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Bodenrichtwert: Wie wertvoll ist Ihr Grundstück?

Titelbild Bodenrichtwert


Mit dem Bodenrichtwert wird ein fiktiver Preis (angegeben pro Quadratmeter) bezeichnet, den ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt wert ist. Die jeweiligen Landstücke werden dabei für sich berechnet. Die Bebauungen sind bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts somit ausgeklammert. Der Quadratmeterpreis für den reinen Boden wird durch den örtlichen Gutachterausschuss ermittelt. Grundlage ihrer Ermittlung sind Verkäufe unbebauter Grundstücke des vergangenen Kalenderjahres.






Lesedauer: ca. 8 Minuten


Bodenrichtwert: Wie er bestimmt wird & wie man ihn abliest


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Die Bemessung des Bodenrichtwertes


Um den Bodenrichtwert zu bestimmen, schaut sich der regionale Gutachterausschuss die Verkäufe des vergangenen Kalenderjahres an. Die Ergebnisse werden anschließend geclustert um möglichst allgemeine Aussagen über den Bodenrichtwert zu treffen. Grundlage dafür ist §193 (BauGB). Die regionalen Gutachterausschüsse setzen jedoch unterschiedliche Maßstäbe an, um für Vergleichbarkeit zu sorgen.

Hamburg errechnet Durchschnittswerte nach Stadtteilen, jeweils aufgeteilt in Etagenwohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Berlin orientiert sich an der Lageklasse (sehr gut – einfach), der Geschossflächenzahl und Bauweise (offen oder geschlossen). Und Stuttgart wertet die Gesamtfläche des verkauften Grundstücks (in vier Gruppen) in Zusammenhang mit Nutzung und Lageklasse.

Die Geschossflächenzahl (kurz: GFZ) bezeichnet den Faktor, in dem die Wohnfläche auf allen Etagen zur Grundstücksfläche steht.

Beispiel: Ein Grundstück hat 600 m² Fläche und eine GFZ von 0,6. Wird dieses Grundstück nun bebaut darf die Wohnfläche aller Etagen nicht über 0,6 x 600 m² = 360 m² liegen.


Die Ergebnisse müssen die Gutachterausschüsse mindestens alle zwei Jahre in einem Marktbericht veröffentlichen. Aber auch häufigere Veröffentlichungen sind möglich (in großen Städten wird zumeist jährlich veröffentlicht). Für den Immobilienmarktbericht werden Bodenrichtwerte auf ein bestimmtes Datum angeglichen. Typisch sind der 31. Dezember des Vorjahres, oder der 1. Januar des Veröffentlichungsjahres.

Die Veröffentlichungen erfolgen sowohl auf Bodenrichtwert-Karten, wie auch in Bodenrichtwert-Tabellen. Im kommenden Abschnitt stellen wir Vor- und Nachteile der Darstellungen dar.

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Bodenrichtwert-Karten und Bodenrichtwert-Tabellen


Die Cluster von Bodenrichtwerten sind in den meisten Fällen abstrakt gehalten um Vergleichbarkeit herzustellen. In welcher Form diese Abstraktion stattfindet, ist leicht an Bodenrichtwert-Tabellen abzulesen. Wie oben dargestellt, verwenden verschiedene Gutachterausschüsse verschiedene Methoden um ihre Ergebnisse zu präsentieren.

Den Tabellen ist zudem zu entnehmen, welcher Bodenrichtwert für Bauland mit entsprechenden Eigenschaften angenommen werden kann.

Bodenrichtwert-Tabelle aus Stuttgartaus: Grundstücksmarktbericht 2018, Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart.

Die Bodenrichtwert-Karte ermöglicht diese Ergebnisse dann auf konkrete Wohnorte zu übertragen. Denn was bedeutet „sehr gute Lage“ wirklich? Abgesehen davon, dass die Angabe selbst eine Definition zugrunde liegt, bedeutet dies nicht zwingend, dass sie direkt an die Altstadt anschließt.

Auf Bodenrichtwert-Karten sind gleichbehandelte Nachbarschaften, denen Cluster-Eigenschaften wie Bebauungsplan (Nutzung für bestimmte Arten der Bebauung), GFZ und Lageklasse gemein sind, als schattierte Figuren im Stadt- oder Gemeindegebiet markiert. An einer Legende kann hier der ungefähre Bodenrichtwert dieser Nachbarschaft abgelesen werden.

Bodenrichtwert Karte aus Hamburgaus: Immobilienmarktbericht Hamburg 2017, Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Hamburg

Bodenrichtwert beim Immobilienverkauf: Wie nützlich ist er?


