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Immobilie geerbt? Was Sie jetzt wissen müssen

Erbschaftssteuer, Erbengemeinschaft und Erbrecht: Immobilie geerbt - was nun?


Circa 400.000 Immobilien werden nach Angaben von Wüstenrot Immobilien (WI) jedes Jahr vererbt und es geht dabei um große Vermögenswerte und damit um viel Verantwortung für die Erben. Vom Antrag für den Erbschein bis zur Änderung des Grundbucheintrags: die Erbschaft einer Immobilie ist mit einem großen bürokratischen Aufwand verbunden.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was jetzt zu tun ist?


Bei der Erbschaft eines Hauses oder einer Wohnung gibt es sowohl steuerliche Regelungen als auch andere Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Wir helfen Ihnen, damit Sie in dieser schwierigen Situation nicht den Kopf verlieren und das Beste aus der geerbten Immobilie machen können.

  1. Erbrecht: Wer wird bei einer Erbschaft Eigentümer der Immobilie?
  2. Vorgehensweise: Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzen?
  3. Was ist ein Erbschein und wann muss ich ihn beantragen?
  4. Wann und wie muss ich den Grundbucheintrag ändern lassen?
  5. Was ist eine Erbengemeinschaft?
  6. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
  7. Fazit: Bei Erbschaftsimmobilien gibt es einiges zu beachten 

Tipp

Wissen Sie, was Ihre geerbte Immobilie wert ist?

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1. Erbrecht: Wer wird bei einer Erbschaft Eigentümer der Immobilie?

Mit einer letztwilligen Verfügung, das kann ein Testament oder Erbvertrag sein, kann der Nachlass nach dem eigenen Willen geregelt werden. Wenn der Erblasser für seinen Nachlass eine von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Regelung treffen will, hat er die Möglichkeit eine letztwillige Verfügung aufzusetzen und damit individuell zu entscheiden.
Während der Erbvertrag durch einen Notar beurkundet werden muss, um rechtskräftig zu sein, genügt für ein Testament die handschriftliche Form in Verbindung mit einer Unterschrift.  
 

Das Testament gibt Auskunft über die Erben

Liegt keine letztwillige Verfügung vor, wird die Erbfolge nach dem gesetzlichen Erbrecht geregelt. Das Erbe geht, nach dem überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, an die nächsten Angehörigen. Die Erben des Gesamtvermögens (einschließlich bestehender Schulden) werden nach ihrer Rangfolge berücksichtigt. 

Die Reihenfolge von Angehörigen (gesetzliche Erbfolge genannt), wie sie nach dem Erbrecht berücksichtigt werden:

  • Erben erster Ordnung: Abkömmlinge des Erblassers, d.h. Kinder, Enkel und Urenkel 

  • Erben zweiter Ordnung: die Eltern des Verstorbenen und deren Kinder und Kindeskinder, d.h. Geschwister, Neffen und Nichten 

  • Erben dritter Ordnung: Großeltern des Verstorbenen und deren Kinder und Kindeskinder, d.h. Tante, Onkel, Cousin, Cousine, usw.

  • Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern des Verstorbenen und deren Abkömmlinge 

  • Erben fünfter Ordnung und fernerer Ordnungen: entferntere Verwandte und deren Abkömmlinge

Tipp

Will man Streitigkeiten über das Erbe innerhalb der Familie vermeiden, sollte man sich frühzeitig um einen Erbvertrag oder ein Testament kümmern.

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2. Vorgehensweise: Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzen?

Haben Sie eine Immobilie geerbt, empfiehlt es sich zunächst Informationen über das Vermögen und existierende Schulden des Verstorbenen einzuholen. Dazu benötigen Sie einige Unterlagen und brauchen Einsicht in bestehende Konten. Denn mit der Erbschaft übernehmen Sie auch mögliche Schulden des Verstorbenen z.B. aus Immobilienkrediten und haften dafür mit Ihrem privaten Vermögen.

Danach müssen Sie sich weitere Fragen stellen:

    • Wie ist eigentlich der Zustand der Immobilie?
    • Könnten Investitionen für Instandhaltungen oder Modernisierungen erforderlich sein?
    • Was soll überhaupt mit der Immobilie geschehen?
    • Wollen Sie die Immobilie nun vermieten, verkaufen oder doch lieber selbst nutzen?

