• Maklaro Capital Top-Makler Hamburg
  • Maklaro ist bvfi-Mitglied
  • Kostenlose Telefonberatung 0800 – 723 96 14 Mo.–So. 08:00–21:00 Uhr
Sie sind hier: Home » Ratgeber » Verkehrswert: Eine Alternative zum gefühlten Wert

Verkehrswert: Eine Alternative zum gefühlten Wert

Immobilien Ratgeber: Maklergebühren

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist der gefühlte Wert keine optimale Grundlage. Ist der Preis zu niedrig, kann Ihnen gutes Geld entgehen. Ist er hingegen zu hoch, könnte die Immobilie verbrennen. Das heißt, sie ist zu lang am Markt und es entsteht der Eindruck etwas stimmt nicht mit der Immobilie. Als Folge muss dann der Preis gesenkt werden – und wieder entgeht Ihnen Ihr volles Erlös-Potential.
Der Verkehrswert hilft Ihnen dabei, den Angebotspreis beim Verkauf genauer zu setzen. Aber was bedeutet Verkehrswert genau? Und wie funktioniert die Bestimmung? Hier erfahren Sie die Grundlagen!

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick:

  • Der Verkehrswert stellt einen Preis dar, den eine Immobilie voraussichtlich an einem bestimmten Stichtag erreichen könnte. Nach Baugesetzbuch (BauGB) sind zur Bestimmung rechtliche Gegebenheiten, Ausstattung, Zustand und Lage zu berücksichtigen. Synonym wird auch Marktwert verwendet.

  • Der Verkehrswert einer Immobilie ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie finanziell betrachtet wird. (Bankgeschäfte, Scheidung, Erbschaftsangelegenheiten, usw.)

  • Zur Bestimmung sind drei standardisierte Methoden zulässig, die von Sachverständigen und Gutachtern durchgeführt werden können: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welche Methode wann sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab.

  • Zur Bestimmung des Verkehrswerts ist ein Gutachter kostenpflichtig zu beauftragen. Möchte man eine Immobilie verkaufen und beauftragt einen Makler mit dem Immobilienverkauf, trägt dieser die Kosten jedoch in der Regel.

  • Die kostenlose Bewertung durch den Makler ersetzt keinen Vororttermin vom Gutachter. Makler stellen jedoch sehr genaue Vergleichswerte aus, die sich am aktuellen Markt orientieren. Bietet Ihnen ein Makler eine kostenlose Bewertung an, achten Sie aber darauf, dass später auch ein Gutachten erstellt wird.


Was ist der Verkehrswert?


Der Verkehrswert wird ausführlich in §194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Dort heißt es:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Hieraus ergeben sich wichtige Grundlagen zur Bestimmung dessen, was als Verkehrswert aufzufassen ist. Direkt wird deutlich, dass der Begriff mit dem Marktwert (market value nach europäischem Recht) synonym ist. Zur Bestimmung stehen insgesamt vier Kriterien zur Verfügung:

  1. Rechtliche Gegebenheiten

  2. Tatsächliche Eigenschaften

  3. Sonstige Beschaffenheit

  4. Lage

Alle Kriterien sind sachbezogen, beziehen sich also nur auf die tatsächliche, zur Bewertung stehende Immobilie. Das BauGB sieht vor, dass auf individuelle Kriterien keine Rücksicht genommen wird. Namentlich werden diese Kriterien als 1. ungewöhnliche Verhältnisse; und 2. persönliche Verhältnisse bezeichnet.

Zur Bestimmung des Preises, wird ein Stichtag genutzt. Dies gibt die Möglichkeit einen einzigen Preis festzustellen, der zu diesem Zeitpunkt realistisch ist. Im Abschnitt Verkehrswert vs. Immobilienbewertung: Wo liegt der Unterschied? wird deutlich, worin Pro und Contra dieses Vorgehens liegen. Da der Verkehrswert jedoch nicht nur zum Verkauf genutzt wird, ist diese sehr konkrete Angabe entscheidend.

Wozu wird der Verkehrswert genutzt?


Der Verkehrswert spielt immer dann eine Rolle, wenn der Immobilienwert finanziell von Interesse ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn…

  • ... eine Verkaufsabsicht besteht.

  • ... eine Erbschaftsangelegenheit eine Rolle spielt

  • ... es um Scheidung geht.

