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Der Verkehrswert einer Immobilie ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf

verkehrswert immobilie

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie. Egal, ob Haus, Wohnung oder Grundstück, der Verkehrswert bildet die Grundlage für den Verkauf. Wir verraten Ihnen, wozu Sie noch den Marktwert brauchen und wie dieser ermittelt wird.

  1. Wozu den Verkehrswert ermitteln lassen?

  2. Was ist der Verkehrswert?

  3. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

  4. Wer ermittelt den Verkehrswert?

  5. Welche Kosten können entstehen?

  6. Fazit: Verkehrswert für den Immobilienverkauf unerlässlich



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1. Wozu den Verkehrswert ermitteln lassen?

Der Verkehrswert ist die wichtigste Grundlage für die Ermittlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Es handelt sich um eine Durchschnittsbildung und ist eine Annahme, die darauf abzielt, den Betrag zu nennen, der im allgemeinen Geschäftsverkehr für die Immobilie zu erzielen ist.

Der Verkehrswert muss ermittelt werden,

      • wenn eine Verkaufsabsicht besteht

      • immer im Fall einer Erbauseinandersetzung

      • sowie bei Scheidung

      • bei Aufnahme eines Kredites für Kreditinstitute

      • bei jeder Form der Vermögensauseinandersetzung.

Ein Verkehrswert ist eine verlässliche und objektive Einschätzung zum Wert der Immobilie. Das Ergebnis ist für jede Form der Vermögensauseinandersetzung wichtig.

2. Was ist der Verkehrswert?

Die Antwort auf die Frage liefert ein Blick in das Baugesetzbuch (BauGB), denn hier wurde unter § 194 folgendes zum Begriff Verkehrswert definiert:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Hieraus geht eindeutig hervor, dass der Verkehrswert auch als Marktwert bezeichnet wird. Die zentralen Kriterien des Verkehrswerts einer Immobilie sind:

      • die tatsächlichen Eigenschaften,

      • die sonstige Beschaffenheit,

      • sowie die Lage des Grundstücks.

Wichtig ist, dass der Verkehrswert in einem Verkehrswertgutachten immer auf einen Stichtag bezogen ist. Daher sollte bei einem angestrebten Immobilienverkauf der Verkehrswert unmittelbar vor der Vermarktung ermittelt werden.

Zu einer Immobilienbewertung im Rahmen eines geplanten Verkaufs gehört mehr als nur der Verkehrswert. Ein Makler wird für Sie die aktuellen Trends und mittelfristigen Prognosen berücksichtigen, um den besten Verkaufspreis zu empfehlen.

3. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Der Verkehrswert (Marktwert) kann nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) und den Richtlinien zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (WertR 2006) ermittelt werden.

Je nach Immobilie wird der Verkehrswert durch unterschiedliche Verfahren ermittelt. Es kommen mindestens zwei Verfahren zur Anwendung. Bei unbebauten Grundstücken wird das Vergleichswertverfahren und bei selbst genutzten Haus und Eigentumswohnungen das Sachwertverfahren angewendet. Bei der Bewertung eines Einfamilienhauses spielen die Grundstücksgröße und das Haus mit rein, während bei einer Eigentumswohnung die Lage und der Zustand zählen. Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie bewerten, dann wird nach dem Ertragswertverfahren der Verkehrswert ermittelt.

Objektart

führendes Verfahren

stützendes Verfahren

Wohnung, eigengenutzt

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren & Sachwertverfahren

Wohnung, vermietet

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren & Vergleichswertverfahren

Haus, eigengenutzt

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

Haus, vermietet - z.B. Mehrfamilienhaus -

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Grundstück, unbebaut

Vergleichswertverfahren

-

Grundstück, unbebaut & vermietet

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren




Alle drei Verfahren - Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren - arbeiten mit Formeln und aktuellen Werten, die dem Gutachter und Immobilienmakler vorliegen. Eine Verkehrswertermittlung kann nicht von privat gemacht werden.

4. Wer ermittelt den Verkehrswert?

Den Verkehrswert ermitteln i.d.R. Gutachter oder Sachverständige. Da die Begriffe nicht geschützt sind, sollten Sie sich für einen öffentlich bestellten, zertifizierten oder vereidigten Sachverständigen entscheiden. Nur mit diesen Zusätzen können Sie sich vor bösen Überraschungen schützen. Oftmals verfügen auch Architekten und Ingenieure über diese Qualifikation.