Zu all diesen Dingen kommt in der Regel noch die emotionale Belastung durch den Verlust eines geliebten Menschen (Erblasser genannt) sowie gegebenenfalls eine Unsicherheit bedingt durch mangelndes Wissen über den Immobilienverkauf.
Zusätzlich muss eine Entscheidung über die Zukunft der Immobilie meist recht schnell gefällt werden, damit die laufenden Kosten für die Immobilie nicht unnötig steigen. 
Aber auch für den Fall, dass Sie das Erbe ausschlagen wollen bzw. müssen, sollten Sie schnell sein. Der Gesetzgeber räumt Ihnen dafür nur sechs Wochen ein.

Wenn die Immobilie schuldenfrei ist und für Sie kein finanzielles Risiko darstellt, können Sie das Erbe annehmen. Doch was geschieht dann?

In der Praxis entscheidet sich die Mehrheit der Erben für einen Verkauf der Immobilie. Dieser hat den Vorteil, dass im Falle einer Erbengemeinschaft alle Erben z.B. die Geschwister ausgezahlt werden können. Aber auch für Alleinerben lohnt sich der Verkauf, denn mit dem erzielten Betrag durch den Verkauf können größere Investitionen getätigt und individuelle Wünsche erfüllt werden. 

Sie wollen Ihre Erbschafts-Immobilie verkaufen? Finden Sie mit unserer kostenlosen Bewertung heraus, was die Immobilie wert ist.


Tipp

Wollen Sie die Erbschafts-Immobilie vermieten, verkaufen oder doch lieber selbst nutzen? Die Antwort auf diese Frage entscheidet über das weitere Vorgehen.

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3. Was ist ein Erbschein und wann muss ich ihn beantragen?

In einem Erbschein steht, wer wieviel erbt. Der Erbschein ist also ein Dokument, welches den legitimen Rechtsnachfolger des Verstorbenen belegt. Außerdem dokumentiert der Erbschein, zu welchen Teilen das Erbe an eine Erbengemeinschaft übergeht.

Das Erbe darf nur dann durch Banken, Versicherungen oder das Grundbuchamt auf den Erben umgeschrieben werden, sofern dieser eine Urkunde vorlegen kann, die dokumentiert, dass er der rechtmäßige Erbe ist. 

Der Erbschein wird nicht automatisch beim Tod einer Person ausgestellt, sondern muss beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden. Das erledigt man in der Regel beim örtlichen Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt mit seinem Wohnsitz gemeldet war. Für die Beantragung des Erbscheins gibt es keine Frist. Er kann zu jeder Zeit beantragt werden.
Mit dem Antrag des Erbscheins, erklären sich Erben gleichzeitig zur Übernahme des Nachlasses (inklusive möglicher bestehender Schulden) bereit und das Erbe kann damit nicht mehr abgelehnt werden.

Wenn Immobilien oder Grundstücke vererbt werden, ist ein Erbschein empfehlenswert.

Haus oder Wohnung geerbt


Es sei denn ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag liegen vor. Dann ist der Erbschein nicht unbedingt notwendig und somit ist ein Erben der Immoilie auch ohne Erbschein möglich. Doch die endgültige Entscheidung, ob Testament oder Erbvertrag gemeinsam mit dem Eröffnungsprotokoll vom Nachlassgericht genügen, liegt einzig im Ermessen des Grundbuchamts. 
Wenn sich keine Immobilie im Nachlass befindet und das geerbte Vermögen besonders groß ist, dann ist der Verzicht auf einen Erbschein möglich und nebenbei besonders vorteilhaft. Denn die Kosten für den Erbschein, berechnet sich nach der Höhe der Hinterlassenschaft. 

Es gilt also: Je höher der Nachlass, desto höher sind die Kosten für den Erbschein.
 
Beispiel: Bei einem Nachlasswert von 100.000 Euro werden für die Erstellung des Erbscheins rund 200 Euro berechnet.