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Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert


Der Bodenrichtwert gibt einen ungefähren aber fiktiven Wert für unbebaute Grundstücke an. Dieser Wert ist zumeist durch eine ganze Reihe von Abstraktionen bestimmt worden, die mit dem konkreten Grundstück nur wenig zu tun hat. Da die Werte bezogen auf das vergangene Kalenderjahr erstellt werden, nimmt die Aussagekraft der Bodenrichtwerte ab, je dynamischer sich eine Region entwickelt.

Zwar gibt der Bodenrichtwert wichtige Informationen bei der Ermittlung des Verkehrswerts, aber Bodenrichtwert-Tabelle oder Bodenrichtwert-Karte ist kein Ersatz für die Begutachtung, soll ein Verkehrswert ermittelt werden.

Das gilt auch, wenn ein unbebautes Grundstück zu bewerten ist. Nicht umsonst wird in vielen Bodenrichtwert-Tabellen auf Preisspannen zwischen maximalem und minimalem Verkaufspreis pro Quadratmeter hingewiesen.


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Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkaufspreis


Die Fiktion, die mit dem Bodenrichtwert einhergeht, macht es auch schwierig diesen Wert beim Verkauf als feste Größe einzusetzen. Wie beim Verkehrswert muss darauf hingewiesen werden, dass weder Gutachterausschuss, noch Gutachter vor Ort oder Makler eine Immobilie tatsächlich kauft. Der Kaufpreis wird durch Markt und Interessenten bestimmt.

Hilfreich sind Bodenrichtwerte beim Immobilienverkauf dennoch: bei der Bestimmung eines Angebotspreises werden sie letztendlich unter Beachtung der Marktdynamik eingepreist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Grundstücke, Wohnungen oder Häuser handelt.

Es ist daher sinnvoll, bei Verkaufswunsch die Preisbestimmung mit einem Immobilienmakler durchzuführen. Der Angebotspreis ist auf dem Immobilienmarkt nachweislich entscheidend. Der Makler kennt den Markt und weiß, wie man ihn einsetzt, um Interessenten zu gewinnen.

Bodenrichtwerte in Deutschland: So teuer sind Grundstücke in deutschen Städten


Abschließend wollen wir uns exemplarisch Bodenrichtwerte in Deutschland ansehen. Die Beispiele stellen den örtlichen Immobilienmarkt von 5 der größten städtischen Immobilienmärkte vor. Anhand der Beispiele ist das starke Gefälle der Bodenrichtwerte sogar in einer einzigen Stadt deutlich zu erkennen.


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Bodenrichtwert in Hamburg


Nach Immobilienmarktbericht 2017 liegen zwei verschiedene Auswertungen zum Markt für Wohnimmobilien in Hamburg vor. Ersterer bezieht sich auf Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer standardisierten Größe von 600 m². Die zweite Auswertung stellt den Markt für Grundstücke zum Geschosswohnungsbau dar. Die Flächen werden als „ortsüblich“ betrachtet. Stichtag der Bodenrichtwertermittlung war jeweils der 31.12.2016.

Auf dem Markt für Ein- und Zweifamilien Häuser wurden im Bemessungszeitraum 21.107 Verkäufe durchgeführt. Der niedrigste Bodenrichtwert lag bei gerade einmal 35 €/m². Der höchste Wert bei 8.697 €/m². Knapp 250 Mal höher als der niedrigste Wert. Mit einem Multiplikator nur knapp über 33-fach, fällt das Gefälle auf dem Markt für Etagenwohnungsbau deutlich niedriger aus: Der günstigste Bodenrichtwert lag im Kalenderjahr 2016 bei 272 €/m²; der höchste überschritt die 9000 € Marke knapp (9.061 €/m²). Bemessen wurden hier 24.835 Verkäufe.

Der Bodenrichtwert-Median für Grund zum Bau von Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg liegt damit bei 657 €/m². Für den Bau von Etagenwohnungen muss ein durchschnittlicher Bodenrichtwert von 1.288 €/m² in der Elb-Stadt angenommen werden.

Ganzen Immobilienmarktbericht für Hamburg hier lesen.

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Bodenrichtwert in Berlin


Der Berliner Gutachterausschuss unterscheidet im Marktbericht 2018 zwischen offener und geschlossener Bauweise einerseits, sowie zwischen den Faktoren der Geschossflächenzahl (GFZ) anderseits. Die Listen zur Ermittlung des Bodenrichtwerts sind zudem in vier Lageklassen von „sehr gut“ bis „einfach“ eingeteilt. Für die Suche nach der passenden Kategorie werden jeweils Beispiele mit passenden Richtwerten angegeben.