Praxiserfahrung ist natürlich das A und O in dieser Branche, ebenso wie Weiterbildung und zusätzliche Zertifikate und Auszeichnungen. Auch der Immobilienmakler ermittelt im Rahmen der Wertermittlung den Verkehrswert - erstellt jedoch kein Gutachten.

5. Welche Kosten können entstehen?

Die Vergütung eines öffentlich bestellten, vereidigten oder zertifizierten Wertgutachters ist seit 2009 generell frei verhandelbar. Im Gegensatz zu einer Immobilienbewertung - wo ebenfalls der Verkehrswert ermittelt wird - ist ein Gutachten über den Verkehrswert eine kostenpflichtige Dienstleistung.

In der Regel errechnet sich das Honorar aus dem ermittelten Verkehrswert der Immobilie, einem Grundbetrag und Aufschlägen bei besonderem Aufwand. Für ein bebautes Grundstück mit einem Wert von 200.000 bis 300.000 Euro werden die Kosten für das Gutachten bei circa 1.000 bis 2.000 Euro liegen. Nach dem Termin vor Ort wird die Bearbeitungszeit 2 bis 3 Monate betragen. Die notwendigen Unterlagen müssen dafür dem Gutachter vorliegen –alternativ organisiert der Gutachter diese selbst, so entstehen dem Auftraggeber allerdings mehr Kosten. Das Gutachten wird entweder nur wenige Seite umfassen (Kurzgutachten) oder in der üblichen Form 30 bis 50 Seiten umfassen und in mindestens zwei Ausfertigungen (ausgedruckt und als Datei) überreicht.



Tipp

Ein Gutachten ist für den regulären Immobilienverkauf nicht zwingend erforderlich.




Ein Immobilienmakler übernimmt im Rahmen der Auftragserteilung die Ermittlung des Verkehrswertes als Basis, um eine Empfehlung für den zu inserierenden Verkaufspreis geben zu können.


Tipp

Im Rahmen eines Maklervertrags ist die Verkehrswertermittlung kostenfrei. Der Makler wird allerdings kein Gutachten ausstellen.




6. Fazit: Verkehrswert für den Immobilienverkauf unerlässlich

Im Rahmen einer Immobilienbewertung spielt der Verkehrswert - auch bezeichnet als Marktwert - eine zentrale Rolle und dient dem Eigentümer/Verkäufer als Richtlinie. Der Verkehrswert in einem Verkehrswertgutachten bezieht sich auf einen Stichtag und gibt an, welcher durchschnittliche Preis an diesem Tag, unter Berücksichtigung der Substanz und der Lage, erzielt werden könnte. Der Wert ist eine Orientierung und wird deshalb auch als Marktwert bezeichnet. Da sich der Markt sukzessive und in immer kürzeren Abständen ändert, ist die Haltbarkeit eines ermittelten Verkehrswertes begrenzt. Die Ermittlung sollte unmittelbar vor der Inserierung bzw. Vermarkung erfolgen.

Sie können den Verkehrswert von einem ausgewiesenen Gutachter bzw. Sachverständigen oder einem Immobilienmakler ermitteln lassen. Ein Gutachten wird bei Vermögensauseinandersetzungen, wie Erbschaft oder Scheidung, benötigt, wohingegen bei einem regulären Immobilienverkauf die Verkehrswertermittlung durch einen Makler genügt. Die Leistung des Maklers ist im Rahmen des Maklervertrags kostenfrei. Ein Gutachter wird nach dem Umfang des Gutachtens - Kurzgutachten, ausführliches Gutachten (30-50 Seiten) - sowie dem Aufwand abrechnen. Der Wert der Immobilie hat unmittelbare Auswirkungen auf die Kosten für das Gutachten. Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro wird circa 1.500 Euro kosten.

Der Verkehrswert ist für eine Immobilienvermarktung unerlässlich, jedoch sollten Besitzer je nach persönlichem Anlass und Absicht entscheiden, ob ein Gutachter oder Makler den Wert ermitteln soll.

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Autor: Tobias Trawka

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