Für die Beantragung des Erbscheins benötigen Sie die folgenden Unterlagen:

  • Testament oder Erbvertrag
  • Geburtsurkunde
  • ggf. Heiratsurkunde
  • Sterbeurkunde
  • Beleg über die Höhe der Erbschaft und Schulden des Erblassers
  • Ausweisdokument
  • Anschrift der Erben


Tipp

Prüfen Sie bei einem Erbfall zunächst, ob ein Erbschein notwendig ist. Liegen weder Testament und gerichtliches Eröffnungsprotokoll noch Vorsorgevollmacht vor, sollten Sie einen Erbschein beantragen.

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4. Wann und wie muss ich den Grundbucheintrag ändern lassen?

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, musss der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft den Grundbucheintrag nach § 82 Grundbuchordnung (GBO) ändern lassen, weil der Eintrag nun nicht mehr richtig ist.
Dazu muss der Erbe einen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Das Grundbuchamt befindet sich in der Regel im Amtsgerichts, in dessen Bezirk sich die geerbte Immobilie befindet. Ein Notar muss dafür nicht beauftragt werden. 

Der Antragsteller muss dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen. Das geschieht meist durch Vorlage des Erbscheins, kann aber auch durch das Testament oder den Erbvertrag erfolgen, wenn die Erbfolge aus den Dokumenten eindeutig hervorgeht.
Hinweis: Die Kosten für einen Erbschein lassen sich auf diese Weise einsparen! 

Die Änderung des Grundbucheintrags und die Umschreibung der Immobilie auf den oder die neuen Erben ist kostenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers eingereicht wird oder die Umschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt.
Sollte der Antrag später eingereicht werden, können für die Änderung des Grundbucheintrags Kosten anfallen.

Tipp

Liegen nur ein handschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss in jedem Fall ein Erbschein beim zuständigen Amstgericht für die Änderung des Grundbucheintrags beantragt werden.

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5. Was ist eine Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Hinterbliebene ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft und zugleich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz: GbR). Wenn es nicht durch das Testament oder den Erbvertrag anders geregelt ist, stehen jedem Miterben die gleichen Anteile an der geerbten Immobilie zu (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 2032 Erbengemeinschaft: "Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.").

Dadurch ergeben sich für die Erben auch Pflichten. Wenn die Immobilie zum Beispiel erstmal im Besitz der Erben bleiben soll, müssen diese für die laufenden Kosten aufkommen wie Grundsteuer, Gebühren für Müllabfuhr und Abwasser oder etwa Reparaturen und Investitionen in die Instandhaltung der Immobilie.

Ist einer der Erben nicht in der Lage, diese Kosten die durch die Immobilie anfallen zu tragen, so müssen alle anderen Erben einspringen. Weil die Erbengemeinschaft eine GbR ist, haften die Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen.

5.1 Streitfall - Erbengemeinschaft


Sind sie Alleinerbe des Erblassers oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft? Die Antwort auf diese Frage macht einen großen Unterschied. Denn als Miterbe einer Erbengemeinschaft erhalten Sie kein alleiniges Eigentum, sondern lediglich einen Anteil des Erbes. Auch die Verwaltung und Entscheidung über das Erbe als Ganzes treffen alle Miterben gemeinschaftlich. So muss auch die Entscheidung für einen Hausverkauf in der Regel mit einem gemeinschaftlichen Beschluss der Erbengemeinschaft getroffen werden.
Ein demokratischer Mehrheitsbeschluss reicht in diesem Fall nicht aus - alle müssen sich einig sein!

Ärger, Konflikte und jahrelange Streitigkeiten können bei Erbengemeinschaften die Folge sein, wenn die Vorstellungen über den Verbleib des Nachlasses (z.B. einen Hausverkauf) auseinandergehen.  

Die Erbengemeinschaft kann zum Streitfall werden


Haben die Erben jedoch unterschiedliche Pläne für die Nachlass-Immobilie, kommt es meist zu Streit. 

5.2 Erbengemeinschaft auflösen


Das Ziel einer Erbengemeinschaft ist es, das Erbe untereinander aufzuteilen und sich dann aufzulösen.
Dazu gibt es drei Möglichkeiten:

  1. Aufteilung der Erbschaft unter den Miterben:  Dies ist der klassische Weg, eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Man spricht dann von einer sogenannten Erbauseinandersetzung.  Die Auseinandersetzung kann entsprechend den Anordnungen des Erblassers, nach den gesetzlichen Bestimmungen (siehe: Erbfolge) oder durch einen Erbauseinandersetzungsvertrag zwischen allen Erben erfolgen.
    Aber: Für die Aufteilung der Erbschaft muss sich die Erbengemeinschaft einstimmig entscheiden! 

