95, 6,25 oder 7,14 Prozent. Ob der Käufer oder Verkäufer die Maklerprovision bezahlen muss, steht im Maklervertrag. Jeder Makler kann frei darüber entscheiden, wer ihn nach Kaufvertragsabschluss bezahlen muss.

Praxisbeispiel: Für Berlin und Brandenburg sieht der Gesetzgeber vor, dass stets der Käufer die Provision von 7,14 Prozent des erzielten Kaufpreises bezahlen muss - jedoch können auch andere Vereinbarungen getroffen werden - zum Beispiel ein Festpreis für Verkäufer, statt einer Provision für Käufer.



3. Provisionshöhe: Vereinbart im Maklervertrag

Die Methode und Kennzahlen zur Berechnung der Maklervergütung wird im Maklervertrag festgeschrieben. Ebenso wird festgelegt, wer den Makler bezahlen muss - Verkäufer, Vermieter oder Käufer. Eine Bezahlung erfolgt in der Regel nur im Erfolgsfall. Oftmals sichern sich Makler für den Fall des Rückzugs der Verkaufsabsicht mit einer Regelung zum Aufwendungsersatz ab, denn kein Makler kann einen Eigentümer zum Verkauf zwingen.

Was müssen Eigentümer - Verkäufer / Vermieter - für den Makler bezahlen? Wollen Sie eine Wohnung vermieten, dann kann der Makler bis zu zwei Monatskaltmieten zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer verlangen. Jeder Betrag bis zum 2,38-fachen einer Nettokaltmiete ist Rechtskonform. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses berechnet sich die Provision (außer beim Festpreismakler) aus zwei Komponenten: dem Prozentsatz und dem erzielten Verkaufspreis. Der Prozentsatz wird im Maklervertrag festgeschrieben, während der Verkaufserlös erst bei Unterzeichnung des Kaufvertrags feststeht. Der Prozentsatz darf nicht über dem gesetzlichen Satz des Bundeslandes liegen. Der Makler hat die freie Wahl, ob er die gesetzliche Empfehlung 1:1 übernimmt oder abwandelt. Als Grundlage für den gesetzlichen Satz gilt der Ort, wo die sich Immobilie befindet und nicht wo der Makler sein Büro hat oder der Käufer wohnt.

Maklergebühr nach Bundesländern

Wird eine Immobilie vom Immobilienmakler vermarket, wir beim Immobilienkauf in der Regel die Maklercourtage fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent der Kaufsumme. 

Bundesland

Gebühr-Verkäufer

Gebühr-Käufer

Gebühr-Gesamt

Baden-Württemberg

3,57%

3,57%

7,14%

Bayern

3,57%

3,57%

7,14%

Berlin

0%

7,14%

7,14%

Brandenburg

0%

7,14%

7,14%

Bremen

0%

5,95%

5,95%

Hamburg

0%

6,25%

6,25%

Hessen

0%

5,95%

5,95%

Mecklenburg-Vorpommern

2,38%

3,57%

5,95%

Niedersachsen

0 - 3,57%

3,57 - 5,95%

5,95 - 7,14%

Nordrhein-Westfalen

3,57%

3,57 - 4,76%

4,76 - 7,14%

Rheinland-Pfalz

3,57%

3,57 - 5,95%

5,95 - 7,14%

Saarland

3,57%

3,57%

7,14%

Sachsen

3,57%

3,57%

7,14%

Sachsen-Anhalt

3,57%

3,57%

7,14%

Schleswig-Holstein

3,57%

3,57%

7,14%

Thüringen

3,57%

3,57%

7,14%


Empfehlung: Möchten Sie eine Wohnung oder ein Eigenheim verkaufen, dann sollten Sie nur mit einem Makler zusammen arbeiten, der sämtlichen Service für Sie kostenfrei anbietet und dessen Provision vom Käufer übernommen wird. Liegt die Provision für den Käufer zudem unter dem gesetzlichen Satz, ist der Käufer tendenziell bereit mehr für die Immobilie zu bezahlen.

Tipp

Es gibt nur wenige Formvorschriften für einen Maklervertrag. Empfehlung: Bei Unklarheiten sollten Sie den Vertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen lassen.




4. Wer zahlt bei Wohnungsvermittlung?

Im Juni 2015 traten das Bestellerprinzip für die Maklervergütung und die Mietpreisbremse für die Miethöhe von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten in Kraft. In vielen Regionen war es üblich, dass der neue Mieter den Makler bezahlen musste, obwohl der Besitzer den Makler beauftragt hatte. Dies war stets in den Ballungsräumen mit großer Nachfrage und geringem Angebot so, während in den ländlichen Regionen oftmals die Besitzer den Makler bezahlten.

