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Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann sie fällig ist und wie man sie berechnet

Hinweis: Bei diesem Artikel handelt es sich um eine reine Darstelung möglicher Fälle. Zur Konkreten Beratung suchen Sie bitte einen Steuerberater auf.

Titelbild Spekulationssteuer Geldbörse mit Schraubstock verschlossen

Beim Immobilienverkauf fällt unter bestimmten Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Sie berechnet sich an Ihrer persönlichen Einkommensteuer und ist auf den Erlös beim Verkauf zu zahlen. Prüfen Sie die Voraussetzungen und Höhe daher gut, um bei Haus- und Wohnungsverkauf keine bösen Überraschungen zu erleben.


Lesedauer: ca. 8 Minuten


Muss ich Spekulationssteuer zahlen?


Ob und wann Spekulationssteuern auf Ihren Immobilienverkauf anfallen, hängt von der Nutzung des Objekts oder Grundstücks ab. Als Faustformel ist aber davon auszugehen, dass sie entfällt, wenn der ursprüngliche Kauf mindestens zehn Kalenderjahre zurückliegt. Um einzelne Fälle aufzuzeigen, spielen wir an dieser Stelle einige Szenarien durch.

Spekulationssteuer: Entscheidungsbaum: Wann muss gezahlt werden?

Spekulationssteuer für Privatnutzer


Bewohnen Sie die Immobilie, die Sie verkaufen möchten vollständig selbst, gelten Sie als Privatnutzer. In diesem Fall beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf frei von Spekulationssteuer.

Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem bei Verkauf Spekulationssteuer fällig wird.


Wichtig ist hierbei, dass die Immobilie tatsächlich ausschließlich selbst bewohnt und privat genutzt wird. Wurde ein Büro oder Arbeitsraum steuerlich geltend gemacht, oder vermietet, verlängert sich die Frist für diesen Raum auf zehn Jahre, da man ihn nicht privat nutzt.

Ähnliches gilt bei einem Mehrfamilienhaus, in dem eine Einheit selbst genutzt wird. Nach einer Spekulationsfrist von drei Jahren, wäre auf diese Einheit keine Spekulationssteuer mehr fällig, der Rest der Immobilie müsste jedoch in Höhe der Einkommenssteuer besteuert werden. Dabei muss auf den Quadratmeter heruntergerechnet werden.


Spekulationssteuer für Vermieter


Für Alle, die ihre Immobilie nicht ausschließlich privat nutzen, gilt im Allgemeinen eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das ist etwa bei vermieteten Immobilien der Fall. Aber auch sporadisches bewohnte Objekte haben eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Etwa, wenn Sie eine Ferienwohnung, die zu Erholungszwecken genutzt wird, verkaufen möchten. Auch wenn sie als Zweitwohnsitz angegeben wird.

Ausnahme ist ein Zweitwohnsitz, der aus rein beruflichen Gründen angeschafft wurde – etwa bei Pendlern.

Auch, wenn Sie einen Raum in Ihrer Eigentumswohnung untervermieten, gelten Sie nicht als Privatnutzer. Er ist daher zehn Jahre Spekulationssteuer-pflichtig. Gleiches gilt für ein steuerlich abgesetztes Büro. Und - im größeren Maßstab - für ein teilweise privat genutztes Mehrfamilienhaus. Während der selbst genutzt Anteil eine dreijährige aufweist, fällt der Rest der Immobilie unter die zehnjährige Spekulationsfrist.

Ein unbebautes Grundstück ist generell mit einer Spekulationsfrist von zehn Jahren belegt, da es nicht offiziell bewohnt werden kann.

Ein Sonderfall ist die Umnutzung. Haben Sie eine Wohnung erst vermietet, dann aber mindestens zwei Jahre plus Zeitraum im davorliegenden Kalenderjahr darin gelebt, ist der Verkauf Spekulationssteuer-frei möglich.

Beispielfall:
Sie haben 2015 eine Immobilie erworben und bis Oktober 2016 vermietet. Anschließend sind Sie selbst eingezogen. 2019 möchten Sie diese wieder verkaufen. Müssen Sie nun Spekulationssteuer zahlen?

Antwort:
Nein! Die Spekulationsfrist ist mit dem 1. Januar 2019 abgelaufen, da Sie in drei aufeinander folgenden Kalenderjahren darin gelebt haben.


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Sonderfälle bei der Spekulationssteuer


Leider funktioniert die Spekulationssteuer, wie bei vielen Steuern, nicht gänzlich stringent. An dieser Stelle wollen wir daher ein paar Sonderfälle durchgehen.