  2. Erbanteil verkaufen: Ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft verkauft seinen Erbanteil an einen anderen Miterben oder einen Dritten.  

  3. Abschichtung und Anwachsung: Diese Begriffe beschreiben das Auszahlen einzelner Miterben. So kann die restliche Erbengemeinschaft ihre Anteile am Nachlass über eine Auszahlung erwerben. Die Miterben verlieren damit allerdings jegliche Rechte und Pflichten an ihrem Erbteil und scheiden aus der Erbengemeinschaft aus. Die Anteile der übrigen Erben der Erbengemeinschaft wachsen an.

Doch: Es gilt darauf hinzuweisen, dass nur die Aufteilung der Erbschaft unter den Miterben eine Auflösung der Erbengemeinschaft (also eine Auseinandersetzung) zur Folge hat. Die anderen beiden beschriebenen Möglichkeiten, bieten nur einzelnen Erben einen Weg aus der Erbengemeinschaft - diese bleibt danach jedoch weiter bestehen. 

Sind alle Erben einer Erbengemeinschaft mit dem Verkauf der Immobilie einverstanden, so empfiehlt es sich einen Makler einzuschalten, der als Unparteiischer und Profi den Verkauf übernimmt. Sodass nicht ein einzelner Miterbe mit dem Verkauf irgendwelche Vorteile für sich herausholt.

Tipp

Erben kann erfreulich sein und finanzielle Sorgen vertreiben, oder aber Ärger und Streit mit sich bringen - das ist oft der Fall, wenn mehrere Hinterbliebene (eine sog. Erbengemeinschaft) eine Immobilie erben.

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6. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie auch die Erbschaftssteuer zahlen. Denn alle Erbschaften unterliegen nach dem deutschen Gesetz der Steuerpflicht (genauer: dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Ihre Erbschaft müssen Sie deshalb innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt gemeldet haben.



6.1 Ab welchem Betrag zahlt man Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert von Haus oder Wohnung. Entscheidend für den Wert sind Lage, Größe und Zustand der Immobilie sowie des dazugehörenden Grundstücks.
Freibeträge, auf die Sie keine Steuern zahlen müssen, können jedoch die Höhe der Erbschaftssteuer reduzieren. Bei einem Erbe hängt die Höhe des Steuerfreibetrags von zwei Faktoren ab: von dem Verwandschaftsverhältnis zum Verstorbenen und der davon abhängigen Steuerklasse.

Dabei gilt: Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto höher fällt der Freibetrag aus.

Freibeträge durch Verwandschaftsgrade

Ehepartner und eingetragene Lebensgefährten                    500.000 Euro Freibetrag
Kinder und Stiefkinder                    400.000 Euro Freibetrag
Enkel                    200.000 Euro Freibetrag
Eltern und Großeltern                    100.000 Euro Freibetrag
alle übrigen Erben                      20.000 Euro Freibetrag

Freibeträge durch Steuerklassen

Steuerklasse I:
Ehepartner, eingetragene Lebensgefährten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern
Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern geschiedene Ehegatten
Steuerklasse III: alle weiteren Erben

Höhe des Erbes (nach Abzug des Freibetrags) Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro   7 Prozent 15 Prozent
30 Prozent
bis 300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent
bis 600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent
bis 6 Mio. Euro 19 Prozent 30 Prozent
bis 13 Mio. Euro 23 Prozent 35 Prozent
50 Prozent
bis 26 Mio. Euro 27 Prozent 40 Prozent
über 26 Mio. Euro 30 Prozent 43 Prozent

Wie rechne ich nun die anfallende Erbschaftssteuer aus?


Ein Beispiel für die Berechnung der Erbschaftssteuer:

Ein Kind erbt das Haus seiner Eltern mit einem Wert von 500.000 Euro.

Freibetrag durch Verwandschaftsgrad "Kinder und Stiefkinder" 400.000 Euro
Zu versteuernder Restbetrag 100.000 Euro
Als "Kind" Steuerklasse I  11 %
Höhe der Erbschaftssteuer: 100.000 Euro x 11 % 11.000 Euro


Wann ist der Verkauf einer Erbschaftsimmobilie steuerrechtlich sinnvoll?

