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Immobilienbewertung: Was Sie wissen müssen

Im Rahmen eines geplanten Immobilienverkaufs ist eine Immobilienbewertung besonders ratsam, wenn ein angemessener Verkaufspreis ermittelt oder den potenziellen Käufern eine objektive Grundlage zur Gebotsabgabe gegeben werden soll. In jedem Fall ermöglicht die Bewertung einer Immobilie eine unabhängige Begutachtung und Feststellung des tatsächlichen momentanen Verkehrswertes.

Ein unabhängiges Gutachten schafft Vertrauen

Eine Immobilienbewertung wird von unabhängigen Sachverständigen durchgeführt. Diese zeichnen sich durch Expertise im Bereich der Immobilien sowie gute Marktkenntnisse aus. Diese Fachkenntnisse ermöglichen ihnen eine fundierte Beurteilung über den Zustand eines Objektes. Nach der Ansicht – innen sowie außen – fertigen sie hierzu ein Dokument (das Gutachten) an. Eine ausführliche Begutachtung benötigt in etwa einen Zeitaufwand von 30 Minuten.

Vergleichbare Häuser
Eine Immobilienbewertung findet oft nach dem Vergleichswertverfahren statt. Hierbei müssen sich die Häuser sehr ähnlich sein.
Bild © Rosel Eckstein / pixelio.de

Während der Bewertung der Immobilie erfasst der Gutachter sämtliche Eckdaten des Objektes, wie Baujahr und Größe. Ebenso fließen in die letztendliche Ermittlung des Verkehrswertes äußere Faktoren wie die Lage und das Umfeld mit ein. Unter dem Faktor Umfeld, lässt sich beispielsweise die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz oder die Nähe zu Schulen bzw. Kindergärten zusammenfassen. Die Bewertung aller Kriterien erfolgt meist nach einem normierten Verfahren.
Eine Immobilienbewertung sollte vor allem bei dem geplanten Immobilienverkauf durchgeführt werden, da ein solches unabhängiges Gutachten Vertrauen bei potenziellen Käufern schafft. Exposés sind meist verkaufsfördernd aufgebaut und verstecken unangenehme Eigenschaften eines Objektes. Mit der Einsicht in ein kürzlich angefertigtes Gutachten, fühlen sich Kaufinteressenten sicherer und können besser einschätzen welche Kosten nach dem Kauf auf sie zu kommen. Dies ermöglicht ihnen ebenso mehr Budget für den Kauf der Immobilie einzusetzen.

Verfahren bei der Immobilienbewertung

Für die Bewertung einer Immobilie haben sich in Deutschland drei Verfahren durchgesetzt. Die normierten Methoden werden je nach Immobilienart eingesetzt.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt, wie der Namen bereits vermuten lässt, gleichartige Objekte. Der Faktor der Gleichheit richtet sich dabei nach grundlegenden Merkmalen wie Größe und Lage des Objektes. Im Idealfall wurde eine gleichartige Immobilie auf dem Nachbargrundstück kürzlich verkauft und kann so als Bezugsobjekt dienen. In der Praxis ist diese Situation eher ungewöhnlich und deshalb werden gleichartige Immobilien in vergleichbarer Lage, die kürzlich verkauft wurden zur Verkehrswertermittlung herangezogen.

Ertragswertverfahren

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten üblich. Hierbei werden die Netto-Erträge, die voraussichtlich mit diesem Objekt erwirtschaftet werden, zum Wertermittlung herangezogen. Wertmindert sind hierbei zukünftige Aufwandszahlungen zu berücksichtigen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird im Gegensatz zum Ertragswertverfahren für Immobilien verwendet, die nicht zur Miete freigegeben sind. Typische Bauwerke sind Bahnhöfe oder Fabrikanlagen, bei denen ein Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungswert ermittelt werden kann. Hierbei bezieht sich diese Methode meist ausschließlich auf die baulichen Anlagen.
Im Ablauf werden zunächst die Kosten des Neubaus errechnet, bevor der Wert der Abnutzung bestimmt und abgezogen wird. Sonstige beeinflussende Umstände sind ebenso zu berücksichtigen.

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