In der Kategorie der offenen Bauweise (es gilt einen Mindestabstand zur Bebauung des Nachbargrundstücks einzuhalten) liegen den Bodenrichtwerte in sehr guten Lagen zum Stichtag 01.01.2018 zwischen 1.100 €/m² und 2.200 €/m² (bspw. in Grunewald, Westend). In einfachen Lagen liegt der Bodenrichtwert zwischen mindestens 170 €/m² (Pankow) und 590 €/m² (Steglitz-Zehlendorf). Als GFZ wird bei diesen Grundstücken ein Wert zwischen 0,4 und 0,6 angenommen.

Bei der geschlossenen Bauweise wird der Bodenrichtwert zum 01.01.2018 bei einer GFZ zwischen 0,7 und 1,6 in guten Lagen zwischen 500 €/m² (Pankow) und 4.500 €/m² (Mitte) festgestellt. In einfachen Lagen ist ein solches Grundstück mit einem Bodenrichtwert zwischen 400 €/m² (bspw. in Treptow, Lichtenberg und Marzahn) und 2.000 €/m² (Pankow, Teil: Schöneberg) zu bekommen.

Stärker bebaubare Grundstücke mit einer GFZ zwischen 2,0 und 4,5 liegen in guten Wohnlagen bei einem Bodenrichtwert zwischen 1.500 €/m² (Reinickendorf) und 11.000 €/m² (Mitte). In einfachen Lagen war der Quadratmeter mit diesen Eckdaten zum Stichtag zwischen 800 € (Spandau) und 7.000 € (Mitte) wert.

Ganzen Bericht für Berlin hier lesen.

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Bodenrichtwert in Düsseldorf


In Düsseldorf hat der Gutachterausschuss für den Marktbericht 2018, wie die Berliner Kollegen, eine Unterteilung der Beispiele für typische Bodenrichtwerte nach Lagekategorien vorgenommen. In der Hauptstadt von NRW wurde diese Einteilung jedoch drei-stufig durchgeführt. Die Kategorien führen von „einfachen Lagen“ zu „hochwertigen Lagen“. Zudem ist die Bodenrichtwert-Tabelle nach vorgesehener Bebauung unterschieden. Die Kategorien lauten „Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke“, „Mietwohnhausgrundstücke“, „Büro-/Geschäftshausgrundstücke“ sowie „Industrie- und Gewerbegrundstücke“.

In einfachen Lagen sind Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in Düsseldorf zum Stichtag 01.01.2018 mit einem Bodenrichtwert von mindestens 500 €/m² bedacht (bspw. in Holthausen und Rath). Spitzenwerte in einfachen Lagen liegen bei 710 €/m². In hochwertigen Lagen erreichen Grundstücke dieser Kategorie Werte zwischen 1.100 €/m² und 2.100 €/m². Exemplarisch sind Stockum, Niederkassel und das Zooviertel zu nennen.

Bei Mietwohnungsgrundstücken sind einfache Lagen für einen Bodenrichtwert zwischen 440 €/m² und 600 €/m² zu bekommen. Die typische GFZ wird zwischen 1,1 und 1,2 angesiedelt. Beispiele sind Garath oder Eller. In hochwertigen Lagen muss zum selben Zeitpunkt mit einem Bodenrichtwert zwischen 1.900 €/m² und 2.900 €/m² gerechnet werden. Allerdings liegt die GFZ auch höher (1,8 – 2,5). Beispiele für diese Lagen sind Pempelfort, Düsseltal und Oberkassel.

Büro- und Geschäftshausgrundstücke beginnen zum Bemessungszeitpunkt in einfachen Lagen mit einem Bodenrichtwert von 1.650 €/m² in Heerdt oder Oberbilk. Sie reichen bis zu 2.100 €/m². Als GFZ wird mit 2,4 – 3,5 gerechnet. In hochwertigen Lagen kostet ein Quadratmeter für diese Gebäudeklasse zwischen 17.500 €/m² und 30.000 €/m². Dieser Boden hat jedoch auch eine GFZ bis zu 5. Er ist exemplarisch in der Königsallee zu finden.

Industrie- und Gewerbegrundstücke sind am 01.01.2018 in Düsseldorfs einfachen Lagen schon für einen Bodenrichtwert von 180 €/m² zu bekommen, etwa am Hafen. In hochwertigen Lagen liegt der Wert eines solchen Grundstücks zwischen 680 €/m² und 740€/m² (bspw. in Flingern oder Heerdt).

