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Nachgerechnet: Schloss Bellevue für 600 Mio. Euro kaufen?

Wohnraum in Metropolen wie Berlin ist knapp. Auf Suche nach solchem, muss man daher kreativ werden. Wie wäre es also mit neun Hektar im Herzen der Hauptstadt? Wie berichtet wird, ist das Schloss Bellevue nämlich unbewohnt, der Bundespräsident lebt hier gar nicht. Stattdessen wird das Schloss ausschließlich zu repräsentativen Zwecken und als Bürofläche genutzt. Was müsste man dem deutschen Staatsoberhaupt aber bieten, um hier zu verhandeln? Maklaro hat nachgerechnet!

Titelbild Nachgerechnet: Schloss Bellevue

Wohnen im Herzen Berlins - das hat seinen Preis!


Das Schloss Bellevue steht im Herzen Berlins am Ufer der Spree. Am nördlichen Rand des Tierparks gelegen, sind es nur wenige Minuten zu Sehenswürdigkeiten wie der Siegessäule und dem Brandenburger Tor. Die Nachbarschaft ist gut, rund um das Anwesen haben zahlreiche Diplomaten ihren Sitz; die Verkehrsanbindung ist brillant, fußläufig gibt es U- und S-Bahn-Stationen. Manko sind lediglich die begrenzten Einkaufsmöglichkeiten.

So eine Lage hat seinen Preis. Rechnet man mit dem Richtwert des gegenüberliegenden Spreeufers, ist von 5.500 Euro pro Quadratmeter auszugehen. Günstiger wird es mit dem Richtwert des Hansaviertels. Auf dieser Grundlage ist mit rund der Hälfte zu rechnen (2.800 Euro pro Quadratmeter). Der Berliner Gutachterausschuss macht keine Angabe über den genauen Bodenrichtwert des Schlosses. Daher sollte man für die etwa neun Hektar Grundstück zwischen 250 – 500 Mio. Euro einplanen.

Da auch Bundespräsidenten einsehen mussten, dass das Schloss Bellevue kein erstrebenswerter Wohnort ist, scheint ein Bodenwert in der Mitte angemessen. Schließlich haben die Staatsoberhäupter am Spreeweg nur noch ihren Dienstsitz, leben aber außerhalb. Da sich der Richtwert dazu vor Allem auf bebaubares Land bezieht, scheinen rund 300 Mio. Euro angemessen.

Auszug auf Grund der Ausstattung


Zuletzt wurde das Schloss in den 1990ern von Roman Herzog bewohnt. Er beschwerte sich jedoch über Probleme mit der 94 Quadratmeter großen Dienstwohnung innerhalb des Schlosses. Häufiger soll es zu Stromausfällen gekommen sein. Auch die fehlende Klimatisierung machte es den Anwohnern schwer.

Um das Problem zu beheben, wurde der bewohnte Flügel des Schlosses zwischen 2004 und 2006 technisch überarbeitet. Dabei ist auch die präsidiale Einliegerwohnung verschwunden. Reiner Wohnraum ist nicht mehr vorhanden. Problematisch dabei: Der 1786 fertiggestellte Amtssitz ist zum Teil denkmalgeschützt. Die neun Hektar können daher nicht nach Belieben neu bebaut werden. Das neoklassizistische Schloss, zuletzt in den 1980er Jahren renoviert, muss in großen Teilen erhalten bleiben.

Durch die Größe, die mehr als 50 Räume umfasst, ist eine Klimatisierung und Pflege entsprechend teuer. Der Haushalt des Bundespräsidialamts hat die Bewirtschaftungskosten 2012 mit 3,6 Mio. Euro beziffert.

Die äußerst anspruchsvolle Ausstattung der Immobilie macht einen Vergleich schwer. Der Preis für das dreiflügelige Schloss kann nur grob geschätzt werden. Da Nachbesserungen an der technischen Ausstattung in jüngerer Vergangenheit stattfanden, ist von gutem Zustand auszugehen. Bei niedriger Nachfrage muss ein Käufer daher realistisch weitere 300 Mio. Euro für die Bebauung einplanen – den Erwerb des benachbarten Bürogebäude auf dem Grundstück nicht mitgerechnet.



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Einen tatsächlichen Wert für den Amtssitz des Bundespräsidenten festzustellen erscheint unmöglich. Bellevue wird nicht durch den Berliner Gutachterausschuss mit einem Bodenrichtwert bedacht. Verhandlungen würden entsprechend langwierig.

Ob und was ein neuer Besitzer auf den neun Hektar errichten dürfte, bleibt offen. Der Neubau des Bundespräsidialamts stimmt jedoch optimistisch für Zusatzgebäude. Umbauten am Schloss sind hingegen nur bedingt möglich, da dieses denkmalgeschützt ist. Die hohen Bewirtschaftungskosten schließen dazu viele, auch vermögende Kaufinteressenten aus.

Da nur die Wenigsten als Käufer qualifiziert sind, besteht eine Marktmacht der Käufer: Ein vergleichbar niedriges Kaufangebot zwischen 540 – 660 Mio. Euro sollte zum Verhandlungsstart ausreichen.

Kann sich der Bundespräsident einen Verkauf vorstellen, ist ein niedriges Angebot jedoch nicht direkt anzunehmen. Der geschichtsträchtige Bau und das damit einhergehende Prestige könnten zu einer Bieterschlacht führen. An einem offenen Verhandlungstisch, wie ihn Maklaro online anbietet, kann das Staatsoberhaupt durchschnittlich 25 % mehr erhalten. Bei einem bescheidenen Startgebot von 600 Mio. Euro, kommt er so im Verkaufsfall auf eine viertel Milliarde für die Staatskasse.



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Autor: Tom Kaufhold

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Tags: Immobilienbewertung, Immobilienpreise, Immobilienvermarktung

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