Bodenrichtwert: Wie wertvoll ist Ihr Grundstück?

Bodenrichtwert: Wie er bestimmt wird & wie man ihn abliest

Die Bemessung des Bodenrichtwertes

Um den Bodenrichtwert zu bestimmen, schaut sich der regionale Gutachterausschuss die Verkäufe des vergangenen Kalenderjahres an. Die Ergebnisse werden anschließend geclustert, um möglichst allgemeine Aussagen über den Bodenrichtwert zu treffen. Grundlage dafür ist §193 (BauGB). Die regionalen Gutachterausschüsse setzen jedoch unterschiedliche Maßstäbe an, um für Vergleichbarkeit zu sorgen.

Hamburg errechnet zum Beispiel Durchschnittswerte nach Stadtteilen, jeweils aufgeteilt in Etagenwohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Berlin orientiert sich an der Lageklasse (sehr gut – einfach), der Geschossflächenzahl und Bauweise (offen oder geschlossen). Und Stuttgart wertet die Gesamtfläche des verkauften Grundstücks (in vier Gruppen) in Zusammenhang mit Nutzung und Lageklasse.

Die Ergebnisse müssen die Gutachterausschüsse mindestens alle zwei Jahre in einem Marktbericht veröffentlichen. Aber auch häufigere Veröffentlichungen sind möglich (in großen Städten wird zumeist jährlich veröffentlicht). Für den Immobilienmarktbericht werden Bodenrichtwerte auf ein bestimmtes Datum angeglichen. Typisch sind der 31. Dezember des Vorjahres, oder der 1. Januar des Veröffentlichungsjahres.

Die Veröffentlichungen erfolgen sowohl auf Bodenrichtwert-Karten als auch in Bodenrichtwert-Tabellen. Im kommenden Abschnitt zeigen wir die Vor- und Nachteile der Darstellungen.

Bodenrichtwert-Karten und Bodenrichtwert-Tabellen

Die Cluster von Bodenrichtwerten sind in den meisten Fällen vereinfacht, um Vergleichbarkeit herzustellen. Die folgende Bodenrichtwert-Tabelle soll als Beispiel gelten. Denn wie oben bereits dargestellt, verwenden verschiedene Gutachterausschüsse unterschiedliche Methoden, um ihre Ergebnisse zu präsentieren.

Den Tabellen ist zudem zu entnehmen, welcher Bodenrichtwert für Bauland mit entsprechenden Eigenschaften angenommen werden kann.

Beispiel aus: Grundstücksmarktbericht 2018, Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart.

Mithilfe der Bodenrichtwert-Karte können die Ergebnisse der Tabellen dann auf konkrete Wohnorte übertragen werden. Denn anhand der Tabelle wird nicht deutlich, was eine „sehr gute Lage“ wirklich bedeutet. Eine „sehr gute Lage“ beispielsweise direkt mit der Innenstadt zu verknüpfen, ist falsch. So zeigt es auch die folgende Karte von Hamburg, bei der ein paar Stadtbezirke mit hohen Verkaufspreisen wie Nienstedten nicht direkt in der Innenstadt liegen.

Auf Bodenrichtwert-Karten sind gleichbehandelte Nachbarschaften, denen Cluster-Eigenschaften wie Bebauungsplan (Nutzung für bestimmte Arten der Bebauung), GFZ und Lageklasse gemein sind, als schattierte Figuren im Stadt- oder Gemeindegebiet markiert. An einer Legende kann hier der ungefähre Bodenrichtwert dieser Nachbarschaft abgelesen werden.

aus: Immobilienmarktbericht Hamburg 2017, Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Hamburg

Auf Bodenrichtwert-Karten sind gleichbehandelte Nachbarschaften, denen Cluster-Eigenschaften wie Bebauungsplan (Nutzung für bestimmte Arten der Bebauung), GFZ und Lageklasse gemein sind, als schattierte Figuren im Stadt- oder Gemeindegebiet markiert. An einer Legende kann hier der ungefähre Bodenrichtwert dieser Nachbarschaft abgelesen werden.

Bodenrichtwert beim Immobilienverkauf: Wie nützlich ist er?

Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert

Der Bodenrichtwert gibt einen ungefähren, aber fiktiven Wert für unbebaute Grundstücke an. Dieser Wert ist zumeist durch eine ganze Reihe von Abstraktionen bestimmt worden, die mit dem konkreten Grundstück nur wenig zu tun haben. Da die Werte bezogen auf das vergangene Kalenderjahr erstellt werden, nimmt die Aussagekraft der Bodenrichtwerte ab, je dynamischer sich eine Region entwickelt.

