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Wohnfläche – ein wichtiges Maß im Immobilienmarkt

Die Wohnfläche ist im Immobilienmarkt eine wichtige Bezugsgröße. Mit ihr werden Immobilien- und Mietpreise vergleichbar gemacht. Auch weitere Kosten richten sich i.d.R. nach der Wohnfläche. Umso wichtiger ist es daher diese genauestens zu bestimmen. Zur Berechnung stehen zwei Verfahren zur Verfügung. Neben der DIN 277 wird vermehrt die Wohnflächenverordnung herangezogen.

Wohnflächen einzelner Immobilien

Die Wohnfläche ist die Summe aller Grundflächen in den zur Wohnung gehörenden Räumen. Hierbei werden Raumteile oder ganze Zimmer nur teilweise angerechnet. Die genauen Berechnungsvorschriften legen die DIN 277 oder die Wohnflächenverordnung fest. Letztere muss nur bei Wohnungen angewendet werden, die nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) öffentlich gefördert werden. Dennoch wird die Verordnung bei den meisten Wohnflächenberechnungen herangezogen. In der Regel ist diese Berechnung auch günstiger für Mieter bzw. Käufer einer Immobilie.

Grafik zur Wohnflächenverordnung

Die Berechnung der Wohnfläche ist wichtig, da sie als maßgebliche Grundlage für die Finanzierungsplanung und die Darlehensbewilligung gilt und zudem gesetzlich vorgeschriebener Umlageschlüssel ist. Die Wohnfläche muss nicht in Anzeigen ausgewiesen werden. Wird sie angegeben, sollte sie der Wahrheit entsprechen. In einem Mietvertrag muss die Wohnfläche auch nicht explizit angegeben werden. Hier muss auf die erste Nebenkostenabrechnung gewartet werden, denn hier muss die Wohnfläche als Berechnungsschlüssel angegeben werden. Wird in einem Mietverhältnis die Wohnfläche fälschlich angenommen und ist real mehr als 10% geringer, kann der Mieter eine Mietminderung einfordern. Andersherum gilt es jedoch nicht, dass der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund einer falsch bemessenen Wohnfläche einfordern kann.

Die Berechnung der Wohnfläche

In Deutschland besteht ein Trend zu immer größeren Wohnflächen pro Kopf. Inzwischen sind es 45m², die pro Kopf anfallen. Dies hat unter anderem mit der steigenden Anzahl an Ein- und Zweipersonenhaushalten zu tun. Die jeweiligen Wohnflächen werden jedoch unterschiedlich berechnet. Je nach herangezogenen Vorgaben kann es sich hierbei um gravierende Unterschiede handeln. Bei der Wohnflächenberechnung werden die Räume grundsätzlich nach ihrer Wohnnutzung beurteilt. Abstellräume außerhalb der Wohnung und Geschäftsräume fließen daher nicht mit in die Berechnung ein.

Balkon einer Wohnung
Balkone, Loggien und Terrasse werden je nach Ausstattung zu 25 bis 50 % zur Wohnfläche angerechnet. Bild © Petra Bosse / pixelio.de

Berücksichtigt werden jedoch alle Raumteile, die einer gewissen lichten Höhe entsprechen und kein Zubehörraum darstellen, wie eine Garage oder Waschküche. Zusätzliche Räume wie Wintergärten, Schwimmbäder oder auch Balkone, Terrassen und ähnliches unterliegen bestimmten Berechnungsansätzen. Sie werden größtenteils nur anteilig berücksichtigt. Bei einer lichten Höhe von über 2 Meter wird gesamte Grundfläche berechnet, in dem Zwischenraum von 1 – 2 Meter kann die Grundfläche zu 50% mit in die Wohnfläche einfließen. Alle Flächen, deren lichte Höhe unter einem Meter sind, fließen nicht in die Berechnung mit ein.

Sonderregelungen für Raumteile und Zusatzräume

Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche abgeschlossene Räumlichkeiten, werden bei Nicht-Beheizung zur Hälfte und bei beheizter Fläche voll angerechnet. Balkone, Terrassen, Loggien etc. können bis zu 50% berücksichtigt werden. Dies hängt zumeist von deren Lage und Ausstattung ab. Hierbei wird der Unterschied zwischen DIN und Wohnflächenberechnung deutlich. Erstere bewertet einen Balkon zu 100%, die Wohnflächenberechnung hingegen üblicherweise zu einem Viertel.

Gemessen wird grundsätzlich von Wand zu Wand ohne Berücksichtigung von Teppichleisten und Heizkörpern. Tragende Säulen, Schornsteine und ähnliche Mauervorsprünge werden von der Wohnfläche abgezogen. Fenster und Wandnischen mit mehr als 0,12m Tiefe und Wandschränke bzw. Erker ab 0,5 m² Grundfläche hingegen werden dazu gerechnet.

Die Wohnfläche ist ein wichtiges Maß bei dem Immobilienverkauf. Daher sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrages Einigung darüber bestehen, nach welcher Richtlinie die Wohnfläche berechnet wird und welche Höhe die errechnete Gesamt-Wohnfläche der Wohnung bzw. des Hauses beträgt.

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