Was änderte sich für Vermieter und Mietinteressenten zum 15. Juni 2015 erstmals? Wer den Makler bestellt, also mit der Suche beauftragt, der muss für seine Dienstleistung bezahlen. Das Prinzip funktioniert in zwei Richtungen. Ein Besitzer sucht für eine leere Wohnung einen neuen Mieter und beauftragt den Immobilienmakler mit der Vermarktung und Mietersuche. Der Makler übernimmt alle Aufgaben, um eine zeitnahe Neuvermietung einzuleiten. Dazu gehören die Immobilienaufnahme, Beratung zum Mietpreis, Exposéerstellung, Inserierung, das Interessentenmanagement inkl. Besichtigungen und Prüfung der Mietinteressenten. Der Makler schlägt dem Besitzer passende Mieter vor. Darüber hinaus kann der Makler bei der Vertragsgestaltung unterstützend wirken und die Wohnungs- und Schlüsselübergabe abwickeln.

makler


Nicht nur für Besitzer regelt das Bestellerprinzip die Kostenverteilung, sondern es gilt auch für Wohnungssuchende. So kann es vorkommen, dass eine Privatperson von München nach Berlin umziehen muss, die Stadt wenig kennt, nicht jeden Besichtigungstermin wahrnehmen kann, bestimmte Wohnansprüche hat usw. In einem solchen Fall kann die Privatperson einen Makler mit der Suche nach der passenden Wohnimmobilie beauftragen. Die Kosten für die Wohnungssuche muss der Auftraggeber tragen, wenn er ihn schriftlich beauftragt hat und dieser ausschließlich für den Mieter tätig wird. Die Rechtssprechung ist in dieser Fall nicht eindeutig und deshalb wird 2016 das Bestellerprinzip dazu erneut geprüft.

Das Bestellerprinzip regelt wer den Makler für seine Dienstleistung bezahlen muss - Besitzer, die den Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragen oder eine Privatperson, die einen Makler mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt - und die Vergütungshöhe, welche begrenzt ist. Der Immobilienmakler kann für seine Vermittlungsdienstleistung maximal zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer (19 Prozent) verlangen. Alles was darüber vereinbart wird, ist ein rechtlicher Sonderfall.


Tipp

Vom Bestellerprinzip unberührt bleiben: die Vermarktung von Kaufobjekten und die Vermietung von Gewerbeflächen.



Nach wie vor wird der Makler erst nach erfolgreicher Vermittlung und der Unterzeichnung des Mietvertrags - also erfolgsorientiert - bezahlt.


5. Wer zahlt beim Immobilienhandel?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses entscheidet der Eigentümer mit der Wahl des Maklers darüber, wer den Makler bezahlen muss. Jeder Makler bietet ein anderes Modell an: vom Fixpreis für den Verkäufer bis dahin, dass Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen tragen. Das Geschäftsmodell des Maklers muss zum Verkäufer passen. Am besten ist, wenn der Käufer auch die volle Maklerprovision bezahlen muss, denn so bliebt dem Verkäufer mehr vom Verkaufserlös. Es können auch individuelle Vereinbarungen getroffen werden.

Folgende Musterformulierungen zur zahlungspflichtigen Person können Sie in einem Maklervertrag finden:

“Es wird ausdrücklich vereinbart, dass der Auftraggeber an (Makler) keine Courtage oder sonstige Provisionen zu bezahlen hat. (Makler) erhält seine Courtage vom Kaufinteressenten. Festgelgt ist ein Satz von 3,57 % inkl. der gesetzlichen MwSt. vom Gesamtkaufpreis.”

Für den Anspruch der Maklergebühr können Sie im Vertrag folgende Formulierung finden:

Beispiel 1: “Der Provisionsanspruch des Maklers ist fällig mit Abschluss des voll wirksamen Kaufvertrages mit dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertragspartner. Dies gilt auch dann, wenn der Abschluss des Kaufvertrages erst nach Beendigung des Maklervertrages, aber auf Grund der Tätigkeit des Maklers zustande kommt.” Beispiel 2: “Der Provisionsanspruch des Auftragnehmers gilt auch dann, wenn der Abschluss des Kaufvertrages erst nach Beendigung des Maklervertrages, aber Aufgrund der Tätigkeit des Auftragnehmers zustande kommt.”

Was passiert wenn der Besitzer doch nicht verkaufen möchte?