Zwar gibt der Bodenrichtwert wichtige Informationen bei der Ermittlung des Verkehrswerts, soll aber ein Verkehrswert ermittelt werden, ist die Bodenrichtwert-Tabelle oder -Karte kein Ersatz für die Begutachtung.

Das gilt auch, wenn ein unbebautes Grundstück zu bewerten ist. Nicht umsonst wird in vielen Bodenrichtwert-Tabellen auf Preisspannen zwischen maximalem und minimalem Verkaufspreis pro Quadratmeter hingewiesen.

Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkaufspreis

Die Fiktion, die mit dem Bodenrichtwert einhergeht, macht es beim Verkauf auch schwierig, diesen Wert als feste Größe einzusetzen. Wie beim Verkehrswert muss darauf hingewiesen werden, dass weder der Gutachterausschuss noch Gutachterinnen oder Gutachter vor Ort oder Immobilienmakler eine Immobilie tatsächlich kaufen. Der Kaufpreis wird durch den Markt und die Kaufinteressenten bestimmt.

Hilfreich sind Bodenrichtwerte beim Immobilienverkauf dennoch, denn bei der Bestimmung eines Angebotspreises werden sie letztendlich unter Beachtung der Marktdynamik eingepreist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um unbebaute Grundstücke, Wohnungen oder Häuser handelt.

Der Angebotspreis einer Immobilie ist auf dem Immobilienmarkt nachweislich entscheidend. Bei einem Verkaufswunsch ist es daher sinnvoll, den Angebotspreis von einem Immobilienmakler bestimmen zu lassen. Denn die Maklerin oder der Makler kennt den Markt und weiß, wie am besten Kaufinteressenten gewonnen werden.

Bodenrichtwerte in Deutschland: So teuer sind Grundstücke in deutschen Städten

Abschließend zeigen wir Ihnen exemplarisch die Bodenrichtwerte in Hamburg aus dem Jahr 2017. Anhand des Beispiels ist das starke Gefälle der Bodenrichtwerte sogar in einer einzigen Stadt deutlich zu erkennen.

Nach dem Immobilienmarktbericht 2017 liegen zwei verschiedene Auswertungen zum Markt für Wohnimmobilien in Hamburg vor. Erstere bezieht sich auf Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer standardisierten Größe von 600 m². Die zweite Auswertung stellt den Markt für Grundstücke zum Geschosswohnungsbau dar. Die Flächen werden als „ortsüblich“ betrachtet. Stichtag der Bodenrichtwertermittlung war jeweils der 31.12.2016.

Auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Bemessungszeitraum 21.107 Verkäufe durchgeführt. Der niedrigste Bodenrichtwert lag bei gerade einmal 35 €/m². Knapp 250-mal höher lag der höchste Wert mit 8.697 €/m². Mit einem Multiplikator nur knapp über 33-fach, fällt das Gefälle auf dem Markt für Etagenwohnungsbau deutlich niedriger aus: Der günstigste Bodenrichtwert lag im Kalenderjahr 2016 bei 272 €/m²; der höchste überschritt die 9000 € Marke knapp (9.061 €/m²). Bemessen wurden hier 24.835 Verkäufe.

Dieses Beispiel zeigt deutlich, wie unterschiedlich der Bodenrichtwert schon innerhalb einer Stadt ausfallen kann. Um den aktuellen Bodenrichtwert für die Bundesländer und einzelne Städte zu ermitteln, gibt es Portale der Bundesländer und Städte.

Bodenrichtwert-Portale

Baden-Württemberg: www.gutachterausschuesse-bw.de/

Bayern: https://geoportal.bayern.de

Berlin: https://fbinter.stadt-berlin.de/boris/

Brandenburg: https://www.boris-brandenburg.de/

Bremen: https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/

Hamburg: https://www.geoportal-hamburg.de/boris/

Hessen: https://hvbg.hessen.de/

Mecklenburg-Vorpommern: https://www.laiv-mv.de

Niedersachsen: https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/

Nordrhein-Westfalen: https://www.boris.nrw.de/

Rheinland-Pfalz: https://maps.rlp.de

Saarland: https://geoportal.saarland.de/

Sachsen-Anhalt: https://www.geodatenportal.sachsen-anhalt.de/

Sachsen: https://www.boris.sachsen.de/

Schleswig-Holstein: https://www.schleswig-holstein.de/

Thüringen: https://thueringenviewer.thueringen.de/thviewer/boris.html

Gerne hilft Ihnen unser Team von Experten dabei, aus den abstrakten Bodenrichtwerten eine ordentliche Werteinschätzung zu machen, die auf dem Immobilienmarkt bestand hat – wo auch immer es steht.

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Autor: Tom Kaufhold

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