  • ... ein Kredit bei einem Kreditinstitut aufgenommen werden soll.

  • Sowie bei jeder Form von Vermögensauseinandersetzung.

Hieraus ergibt sich auch die Notwendigkeit für Verkehrswertermittlungen eine konkrete Summe für einen bestimmten Zeitpunkt anzugeben. Bei einer Teilung des Vermögens unter den Scheidungsparteien oder zwischen einer Erbengemeinschaft, ist eine Angabe mit Preisspanne ungeeignet.

Bei einem Immobilienverkauf, ist dies nicht ganz so streng zu betrachten. Tatsächlich gibt es verschiedene Verkaufsstrategien, die unterschiedlich mit dem Verkehrswert verfahren. Vor Allem werden Immobilienverkauf zum Festpreis und Immobilienverkauf im Bieterverfahren verwendet., Neben dem Verkehrswert spielen hier auch Angebot und Nachfrage eine Rolle.

Ein gefühlter Wert sollte dennoch nicht zur Vermarktungsgrundlage verwendet werden. Liegt der Verkaufspreis 20 % über dem Verkehrswert, können satte 105 % mehr Eigenkapital des Käufers nötig sein, als bei Verkauf zum ermittelten Marktwert wie folgende Beispielrechnung zeigt:

Beispielrechnung Problem bei Verkauf über Verkehrswert

Eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach legt zudem einen Zusammenhang von Verkaufspreis, Vermarktungsdauer und Vermarktungspreis nahe. Der Studie folgend, ist der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer, wenn man sich am Verkehrswert orientiert. Eine professionelle Einschätzung ist daher dringend anzuraten, um einen schnellen Verkauf und eine problemlose Abwicklung sicherzustellen.


Tipp:
Werden Immobilien zwangsversteigert, sind bei den zuständigen Amtsgerichten die Wertgutachten der Immobilien einsehbar (auch online). Wenn Sie sich dafür interessieren, wie ein solches Gutachten aussieht, können Sie dort gratis welche einsehen.


Wie wird der Verkehrswert bestimmt?


Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es drei normierte Verfahren. Diese werden in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (ImmoWertV) und durch die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) bestimmt. Es handelt sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Faktoren bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungen und der Verkehrswertermittlung von Häusern zu berücksichtigen sind, haben wir unter Was ist der Verkehrswert? aufgeführt.


Achtung:
Weder Gutachter noch Sachverständiger sind geschützte Begriffe. Entsprechend sollten bestimmte Zusätze beachtet werden, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Folgende Bezeichnungen können dabei hilfreich sein:

  • Öffentlich bestellt

  • Zertifiziert

  • Vereidigt

Übrigens: Oftmals besitzen auch Architekten und Ingenieure die nötigen Qualifikationen.

Wir haben die Sachverständige Lilia Hellermund gefragt, worauf bei der Wahl eines Gutachters zu achten ist:

Zitat Lilia Hellermund zu Gutachtern für Verkehrswert: „Man sollte sich einen Gutachter mit viel Praxiserfahrung suchen. Nur, wer praktisch auf diesem Feld arbeitet, weiß worauf es ankommt. Fortbildungen und Zertifikate zeigen Engagement. Gutachter müssen gewissenhaft und genau arbeiten. Auch andere Zugänge zu Immobilien helfen bei der Bewertung: Als Makler lernt man etwa, wie Preise praktisch funktionieren.“

Werden die genormten Verfahren von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt, erhält man von diesen in der Regel sowohl eine schriftliche, als auch eine digitale Ausführung des Gutachtens.

Verkehrswert benötigt! – Welches Verfahren zur Bestimmung muss eingesetzt werden?


Die genormten Verfahren zur Verkehrswertbestimmung, werden je nach Immobilientyp eingesetzt. Da sie unterschiedliche Schwerpunkte setzen, sind sie jeweils bei verschiedenen Immobilientypen sinnvoll. Welche Schwerpunkte die Verfahren setzen, erklären wir in unserem Artikel zur Immobilienbewertung.

Für welchen Typ von Immobilie welches Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts eingesetzt wird, haben wir in der folgenden Tabelle zusammengetragen. Die führende Methode wird dabei als die Methode verstanden, die am häufigsten zum Einsatz kommt. Die stüzende(n) Methode(n) stellen Verfahren dar, die meist zur Sicherung des Ergebnisses der führenden Methode eingesetzt werden – sprich: Zum Gegenrechnen.

