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Den Verkehrswert ermitteln: Was ist meine Immobilie wert?

Alle Kinder sind ausgezogen und das Haus ist mittlerweile zu groß für zwei. An diesem Punkt beschließen viele Eigentümer ihre Immobilie zu verkaufen. Was am meisten interessiert: Wie viel ist meine Immobilie wert? Der Verkehrswert gibt Auskunft zur Frage aller Fragen.

Jeder Eigentümer hofft darauf seine Investitionen eines Tages beim Verkauf zurückzubekommen. Doch das ist leider nicht immer möglich. Grund hierfür ist der Verkehrswert. Dieser Wert gibt an, wie hoch voraussichtlich der am Markt zu erzielende Verkaufspreis ist.

Wie setzt sich der Verkehrswert zusammen?

Die Ermittlung des Verkehrswertes wird mit §194 des Baugesetzbuches festgelegt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Der Verkehrswert richtet sich somit nach der Lage und Beschaffenheit eines Objektes sowie rechtlichen Begebenheiten, wie Lasten und Beschränkungen. Mit Hilfe des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens wird der Verkehrswert in der Regel von objektiven Gutachtern ermittelt.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert eines Objektes durch den Vergleich mit mehreren Objekten, die diesem in Lage, Nutzung, Schnitt und Beschaffenheit ähneln, ermittelt. Das Vergleichswertverfahren ist kein genormtes Wertermittlungsverfahren und funktioniert auch nur dann, wenn vergleichbare Objekte vorhanden sind. Zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie reicht das Vergleichswertverfahren nicht aus. Das Vergleichswertverfahren wird von Gutachtern nur in Kombination mit dem Sach- und Ertragswertverfahren angewandt. Die Wertermittlung durch dieses Verfahren kann die Ergebnisse anderer Verfahren untermauern und Eigentümern ein erstes Gefühl für die Marktlage ihres Objektes geben.

Verkehrswert ermitteln
Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Eigenheimen angewandt, die keine Rendite erzielen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird § 189 des Bewertungsgesetzes entsprechend wie folgt umgesetzt: „Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert (…) zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.“ Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Eigenheimen angewandt, die keine Rendite erzielen, da beispielsweise keine Mieteinnahmen anfallen. Im Sachwertverfahren werden ausschließlich die Kosten für den Bau und Erhalt einer Immobilie berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Rendite-Objekten, wie Miet- oder Gewerbeobjekten angewendet, da die Mieteinnahmen in das Ergebnis miteinberechnet werden. Zur Ermittlung des Objektwertes werden das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren angewandt. Außerdem wird der Mietwert errechnet, um abschließend den Jahresrohertrag eines Objektes festzulegen, welcher zur Bestimmung des Wertes eines Objektes benötigt wird. Während beim vereinfachten Ertragswertverfahren ausschließlich die baulichen Anlagen einberechnet werden, bezieht das vollwertige Ertragswertverfahren auch den Bodenwert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung mit ein. Anschließend wird der Mietwert ermittelt, der die Höhe der zu erzielenden Miete angibt. In den Mietwert fließen Daten zur Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage mit ein. Außerdem wird der Liegenschaftszinssatz, der sich nach Grundstückslage und Objektnutzung richtet, in sämtliche Rechnungen zur Ermittlung des Ertragswertes miteinbezogen. Mit Hilfe dieser verschiedenen Rechnungen wird der Jahresrohertrag einer Immobilie ermittelt, von dem allerdings noch Posten, wie Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden müssen. Ist der Jahresrohwert einer Immobilie ermittelt, wird dieser Betrag in einer Rechnung eingesetzt und so der Wert eines Objektes festgelegt.

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