Es kann im Laufe der Vermarktung vorkommen, dass ein Besitzer sich gegen den Verkauf der Immobilie entscheidet. In diesem Fall kommt kein Handel zustande und der Makler würde auf den Kosten, für die von ihm erbrachten Dienstleistungen, sitzen blieben. Bei Nichtverkauf findet man im Maklervertrag u.a. unter Aufwendungsersatz, die Auskunft, ob der Besitzer den Makler entschädigen muss. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag gibt es meistens keine Aufwandsentschädigungen bei Rückzug von der Verkaufsabsicht. Diese oder ähnliche Formulierungen können vorkommen: “Sollte der Auftraggeber den Alleinvertretungsanspruch des Auftragnehmers verletzen, indem das Objekt während der Vertragslaufzeit privat verkauft oder über einen anderen Makler, verpflichtet er sich dem Auftragnehmer die angefallenen Kosten in vollem Umfang zu erstatten.”



6. Maklervergütung International

Beim Immobilienverkauf kommt ausschließlich das Recht des Landes zur Anwendung, in dem sich die Immobilie befindet. Im internationalen Vergleich hat das deutsche Recht bzw. die Gewohnheiten einige Vorzüge für Eigentümer. Beim Immobilienverkauf ist es hier üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlt oder Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen. Sobald nur der Käufer die Provision zahlt, dann fließt der Erlös aus dem Immobilienverkauf zu 100 Prozent in die Tasche des Verkäufers. In fast allen europäischen Ländern bezahlen die Verkäufer ganz oder teilweise den Makler. In Frankreich muss ein Makler entscheiden, ob der Verkäufer oder Käufer die Provision bezahlen muss. Die Sätze variieren je nach Region. Die Provision für ein Einfamilienhaus wird zwischen 4 bis 7 Prozent liegen - lediglich bei Garagen gibt es einen festen Satz von 10 Prozent. In Großbritannien liegt die durchschnittliche Provision für Verkäufer bei 1,4 Prozent.

makler


Bei der Vermietung ist es ähnlich wie in Deutschland. So teilen sich in Frankreich die Maklerkosten der Vermieter und Mieter i.H.v. 12 bis 20 Prozent - gerechnet auf die Jahresmiete. Mieter müssen außerdem das 3-fache der Monatsmiete als Einkommen nachweisen. Ebenso können Mietinteressenten einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen. In Großbritannien muss der Auftraggeber, d. h. der Vermieter, den Makler bezahlen. Allerdings kann es vorkommen, dass bei Mietvertragsabschluss der Makler vom Mieter eine Gebühr für weitere Dienstleistungen verlangt wie z. B. Bezugsgebühren (Bonitätsprüfung, Bank, Bürgen), Gebühr für Mietvertragsausarbeitung, Mitbewohnergebühr, Kaution für Haustiere etc. Fakt ist, in Europa gibt es keine einheitlichen und verbindlichen Regeln, sondern es kommt auf das Land, die Region und Art der Immobilie an.



7. Fazit: Maklergebühren zwischen Freiheit und Regeln

Immobilien lassen sich am besten über einen Immobilienmakler vermitteln. Der Makler setzt sein Wissen und seine Expertise ein, um zeitnah den passenden Wunschmieter oder Käufer zu finden. Besitzer die eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, müssen in Bezug auf die Vergütung des Vermittlers - dem Immobilienmakler - einiges beachten. Im Maklervertrag finden Eigentümer die Details zum Geschäftsmodell des Maklers. Jeder Makler hat sowohl in der Vermietung als auch beim Verkauf andere Gebühren. Fakt ist, dass jeder Besitzer für die Immobilienvermittlung so wenig wie möglich bezahlen sollte. Das ist immer dann der Fall, wenn beim Immobilienverkauf der Käufer die Maklerprovision zahlen muss und mit der Vermietung ein günstiger Festpreismakler beauftragt wird.

Bei Vermietung muss der Auftraggeber (Vermieter) die Maklergebühr im vollen Umfang tragen und kann die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. So legt es das Bestellerprinzip fest.
Die Höhe der Provision darf zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer - also das 2,38-fache einer Kaltmiete - nicht überschreiten. Alle anderen Beträge sind zulässig. Ein Makler kann Vermietung auch zum Festpreis anbieten.

Die Maklergebühr beim Immobilienverkauf können vom Käufer, Verkäufer oder von beiden zu gleichen Teilen getragen werden. Die Provision kann ein Festpreis sein. Üblicherweise beträgt die Vergütung einen Wert, der sich aus dem erzielten Preis in Abhängigkeit zum vereinbarten Prozentsatz ergibt. Der Prozentsatz darf die gesetzlich zulässige Obergrenze nicht überschreiten. Die Provision wird im Erfolgsfall fällig. Entscheidet sich ein Besitzer während der Vermarktung dazu die Immobilie doch nicht zu verkaufen, wird der Makler die erbrachten Dienstleistungen u. U. in Rechnung stellen.

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2016: Keine Maklergebühren beim Hausverkauf | Maklaro:
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