Wohnung

Wohnung, eigengenutzt

Führende Methode:

  • Vergleichswertverfahren

Stützende Methode:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
Wohnung

Wohnung, vermietet

Führende Methode:

  • Ertragswertverfahren

Stützende Methode:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
Haus

Haus, eigengenutzt

Führende Methode:

  • Sachwertverfahren

Stützende Methode:

  • Ertragswertverfahren
Mehrfamilienhaus

Haus, vermietet - z.b. Mehrfamilienhaus

Führende Methode:

  • Ertragswertverfahren

Stützende Methode:

  • Sachwertverfahren
Grundstück

Grundstück, unbebaut

Führende Methode:

  • Vergleichswertverfahren

Stützende Methode:

  • [Keine]
Grundstück

Grundstück, unbebaut & vermietet

Führende Methode:

  • Vergleichswertverfahren

Stützende Methode:

  • Ertragswertverfahren


Was kostet die Bestimmung des Verkehrswerts?


Die Bestimmung des Verkehrswerts kann recht teuer werden, wenn man diese selbstständig bei einem Sachverständigem in Auftrag gibt und ist von einer Reihe von Faktoren abhängig.

Der Bundesverband Sachverständiger (B.V.S. Sachverständiger) hat etwa eine Richtlinie aufgestellt, mit der die Honorare für Gutachtertätigkeiten ermittelt werden können. Dieser folgend ist der Immobilienwert jeweils Berechnungsgrundlage für das Honorar. Wobei einzelne Besonderheiten, wie die Berücksichtigung von Wege-, Wohn-, Erbbaurechten und vielem mehr, prozentuale Aufschläge in Form von „Korrekturfaktoren“ zur Folge haben.


Eine Beispielrechnung:

Die Sachverständige Frau Müller wird beauftragt eine Immobilie mit Wegerecht zu bewerten. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass diese einen Wert von 300.000 € hat. Nach den Richtlinien des B.V.S. Sachverständige, hat sie daher ein Anspruch auf Honorar in Höhe von 1.800 €.
Durch Einbezug des Wegerechts, darf sie zu dem noch einen Aufschlag von 20 % verlangen. Dies entspricht:

1.800 € = 100 %
360 € = 20 %.

Für ihre Begutachtung der Immobilie darf die Sachverständige Frau Müller daher gemäß den Richtlinien des B.V.S. Sachverständige ein Gesamt-Honorar von 2.160 € verlangen.


Anders sieht es aus, wenn man beim Verkauf eines Hauses oder dem Verkauf einer Wohnung mit einem Makler zusammenarbeitet. Im ersten Schritt stellt er heutzutage meist eine kostenlose Bewertung der Immobilie aus. Anhand dieser kann man dann entscheiden, ob man verkaufen möchte, oder nicht. Trifft man die Entscheidung zum Verkauf, ist es möglich noch ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen einzuholen. Kosten, die dadurch entstehen, deckt der Makler in der Regel durch die Maklergebühren, die im Verkaufsfall durch Außen- und gegebenenfalls Innenprovision entstehen.


Wichtig:
Für Verkäufer ist der Service von Maklaro absolut kostenfrei! Wir finanzieren uns ausschließlich über die Außenprovision!


Ermittlung des Verkehrswerts vs. Immobilienbewertung: Wo liegt der Unterschied?


Die Ermittlung des Verkehrswerts und Immobilienbewertungen sind sich im Großen und Ganzen sehr ähnlich. Beides wird verwendet, um Aufschluss über die Vermögenswerte, die in einer Immobilie stecken, zu bekommen. Dazu werden in beiden Fällen Profis engagiert, die in beiden Fällen auf Basis ihres Wissens einschätzen, wie viel eine Immobilie wert ist.

Allerdings gibt es auch einige entscheidende Unterschiede: So sind die Verfahren von Sachverständigen, wie oben beschrieben, durch Gesetze und Verordnungen normiert. Dies ist beim Verfahren, das von Maklern zur Bewertung eingesetzt wird, nicht der Fall. Trotzdem zeigt sich immer wieder, dass die Ergebnisse, zu denen Maklaro mit seinen Immobilienbewertungen kommt, häufig sehr nahe am tatsächlichen Verkaufspreis liegen.

