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Das Problem mit Modernisierungen

Wer eine Immobilie besitzt, sollte diese hegen und pflegen. Insbesondere fallen hierbei in regelmäßigen Abständen Reparaturen an, wie das Ausbessern des Daches oder Renovierungsarbeiten, wie das Streichen der Wände. Doch von Zeit zu Zeit sollten Modernisierungsmaßnahmen ergriffen werden, um das Haus oder die Wohnung modern, energieeffizient oder zeitgemäß zu erhalten. Oftmals werden diese Modernisierungen kurz vor einem Verkauf des Objektes durchgeführt, mit dem Ziel einen höheren Verkaufspreis fordern zu können.

Nachrüstpflichten der EnEV 2014

Energieausweis für Immobilien
Seit Mai 2014 sind Energiekennwerte in Immobilienanzeigen Pflicht. Bild © Thorben Wengert / pixelio.de

In einigen Fällen sind Eigentümer von Immobilien gemäß der Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet gewisse Bestandteile des Hauses zu modernisieren. Hierzu zählt unter anderem die Heizungsanlage. Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor Januar 1985 aufgestellt wurden, dürfen ab 2015 oder nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Zusätzlich müssen bei heizungstechnischen Anlagen alle bisher nicht gedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in unbeheizten Räumen befinden zur Begrenzung der Wärmeabgabe gedämmt werden.

Eine zusätzliche Pflicht zur Dämmung findet bei der obersten Geschossdecke statt. Grenzt diese an den unbeheizten Dachraum, muss die Decke ausreichend gedämmt werden. Die Nachrüstpflichten dienen der Energieeffizienz eines Hauses, der Eigentümer hat dennoch sämtliche Kosten alleine zu tragen. Hat der Eigentümer jedoch das Haus oder einen Teil hiervon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, fallen die Pflichten erst bei Eigentümerwechsel an. Die Nachrüstpflichten hat der neue Eigentümer dann innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang zu erfüllen.

Höherer Immobilienwert dank Modernisierungen = höherer Verkaufspreis?

Ölheizung
Heizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden, müssen nach EnEV ausgewechselt werden. Beachten Sie die Nachrüstpflichten.

Wie in vielen Bereichen des Lebens werden Zusätze, die ohnehin beim Verkaufsobjekt dabei sind gerne akzeptiert, wenngleich nicht angemessen honoriert. Die Dinge, die beim zu kaufenden Objekt fehlen werden jedoch unverhältnismäßig vermisst und vom Preis rigoros abgezogen. Ähnlich verhält es sich bei Modernisierungen, die vom Eigentümer einer Immobilie durchgeführt wurden, um bei einem Verkauf einen höheren Preis erzielen zu können.

Insbesondere fehlen den Eigentümern und Kaufinteressenten das nötige Fachwissen, um die Modernisierung angemessen bewerten zu können. Immobilienmakler können beiderseits helfen getätigte Modernisierungen ins rechte Licht zu rücken und den Kaufinteressenten über die Vorteile dessen zu informieren. Wurde beispielsweise vor kurzem die oberste Geschossdecke neu gedämmt, entfällt diese Nachrüstpflicht auf den neuen Eigentümer. Er spart damit Kosten, die er in den Kaufpreis fließen lassen kann. Die Ausgaben der Modernisierungen werden in der Regel selten zu 100% bei einem Verkauf honoriert. Zum Teil sind persönliche Vorlieben der jetzigen und die der zukünftigen verschieden, so dass Arbeiten wiederholt werden.
Modernisierungen können den Verkaufspreis anheben, jedoch selten zu dem Teil, die sie gekostet haben. Sie sollten daher unternommen werden, wenn sie für den jetzigen Eigentümer sinnvoll sind. Im Übrigen gilt das Gleiche wie mit allen Dingen, die verkauft werden sollen: ein Haus im guten und gepflegten Zustand lässt sich leichter, schnell und zu höherem Preis verkaufen als ein verwahrlostes Haus ohne zeitgemäße Bestandteile.

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