Die Spekulationssteuer

Wird eine Immobilie von privat verkauft, ist dieser Vorgang in der Regel für die Steuer nicht relevant. Entstehen aus einem solchen Veräußerungsgeschäft entsprechende Gewinne, können diese jedoch für die Steuer interessant sein. Dafür muss es sich bei dem Objekt allerdings um ein nach dem Einkommenssteuergesetz geregeltes Wirtschaftsgut handeln, welches innerhalb der Veräußerungs- beziehungsweise Spekulationsfrist eine Wertsteigerung vollzogen hat.

Spekulationsfrist für den Verkauf von Immobilien beachten

In der Regel wird eine Wertsteigerung zwischen An- und Verkauf einer Immobilie vom Gesetzgeber durch die Einkommenssteuer behandelt. Es gibt jedoch Umstände, durch die der Staat keine Steuern einfordern kann.

Ein Verkauf mit Wertsteigerungen, zieht oftmals Steuern nach sich

Es liegt keine steuerliche Handhabe vor, wenn der Eigentümer die Immobilie zwischen An- und Verkauf privat bewohnt hat und dieser Zustand mindestens drei Jahre lang erfüllt wurde. Zeit ist ein wichtiger Faktor in Bezug auf eine eventuelle Spekulationssteuer. Beträgt der Zeitraum der Anschaffung und dem Verkauf mehr als 10 Jahre oder beträgt der Gewinn eines Kalenderjahres weniger als 600 Euro, greift die Spekulationssteuer nicht. Wurde die Immobilie in dieser Zeit jedoch vermietet, wird bei einem Verkauf mit Gewinn die Spekulationssteuer fällig.

Spekulationssteuer richtig berechnen

Um zu wissen, wie hoch die Steuer ausfallen kann, lohnt es sich selbst eine erste Kalkulation vorzunehmen. Hierfür werden die Anschaffungskosten, die sich aus Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten ermitteln, dem Verkaufspreis gegenüber gestellt. Steuerlich interessant ist hierbei nicht nur der Saldo, von Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Als steuerlichen Gewinn werden ebenso Abschreibungen gewertet, die während der Haltedauer gemacht wurden. Das hat den Hintergrund, da die Anschaffungskosten um die Aschreibungen gemindert werden müssen und erst dann dem Verkaufspreis gegenübergestellt werden können.

Die Versuchung ist groß, attraktive Immobilien schnell weiterzuverkaufen

Der so ermittelte Gewinn wird für die Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgelistet, wodurch das zu versteuernde Gesamteinkommen steigt. Wie hoch die tatsächliche Steuerlast ausfällt, hängt also vom persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers ab. Zudem ist zu beachten, dass zwar eine Verrechnung des Wertgewinns mit etwaigen Verlusten anderer Spekulationsgeschäfte machbar ist, ein Wertverlust hingegen nicht mit positiven Einkünften ausgeglichen werden kann.

Vorsicht ist geboten, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden. Solch ein Vorgehen wird als gewerblicher Handel angesehen und grundlegend anders besteuert.

Immobilienverkauf während der Spekulationsfrist

Es kann ungeachtet der Spekulationssteuer zu Situationen kommen, in denen eine Immobilie verkauft werden muss. Lassen sich beispielsweise die gemeinsamen Eigentümer scheiden oder muss beruflich bedingt der Wohnsitz geändert werden, kommt es mit dem Verkauf in der Spekulationsfrist auch zur Kündigung der Finanzierung der Immobilie.

In diesem Fall verlangen die finanzierenden Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird fällig, wenn das Darlehen vor Ablauf der geplanten Frist zurückgezahlt wird. Der Ansatz der Vorfälligkeitsentschädigung reduziert zudem den angefallenen Veräußerungsgewinn. Ebenfalls angesetzt werden können Reparatur- und Modernisierungskosten, so diese in den ersten drei Jahren nach Anschaffung erfolgt sind. In diesem Fall werden sie zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet. Es lohnt sich daher die eigenen Ausgaben ganz genau mit dem Veräußerungsgewinn in Verbindung zu bringen und die eigene Ausgangslage vor einem möglichen Immobilien-Verkauf real einzuschätzen.

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Autor: Toni Reichel

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