Zudem wird ein von Gutachter oder Sachverständigem ermittelter Verkehrswert dem Auftraggeber in Form eines umfassenderen Berichts übermittelt. Darin stellt er nicht nur einen exakten Preis, der den Verkehrswert bildet, dar, sondern legt auch offen, auf welcher Grundlage er zum jeweiligen Ergebnis gekommen ist. Zwar wird die Grundlage der Rechnung auch bei der kostenlosen Immobilienwertung dargelegt, doch sind die einbezogenen Faktoren sehr viel geringer. Daher wird hier auch in der Regel mit einer Preisspanne gearbeitet.


Wichtig:
Eine Preisspanne hat auch Vorteile. Der Immobilienmarkt ist sehr dynamisch. Die Preise schwanken. Zwar ist ein fester Preis zu einem Stichtag sinnvoll, berechnet man jedoch eine Preisspanne, kann der Angebotspreis beim Verkauf besser an aktuelle Entwicklungen angepasst werden. Ob ein Verkäufer zu den jeweiligen Marktbedingungen verkaufen möchte, bleibt ihm aber natürlich selbst überlassen.


Bietet Ihnen ein Makler eine kostenlose Immobilienbewertung an, sollten Sie auf Grund der Preisspanne darauf achten, dass es in einem späteren Schritt noch einmal eine genaue Bewertung gibt! Schließlich möchte im Falle einer Finanzierung die Bank auf Grund eines exakten, konservativen Preises abschätzen, ob das Darlehen der Sache angemessen ist. Ein Gutachten über den Verkehrswert ist nur möglich, wenn ein Experte zum Vororttermin vorbeikommt. Hier wird er alles, was er durch Datenabfrage im Netz oder am Telefon nicht sicher beurteilen kann, genau untersucht.


Machen Sie jetzt den Anfang!


Beratung

Lassen Sie Ihre Immobilie von unseren Experten bewerten und bekommen Sie sowohl Bewertung, als auch Gutachten!


Methodische Unterschiede bei Bestimmung des Verkehrswerts und Immobilienbewertung


Auch methodisch sind Unterschiede zwischen diesen Formen der Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung festzustellen: Während Sachverständige alle drei genormten Verfahren berücksichtigen, sofern sie sich für Ihre Immobilie eignen, wird die Immobilienbewertung im Regelfall am Vergleichswert orientiert errechnet. – Handelt es sich um eine vermietete Immobilie wird aber auch die Rendite, sprich der Ertragswert berücksichtigt.

Für einen Gutachter wäre dieses Vorgehen auf Grund der Verfahrensordnung nicht möglich: Wie wir unter Verkehrswert benötigt! – Welches Verfahren zur Bestimmung muss eingesetzt werden? beschreiben, ist der Vergleichswert ausschließlich bei unbebauten Grundstücken die führende Methode. Grund dafür sind die Standards, die für eine wirkliche Vergleichbarkeit notwendig sind. Einfamilienhäuser sind dazu meist zu individuell. Durch Anbauten, Zustand und Modernisierungen mit verschiedenen Materialien sinkt die objektive Vergleichbarkeit. Dennoch weiß Verkaufsberater und erster Ansprechpartner für Immobilienbewertungen Patrick Ahrens zu berichten:

Zitat Patrick Ahrens zu Verkehrswert: „Unsere Immobilienbewertungen ersetzen keinen Vororttermin mit einem Sachverständigen. Dennoch sind unsere Einschätzungen in Hinblick auf den Markt realistisch. – Spielt man mit dem Gedanken eine Immobilie zu verkaufen, ist eine kostenlose Bewertung ein geeigneter erster Schritt, bevor man ein kostenintensives Gutachten erstellen lässt.“

Probieren Sie es also aus!


Autor: Tom Kaufhold

Bewerten Sie diesen Beitrag durch Klick auf die jeweilige Sternchenanzahl.
Verkehrswert: Eine Alternative zum gefühlten Wert ❘ Maklaro:
1 Stern 2 Sterne 3 Sterne 4 Sterne 5 Sterne
4.08 von 5 Punkten, basierend auf 12 abgegebenen Stimmen.