Ganzen Bericht für Düsseldorf hier lesen.

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Bodenrichtwert in Köln


Der Gutachterausschuss der Stadt Köln stellt für Grundstücke zum Bau von Reihenend- und Doppelhäusern 2017 in sehr guten und guten Lagen einen durchschnittlichen Preis von 1.250 €/m² fest. In mittleren Lagen ist passender Grund für 650 €/m² zu bekommen. In mäßigen Lagen genügen schon 340 €/m².

Im Geschosswohnungsbau wird in guten Lagen ein Bodenrichtwert von 880 €/m² angenommen. In mittleren Lagen ist mit einem Preis von 770 €/m² zu rechnen. 570 €/m² fallen für entsprechendes Bauland in mäßigen Lagen an. Der Gutachterausschuss macht zudem darauf aufmerksam, dass beim Bau von Immobilien mit Wohnungseigentum im Schnitt 40 % mehr pro Quadratmeter gerechnet werden muss (gute Lagen: 1232 €; mittlere Lagen 1038 €; mäßige Lagen: 798 €).

Ganzen Bericht für Köln hier lesen.

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Bodenrichtwert in Stuttgart


In Stuttgart wurde die GFZ (hier WGFZ genannt) im Grundstückmarktbericht 2018 auf „überwiegend 1,0“ festgelegt. Zudem wird der durchschnittliche Quadratmeterpreis nach Bebauungsvorhaben, Lage und Grundstück-Fläche bestimmt. Vier Flächenkategorien („bis 250 m²“, „bis 600 m²“, „bis 1.000 m²“ und „über 1.000 m²“) stehen zur Verfügung. Für die Bebauung stehen die Optionen „Ein- und Zweifamilienhaus“, „Reiheneigenheim“ und „Mehrfamilienhaus“ zur Wahl. Jeweils mit Ergänzung der Lage zwischen „sehr gut“ und „ungünstig“.

Für die Kategorie der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde im Bemessungszeitraum bei kleinen Grundstücken in mittlerer Lage ein Preis von 870 €/m² festgestellt. Bei Bauland bis zu 600 m² ist ein Bodenrichtwert zwischen 640 €/m² (niedrigster Wert; mittlere Lage) und 1.530 €/m² (höchster Wert; gute Lage) errechnet worden. Ist das Grundstück bis zu 1.000 m² groß, wird in guten Lagen zwischen 740 €/m² und 2.100 €/m² gezahlt. Grundstücke über 1.000 m² sind pro Quadratmeter weniger wert: zwischen 470 € und 1.910 € sind hier möglich.

Bei Reiheneigenheimen wird auf Grundstücken bis zu 250 m² ein Bodenrichtwert von bis zu 1.370 €/m² (gute Lage, höchster Wert) errechnet. In mittlerer Lage ist ein solches Grundstück jedoch schon für 600 €/m² zu bekommen (niedrigster Wert). Reiheneigenheime mit Grundstück bis 600 m² sind auf den Quadratmeter gerechnet weniger Wert: In guten Lagen kostet dieser rund 870 €. In mittleren Lagen liegt der Preis pro Quadratmeter bei 460 – 470 €. Zu größeren Grundstücken gibt es keine Angaben.

Grund für Mehrfamilienhäuser beginnt bei bis zu 600 m². Der Bodenrichtwert beträgt hier zwischen 600 €/m² (mittlere Lage, niedrigster Wert) und 2.140 €/m² (gute Lage, höchster Wert). In der nächst größeren Gruppe bis 1.000 m² liegen die Preise zwischen 750 €/m² (mittlere Lage, niedrigster Wert) und 3.000 €/m² Spitzenwert in sehr guten Lagen. Ist das Grundstück größer als 1.000 m², sind sehr gute Lagen nicht mehr Verfügbar. Der Spitzenwert liegt hier in guten Lagen bei 2.280 €/m², der niedrigste Wert bewegt sich in mittleren Lagen zwischen 690 €/m² und 2.020 €/m². In ungünstigen Lagen wird für solchen Baugrund noch immer ein Bodenrichtwert von 1.540 €/m² veranschlagt.

Ganzen Bericht für Stuttgart hier lesen.




Gerne hilft Ihnen unser Team von Experten dabei, aus den abstrakten Bodenrichtwerten eine ordentliche Werteinschätzung zu machen, die auf dem Immobilienmarkt bestand hat – wo auch immer es steht.



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Autor: Tom Kaufhold

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