  1. Spekulationssteuer bei Erben

    Haben Sie eine Immobilie geerbt, wird die Spekulationsfrist nach dem ursprünglichen Kaufdatum durch den Verstorbenen berechnet. Wurde die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt vor mehr als 10 Jahren per Kaufvertrag erworben, ist keine Spekulationssteuer mehr fällig.

  2. Spekulationssteuer bei Scheidung

    Bei einer Scheidung kann auch die Spekulationssteuer fällig werden. Ist die Immobilie geteiltes Eigentum und wird innerhalb der Spekulationsfrist einer Partei komplett zugesprochen, muss diese auf entsprechenden Wertzugewinn Spekulationssteuer zahlen.

    Auch beginnt die Spekulationsfrist nun von neuem. Durch die neuen Eigentumsverhältnisse müssen nun wieder drei (bei privater Nutzung) beziehungsweise zehn (bei Vermietung) Jahre vergehen, bevor die Immobilie Spekulationssteuer-frei verkauft werden kann.

    Tipp: Verkaufen Sie noch in alten Eigentumsverhältnissen, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

  3. Spekulationssteuer bei Überschreibungen

    Haben Sie eine Immobilie geschäftlich erworben und die Unternehmung wieder aufgelöst, können Sie die Immobilie an Ihre Privatperson überschreiben. Haben Sie das gemacht, beginnt die Spekulationsfrist von diesem Datum an neu. Die Eigentumsverhältnisse haben sich geändert, daher ist das Datum der Überschreibung gleich der erste Tag der drei- beziehungsweise zehn-jährigen Spekulationsfrist.



An dieser Stelle haben wir nicht alle Sonderfälle für die Spekulationssteuer wiedergeben können. Hoffen aber, dass die Beispiele Ihnen ein Gefühl für die Logik hinter der Regelung geben konnte. Ist Ihr Immobilienverkauf frei von Spekulationssteuern möglich? Beginnen Sie Ihren Verkauf mit Maklaro.


Wie hoch fällt die Spekulationssteuer für mich aus?


Fällt auf Ihre Immobilie Spekulationssteuer an, steht die Frage im Raum, wie hoch diese ausfallen wird. Bevor wir nun eine Beispielrechnung durchführen, wollen wir noch klären, auf welche Summe Sie überhaupt Spekulationssteuer zahlen müssen – und welcher Teil herausfällt.


Spekulationssteuer ist nur auf Gewinne zu zahlen


Die Spekulationssteuer in Höhe Ihrer privaten Einkommenssteuer fällt nicht auf den gesamten Verkaufspreis Ihrer Immobilie an. Stattdessen ist die Steuer auch während der Spekulationsfrist nur auf Gewinne aus Ihrem Immobilienverkauf fällig.

Das heißt Sie können Kosten, die für und bei Erwerb der zu verkaufenden Immobilie anfielen, von der Spekulationssteuer absetzen.

  • Erster und wichtigster Posten ist der Kaufpreis. Haben Sie Ihre Immobilie für 300.000 Euro gekauft und für 350.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist wieder verkauft, liegt die maximal durch die Spekulationssteuer zu versteuernde Summe bei 50.000 Euro.

  • Aber auch die Notarkosten dürfen von der Spekulationssteuer abgesetzt werden.

  • Auch Maklergebühren sind von der Spekulationssteuer absetzbar, sofern Sie diese bei Kauf zahlen mussten.

  • Außerdem ist die Grunderwerbssteuer bei der Spekulationssteuer abzugsfähig.

  • Wichtig: Haben Sie bei Ihrer Immobilie AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht, müssen diese nun wieder aufgerechnet werden. Im Allgemeinen wird hierzu ein Gebäudewert von 80 % des Gesamtkaufpreises (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen. Für jedes Jahr können von dieser Summe (= 100 %) 2 % abgeschrieben werden.

  • Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung durchgeführt werden mussten, und solche die zum Immobilienverkauf dringend notwendig waren, können auch von der Spekulationssteuer abgezogen werden.


Unser Checklist-Löwe hat noch einmal alle Abzugsfähigen Posten zusammengefasst.


Welche Abzüge sind bei der Spekulationssteuer möglich? ChecklistGrafik speichern

Umlage der Spekulationssteuer auf Verluste


Leider kann es auch passieren, dass ein Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist keine Gewinne einbringt. Hier kann Ihnen der Gesetzgeber gar zur Hilfe kommen, denn unter bestimmten Umständen ist diese Tatsache umlagefähig.

Verkaufen Sie nämlich innerhalb eines Kalenderjahres eine zweite Immobilie, die von der Spekulationsfrist betroffen ist, können Sie beide Rechnungen zusammenführen. Haben Sie nun bei Immobilie A Verluste gemacht, können Sie diese auf Immobilie B umlegen, sofern Sie hier Gewinn erzielt haben.