Der geeignete Zeitpunkt für den Verkauf einer Erbschaftsimmobilie hängt unter anderem von den genannten steuerlichen Regelungen ab. 
Fallen keine oder nur geringe Steuern für die geerbte Immobilie an, so ist ein Verkauf ratsam. 

Achtung: Ein Verkauf ohne Makler kann schnell zum Stolperstein werden! In unserem kostenlosen Ratgeber "Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf" haben wir Ihnen nützliche Tipps zusammengestellt und erklären, wie Sie die häufigsten Fehler vermeiden können. 



Ist der Erbschaftssteuersatz aber besonders hoch, lohnt sich der Verkauf meist nicht und das Eigennutzen der Immobilie wäre erst einmal sinnvoller. Der Grund dafür ist die sogenannte Spekulationsfrist.
Demnach ist das Erben einer Immobilie steuerfrei, wenn das Haus oder die Wohnung anschließend vom verwitweten Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner oder einem Kind für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt wird. So ließe sich dann die Erbschaftssteuer umgehen.
Für Kinder gibt es neben der Zehnjahresfrist eine weitere Regel: Die Immobilie darf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern nicht überschreiten. Für jeden zusätzlichen Quadratmeter wird anteilig Erbschaftssteuer fällig.

Halten Sie sich nicht an die 10-Jahresfrist, so müssen Sie auf den Gewinn, den Sie durch den Verkauf der Immobilie gemacht haben, Steuern zahlen. 
Auch wenn die Immobilie zuvor durch den Verstorbenen vermietet wurde, fällt nach Ausschöpfung des Freibetrags eine Erbschaftssteuer an.

Tipp

Gänzlich steuerfrei ist das Erbe nur, wenn Sie der verwitwete Partner sind und im gemeinsamen Eigenheim für mindestens zehn weitere Jahre wohnen bleiben, unabhängig von Wert und Größe der Immobilie.

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7. Fazit: Bei Erbschaftsimmobilien gibt es einiges zu beachten



Schon oft haben wir die Erfahrung gemacht, dass der Streit um vererbte Immobilien ganze Familien zerstören kann. Je höher die Summe des Erbes, desto größer ist auch das Konfliktpotential. Will man den Familienfrieden wahren, sollte man sich daher frühzeitig um das Aufsetzen eines Erbvertrags oder Testamentes kümmern, damit es nicht zu Streitigkeiten über den Verbleib des Nachlasses kommt. Jeder kann durch Testament oder Erbvertrag selbst entscheiden, wer erben soll und wer nicht. Andernfalls greift die gesetzliche Erbfolge und regelt den Nachlass. 
Informiert man seine Erben schon zu Lebzeiten über die Nachlassplanung, können sie sich besser auf die Erbschaft vorbereiten und werden damit nicht überrascht.

Möchten Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, so muss zunächst der Wert ermittelt werden. Schon hier beginnen meist die ersten Probleme. 
Ein privater Hausverkauf ist keine einfache Angelegenheit, wenn Sie damit noch keine Erfahrung haben. Um unnötige Fehler zu vermeiden, sollten Sie sich vorab gründlich informieren. Insbesondere wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihre emotionale Lage Sie mit der Situation überfordert, ist es sicherlich der einfachere Weg einen Makler einzuschalten. 

Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen beim Verkauf in dieser oftmals schwierigen Situation eine große Hilfe sein. Denn er übernimmt den kompletten Verkaufsprozess für Sie, organisiert Besichtigungstermine und alle verkaufsrelevanten Unterlagen. Außerdem vermarktet er die Immobilie zielgruppengerecht und kann Ihnen den Kosten- und Zeitaufwand abnehmen. 

Tipp

Unser Tipp

Sie suchen professionelle Hilfe für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie? Gerne beraten wir Sie unverbindlich zu unserem kostenfreien Rundum-Service für Immobilienverkäufer. Maklaro nimmt Ihnen alle Sorgen rund um den Immobilienverkauf ab: von dem Einholen aller Unterlagen, über die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und dem Interessentenmanagement, bis zur Vereinbarung des Notartermins.

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