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Sollte eine Grundschuld vor Verkauf der Immobilie gelöscht werden?

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, wird sich schnell Gedanken über das eigene Grundbuch machen müssen, besonders wenn dieses noch eine Grundschuld enthält. Grundschulden werden in den meisten Fällen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Finanzierung der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Üblich ist auch, dass ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Hierfür müsste die eingetragene und abbezahlte Grundschuld in Abteilung III mit Hilfe einer Löschungsbewilligung gelöscht werden. In manchen Fällen ist dies jedoch hinfällig und die bestehende Grundschuld sollte stattdessen eher an den neuen Eigentümer übertragen werden. Worauf sollten Verkäufer und Käufer bei einem Immobilienkauf mit Grundschuld beachten?

Kreditsicherheit durch Eintragung einer Grundschuld

Fragen zur Grundschuld

Eine Grundschuld stellt ein dingliches Recht dar aus einem Grundstück oder grundstücksähnlichem Recht eine Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. In der Regel wird dieses bei der Finanzierung einer Immobilie zwischen Kreditinstitut oder Bausparkasse und dem Käufer vereinbart und dient vorrangig der Sicherung des Kredites. Die Grundschuld ist dabei ein sogenanntes Grundpfandrecht.

Im Gegensatz zu einer früher häufig ausgegebenen Hypothek ist, dass die Grundschuld unabhängig von der Forderung ist. Dies bedeutet, dass auch nach Rückzahlung der Forderung die Grundschuld erneut mit einem Kredit belastet werden kann, die mit der ursprünglichen Forderung nichts zu tun hat. Wird die Grundschuld demnach zur Finanzierung des Kaufpreises eingetragen, können im späteren Verlauf weitere Kredite zur Modernisierung des Hauses aufgenommen werden.

Die Grundschuld bedarf der Eintragung in Abteilung III des Grundbuches. Der Gläubiger hat hiermit einen Anspruch auf Duldung einer Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner. Der Wert der Grundschuld und der damit einhergehende Grad der Sicherheit hängen von dem Rang im Grundbuch ab. Früher eingetragene Rechte haben ein Vorrecht vor später eingetragenen Grundschulden.

Grundschuld mit Löschungsbewilligung im Grundbuch entfernen

Hinter einer Grundschuld steht meist ein Darlehen, welches nach vereinbarten Konditionen zurückgezahlt werden muss. Sobald dies geschehen ist, hat der Schuldner ein Recht zur Erstellung einer Löschungsbewilligung seitens des Kreditgebers. Die Löschungsbewilligung ist nichts anderes als dessen Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch. Die Bewilligung bedarf der notariellen Beurkundung. Die Löschungsbewilligung kann sowohl für ein dingliches Recht in Abteilung II (z.B. Grunddienstbarkeiten) oder Abteilung III (z.B. Grundschulden) ausgestellt werden.
Die Löschungsbewilligung muss für ihre Gültigkeit den Antrag, die Bewilligung und bei Löschungen eines Grundpfandrechtes die Zustimmung des Grundstückseigentümers enthalten. Anschließend wird sie i.d.R. von einem Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet.

Zum Entfernen der Grundschuld im Grundbuch wird ein Löschungsvermerk in die dafür vorgesehene Spalte geschrieben und die gelöschte Grundschuld rot unterstrichen oder im Blog rot markiert. In den heute üblichen elektrischen Ausführungen des Grundbuches erscheinen die Rötungen schwarz. Die Grundschuld kann nach Rückzahlung der Darlehenssumme weiterhin bestehen. Die Löschungsbewilligung kann jedoch bereits ausgestellt werden und erst zu gegebenen Zeitpunkt für einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt genutzt werden – sie verfällt nicht.

Kosten für die Löschung einer Grundschuld beim Immobilienverkauf

Einfamilienhaus in Herborn zum Verkauf
Einfamilienhäuser werden beim Kauf meist mit Hilfe der Bank finanziert. Die Art der Immobilienfinanzierung sollte wohl überlegt sein.

Beim Immobilienverkauf bestehen viele Käufer darauf zu Recht, dass sie das Objekt lastenfrei übernehmen. In diesem Fall muss die eingetragene Grundschuld durch den Verkäufer gelöscht werden. Die Kosten für Notar- und Grundbuchamt-Gebühren übernimmt der Verkäufer. Gebühren zur Erstellung der Löschungsbewilligung dürfen nicht anfallen. Zusätzliche Kosten für den Käufer entstehen bei Eintragung einer neuen Grundschuld zur Finanzierung der Immobilie. Entsprechend logisch ist es daher, wenn die Grundschuld nicht gelöscht und eine neue eingetragen wird, sondern die bestehende Grundschuld an den neuen Eigentümer übertragen wird. Statt Kosten für Löschung und Eintragung fällt lediglich eine Gebühr für die Grundschuldabtretung an.

Diese Variante ist kostengünstig, sollte jedoch gut durchdacht sein. Wichtig ist, dass sich der Käufer von der Bank bestätigen lässt, dass die Tilgung des Darlehens bereits getilgt wurde. Zudem sollte die Summe der Grundschuld in etwa mit der übereinstimmen, die für die Finanzierung ausgenommen werden soll. Ist bisher noch keine Tilgung der Grundschuld erfolgt, kann ein Treuhandkonto des Notars helfen. Hierauf wird zunächst der Kaufpreis vom Käufer eingezahlt. Von diesem Geld wird die Grundschuld getilgt und die Gebühren zur Löschung bezahlt. Restguthaben wird dem Verkäufer im Anschluss überwiesen.

Grundsätzlich ist es ratsam eine Löschung der Grundschuld, wenn notwendig, zusammen mit dem Eigentümerwechsel zu beantragen, um doppelte Arbeiten seitens des Grundbuchamtes zu sparen. Zudem können so eventuell weitere Gebühren bei Übernahme einer Grundschuld gespart werden.

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