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Vergleichswertverfahren: So wird der Immobilienwert vom Markt bestimmt

Titelbild Vergleichswertverfahren Luftaufnahme eines Viertels

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei durch BauGB und ImmoWertV genormten Verfahren zur Immobilienbewertung im Sinne der Verkehrswert-Ermittlung. Neben dem Vergleichswertverfahren sind dies Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird von vielen Experten als akkuratestes Bewertungsverfahren verstanden, verlangt jedoch auch den besten Marktüberblick vom Gutachter, da in der Regel begründete Anpassungen an eine Vergleichsgruppe nötig sind.


Lesedauer: ca. 5 Minuten


Wozu das Vergleichswertverfahren?


Das Vergleichswertverfahren wird von Sachverständigen, Gutachtern und Experten eingesetzt, um Immobilien im direkten Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen auf den regionalen Märkten zu bewerten. Auf diese Weise ergeben sich praktische Marktwerte. In Abgrenzung dazu kann das Sachwertverfahren auf Grund rein rechnerischen Modelle nur ein theoretischen Wert liefern.

Auch das Ertragswertverfahren unterscheidet sich vom Vergleichswertverfahren durch mathematische Modelle. Im Ertragswertverfahen werden Immobilien als Kapitalanlagen betrachtet.

Da bei vielen Immobilien die Individualität zu groß ist, als das ein Vergleich umstandslos möglich ist, wird das Vergleichswertverfahren hauptsächlich bei der Bewertung von Grundstücken als primäres Bewertungsverfahren eingesetzt. Durch die fehlende Bebauung ist es hier am akkuratesten durchzuführen.

Bei Wohnungen und Häusern wird es meist als stützendes Verfahren eingesetzt, da Vergleichsgruppen häufig vieler Anpassungen bedürfen. Durch Ergänzungen im Ertrags- oder Sachwertverfahren werden die Ergebnisse plausibilisiert.


Auch Immobilienmakler vergleichen bei der Immobilienbewertung die Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt mit der Verkaufsobjekt. Allerdings dienen hierbei nicht nur vergangene Verkäufe als Vergleichsgruppe, auch die Angebotspreise der aktuellen Inserate in der Umgebung werden zur Preisermittlung berücksichtigt. Denn er weiß: Eine Immobilie ist das wert, was ein Käufer bereit ist dafür zu zahlen. Die Maklaro-Experten sind Ihnen gerne bei der Ermittlung des Vergleichswerts – kostenfrei und unverbindlich.

Direktes und indirektes Vergleichswertverfahren


Zur Durchführung eines Vergleichswertverfahrens sind möglichst genaue Vergleichswerte notwendig. Im Idealfall wurde also das genaue Nachbargrundstück am Fälligkeitstag der Immobilienbewertung verkauft. Dann wäre ein direktes Vergleichswertverfahren möglich – praktisch sind solche Fälle aber allenfalls Glückssache. Daher wird in der Regel das indirekte Vergleichswertverfahren eingesetzt.

Hierbei wird auf eine Auswertung aller örtlichen Verkäufe zurückgegriffen, welche beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden können.

Aus diesen Datensätzen wählt der Gutachter im indirekten Vergleichswertverfahren ein Cluster möglichst ähnlicher Immobilien mit einer ausreichend großen Menge von realen Immobilienverkäufen in jüngerer Vergangenheit. Deren durchschnittlicher Verkaufspreis stellt folgend den Vergleichswert für die Immobilienbewertung dar.

Anhand der nachstehenden Faktoren sind dabei Anpassungen durchzuführen um unterschiede der Vergleichsgruppe und der zu bewertenden Immobilie auszugleichen. Anpassungen werden im indirekten Vergleichsverfahren prozentual angegeben. Damit ein Vergleichswertverfahren nicht angefochten werden kann, sollte der Anpassungsfaktor unter 35 % bleiben.

Hintergrund zum Gutachterausschuss: Sobald ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen wurde, wird eine Kopie des Kaufvertrags an den örtlichen Gutachterausschuss weitergegeben. Diese sammeln die realen Verkaufspreise um daraus Bodenrichtwerte und weitere statistische Informationen zum regionalen Immobilienmarkt zu gewinnen. Ihre Sammlungen sind auch für das Vergleichswertverfahren essenziell.


Faktoren beim indirekten Vergleichswertverfahren


Um im Vergleichswertverfahren ein ausreichend großes Cluster von Verkäufen mit ähnlichen Eigenschaften zu finden, ist eine Reihe von Faktoren zu beachten. Dazu gehören bei der Bewertung von Grundstücken (ohne Anspruch auf Vollständigkeit)

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.),
  • Bau- und planungsrechtliche Einschränkungen (Flächennutzungs- & Bebauungsplan)
  • Beschaffenheit (z.B. Tragfähigkeit),
  • Bodenschätze (Kann etwas abgebaut werden?),
  • Erschließungsgrad,
  • Nutzungsbeschränkungen

und ergänzend bei Gebäuden

  • Art des Gebäudes,
  • Zustand der Anlage
  • Gesetzliche Beschränkungen der freien Verfügung (z.B. Denkmalschutz),
  • Art und Verwendung der Nachbarschaftsliegenschaften.

Die Wertanpassungen, die einzelne Faktoren für die Bewertung einer Immobilie im Vergleichswertverfahren prozentual bedeuten, muss der Gutachter anhand der tatsächlichen Vergleichsobjekte subjektiv entscheiden. Sind die Sanierungsstände sehr unterschiedlich, liegt dieser Faktor zum Beispiel höher, als wenn es um geringe Unterschiede geht.

Damit das Vergleichswertverfahren aber Gültigkeit behält, sollte der Anpassungsfaktor 30 – 35 % nicht überschreiten. Andernfalls wird das Ergebnis zu spekulativ. Da dies ein allgemeines Problem darstellt, sind Anpassungen im Gutachten nachvollziehbar zu begründen.


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Vergleichswertverfahren & Immobilienbewertung am Markt


Das Vergleichswertverfahren wird vor allem aus zwei Gründen durchgeführt: Einerseits wenn es um eine Vermögensauseinandersetzung bei einer Immobilie geht, andererseits wenn ein Verkauf von Haus oder Wohnung geplant ist.

Bei Vermögensauseinandersetzungen, wie im Falle einer Scheidung oder eines Erbes, ist es ratsam sich für das Vergleichswertverfahren an einen Sachverständigen oder Gutachter zu wenden. Er verfasst ein schriftliches Gutachten, dass auch vor Gericht bestand hat. Allerdings ist dieses kostenpflichtig und kann schnell einen Preis von über 2.000 € erreichen.

Geht es aber um den Verkauf von Haus oder Wohnung, ist es sinnvoll die Bewertung direkt von einem Immobilienmakler durchführen zu lassen. Denn bei einem Immobilienverkauf muss die Bewertung und Preisbildung nicht vor Gericht, sondern auf dem Immobilienmarkt bestehen. Denn am Ende entscheidet der Markt über den tatsächlichen Immobilienwert. Eine Immobilie ist genau das Wert, was Käufer bereit sind dafür zu zahlen.

Zur Immobilienbewertung am Markt, ähnlich wie Sie im Vergleichswertverfahren durchgeführt wird, können Sie sich gern an die Immobilien-Experten von Maklaro wenden. Sie schicken Ihnen noch heute kostenlos und unverbindlich eine erste Einschätzung.

Autor: Tom Kaufhold