Beispielfall:
Sie verkaufen zwei Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist. Immobilie A hat bei Erwerb 300.000 Euro gekostet und wird für 290.000 Euro verkauft. Immobilie B haben Sie ebenfalls für 300.000 Euro erworben und verkaufen Sie für 310.000 Euro. Müssen Sie nun Spekulationssteuer zahlen?

Antwort:
In diesem Fall müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, da Sie insgesamt keinen Gewinn durch Ihren Immobilienverkauf während der Spekulationsfrist erwirtschaftet haben.


Spekulationssteuer bei gewerblichem Handel?


Die Umlage der Spekulationssteuer ist aber allenfalls ein Sonderfall, denn wenn Sie innerhalb von drei Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen, wird dies durch die Finanzämter als gewerblicher Handel angesehen. In diesem Fall würden statt der Spekulationssteuer, gewerbliche Steuern anfallen.

Wie berechne ich die Höhe der Spekulationssteuer?

Sie können alle Kosten für Ihren Kauf bei Erhebung der Spekulationssteuer vom Verkaufspreis abziehen. Erwägen Sie den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, können Sie mit einer Überschlagsrechnung bestimmen, wie hoch die Steuern in etwa ausfallen. Gerade, wenn Sie aus dringenden Gründen und ohne Gewinnabsichten den Verkauf erwägen, macht das Sinn.


Spekulationssteuer durch Marktwert bestimmen


Um die Höhe der Spekulationssteuer zu überschlagen, müssen Sie zudem den vermutlichen Verkaufspreis bestimmen. Dieser kann durch Wertermittlungen in den drei Verkehrswert-Verfahren bestimmt werden. Wobei der endgültige Verkaufspreis selbstverständlich noch einmal von diesen Werten abweichen kann – wie beim Online-Bieterverfahren, das den Verkehrswert durchschnittlich um 25 % übertrifft.*

Zur Bestimmung des Marktwerts können Sie entweder einen Sachverständigen beauftragen, der ihnen kostenpflichtig ein juristisch beständiges Gutachten erstellt, oder Sie wenden sich über den Button unten an die Maklaro-Experten. Gern erstellen Sie Ihnen noch heute kostenlos und unverbindlich eine erste Einschätzung des erzielbaren Marktwerts.

* In 2016 haben wir beim Einsatz des Online-Bieterverfahrens im Durchschnitt 25% höhere Verkaufspreise gegenüber der Werteinschätzung des unabhängigen Immobilienwertgutachtens erzielt.


Eine Beispielrechnung


Zum Schluss möchten wir Ihnen noch eine Beispielrechnung für die Höhe der Spekulationssteuer mitgeben. Als Formel für den Gewinn bei Immobilienverkauf gilt:


Gewinn = (Verkaufspreis + AfA) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten).

Alle Formeln zum errechnen der Spekulationssteuer - FormelsammlungGrafik speichern

Dazu nehmen wir folgendes an:


Verkaufspreis: 350.000 €
Kaufpreis: 300.000 €
Kaufnebenkosten: 30.000 €
AfA: 2 Jahre
Renovierungen: 5.000 €
Einkommensteuer: 40 %


Abzug durch AfA=
(300.000 € + 30.000 €) x 0,8 x 0,04 =
330.000 € x 0,8 x 0,04 =
10.560 €


Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf =
[(350.000 € + 10.560 €) - (300.000 € + 30.000 € + 5.000 €)] x 0,4 =
[360.560 € - 335.000 €] x 0,4 =
25.560 € x 0,4 = 10.224 €


Sollte ich meine Immobilie während der Spekulationsfrist verkaufen?


Im Allgemeinen sollten Sie bei klaren Gewinnen durch den Verkauf versuchen die Spekulationsfrist abzuwarten. Um Ihre Gewinn abzuschätzen, sollten Sie sich an einen Steuerberater wenden, der Ihnen die abzugsfähige Summe für Ihre Immobilie errechnet. Unsere Experten können Ihnen zudem sagen, welchen Verkaufspreis Ihre Immobilie heute vermutlich am Markt erzielt.

Müssen Sie Ihre Immobilie aus dringenden Gründen verkaufen, führt nichts um die Spekulationssteuer herum. Auch hier sollten Sie sich die Unterstützung von Steuerberater und Immobilienmakler suchen, um den Verkaufspreis zu maximieren und darauf minimale Steuern zu zahlen.

Autor: Tom Kaufhold

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Spekulationssteuer bei Immobilien: Das müssen Sie wissen:
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