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Was ist meine Kapitalanlage wert? Das Ertragswertverfahren

Zur Bewertung von Kapitalanlagen wird von Experten oftmals das Ertragswertverfahren angewandt. Damit Sie sich die teure Analyse durch einen Experten sparen können, haben wir einmal alle wichtigen Informationen, Begriffe sowie den Rechenweg hinter dem Ertragswertverfahren für Sie verständlich aufbereitet.

Denn wer als Laie den Ertragswert seiner Kapitalanlage berechnen möchte, verliert zwischen Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer leicht den Überblick. Die Erklärung aller wichtigen Fachbegriffe finden Sie daher im letzten Drittel dieses Beitrages.

Die Grundlage des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren wird zur Berechnung des Verkehrswertes von Kapitalanlagen angewendet, dafür werden folgende Faktoren benötigt:

  • Jahresreinertrag, wenn nicht vorhanden: Jahresrohertrag und nicht umlegbarfähige Bewirtschaftungskosten

  • Bodenwert

  • Liegenschaftszinssatz

  • Sonstige Besonderheiten, wie beispielsweise die Belastung des Grundstückes, ein geltendes Wohnrecht, Renovierungsrückstau. Wertmindernde Faktoren, die an keiner anderen Stelle im Ertragswertverfahren berücksichtigt werden konnten.

In 7 Schritten den Ertragswert einer Kapitalanlage berechnen

Schritt 1: Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag des Grundstückes

Schritt 2: Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung

Schritt 3: Jahresreinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen

Schritt 4: (LSZ + 1)RND / ((LSZ + 1)RND x LSZ) = Vervielfältiger

Schritt 5: Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlage

Schritt 6: Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert

Schritt 7: Vorläufiger Ertragswert – sonstige Kosten = Ertragswert

Die ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung des Ertragswertes


Bodenrichtwert

Bei dem Bodenwert handelt es sich um den Wert eines Grundstückes ohne die darauf gebaute Immobilie. Der Bodenrichtwert wird zum Ende jedes Kalenderjahres in einem Gutachterausschuss der einzelnen Gemeinden ermittelt und gibt Auskunft über Bodenwert pro Quadratmeter.

Bodenwertverzinsung

Selbst ohne Bebauung eines Grundstückes hat dieses einen Wertzuwachs und wird marktüblich verzinst. Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz.

Liegenschaftszins oder auch Liegenschaftszinssatz

Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken marktüblich verzinst wird, wird als Liegenschaftszinssatz bezeichnet und regelmäßig vom Gutachterausschuss retrograd ermittelt. Der Gutachterausschuss analysiert zur Ermittlung des Liegenschaftszinses vergangene Immobilientransaktionen.

Jahresrohertrag

Gesamteinnahmen der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Immobilie, wie beispielsweise die Bruttokaltmiete inklusive umlagefähiger Betriebskosten.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die beispielsweise bei der Instandhaltung oder Verwaltung eines Gebäudes entstehen. Sie werden unterschieden in umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Erstere können unter anderem über die Betriebskosten, die in der Warmmiete enthalten sind, an den Mieter weitergegeben werden. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Kontoführung, Verwaltung oder Instandhaltung sind vom Eigentümer zu tragen.

Jahresreinertrag des Grundstückes

Werden vom Jahresrohertrag die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, erhält man den Jahresreinertrag eines Grundstückes, also die Differenz zwischen allen Mieteinnahmen und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die durch die Immobilie verursacht werden. Werden hiervon noch die Bodenwertverzinsung abgezogen, erhalten wir den Jahresreinertrag der baulichen Anlagen.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie wird nach dem Gebäudetyp, dessen Alter sowie dem Zustand des Gebäudes ermittelt und gibt Auskunft darüber wie lange dieses wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie können Sie beispielsweise hier ermitteln.

Ertragswert

Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens wird der Ertragswert ermittelt, doch was genau ist der Ertragswert? Es handelt sich hierbei um den Verkehrs- bzw. Marktwert einer Kapitalanlage und ist der Wert einer Immobilie für den Eigentümer, der diese nicht zum Eigenbedarf sondern als Renditeobjekt nutzt.

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